 |
РУБРИКИ |
Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства |
РЕКЛАМА |
||
|
Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства4) заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане. В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов увеличиваются из-за трудностей обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностей выселения залогодателя и членов его семьи. Снижение рисков планируется осуществить путем устранения противоречий между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с другой - в Гражданском кодексе РФ и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам. Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 153. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было установлено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если: - жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; - проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания. В то же время норма, предусмотренная ст. 292 Гражданского кодекса РФ, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом. Была установлена необходимость внесения ряда поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» норм. Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Концепция предусматривала внесение изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающих необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. С этой целью предполагалось законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе РФ) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях. В качестве самостоятельного мероприятия намечалось заполнить существующий в настоящее время «правовой вакуум» по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Согласно ГК РФ сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия. Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования Законодательство РФ, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. В целях создания «массового технологичного рынка ипотечного жилищного кредитования», учитывающего интересы его участников (в первую очередь инвесторов), необходимо: 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. - внести изменения и дополнения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся порядка обращения взыскания на заложенное имущество и порядка составления, выдачи залога и передачи прав по закладной; - внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» в части исключения из имущества должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным ипотечным ценным бумагам; - внести изменения в Федеральный закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг», касающиеся включения в перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности эмитента предоставлять инвесторам для ознакомления документы об обеспечении ипотечных ценных бумаг; - разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг; - разработать проект федерального закона о кредитных потребительских обществах, регулирующего деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах; - разработать проект федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору. Авторы Концепции намеревались предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой. К настоящему времени реализация указанной программы ограничилась внесением изменений и дополнений в Закон об ипотеке и Жилищный кодекс. Остаются нерешенными проблемы законодательной регламентации: - деятельности потребительских обществ по ипотечному кредитованию; - выпуска в обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг; - страхования ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования. Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования Составители Концепции справедливо отмечали, что наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. В соответствии с действовавшим на дату принятия Концепции Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» существовали две налоговые льготы для физических лиц: - во-первых, невключение в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц сумм, полученных от продажи квартир, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда; - во-вторых, исключение из совокупного налогооблагаемого дохода сумм, направленных на новое строительство или приобретение жилья, в пределах пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за 3-летний период, а также сумм, направленных физическими лицами на погашение кредитов, полученных ими на указанные цели, и процентов по ним. Ограничение льготы по исключению сумм, направляемых на погашение кредитов и процентов по ним, 3-летним сроком являлось сдерживающим фактором в вопросе увеличения сроков ипотечного кредитования. В соответствии с Концепцией предполагалось внести изменения в Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» в части: - увеличения размера предоставляемой физическим лицам льготы по подоходному налогу до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ и увеличения срока, на который предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на строительство или приобретение жилья, на весь период погашения кредита; - увеличения размера не включаемых в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ. При принятии части второй Налогового кодекса РФ подоходный налог с физических лиц был отменен и вместо него с 1 января 2001 г. был введен налог на доходы физических лиц, взимаемый на основании гл. 23 НК РФ. Вместо существовавших прежде налоговых льгот были введены имущественные налоговые вычеты. Следует отметить, что размеры установленных имущественных налоговых вычетов оказались гораздо меньшими по сравнению с предполагавшимися размерами налоговых льгот. Двадцатитысячекратный установленный законом МРОТ (для целей налогообложения) как на дату принятия Концепции, так и в настоящее время составляет 2 млн. руб., но предельные размеры действующих имущественных налоговых вычетов составляют: 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. - 1 млн. руб. для доходов от продажи недвижимости, принадлежавшей физическому лицу на праве собственности; - 600 тыс. руб. при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в российских банках для покупки или строительства жилья. Законодатель предоставил налогоплательщику право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, принадлежавшего налогоплательщику на праве собственности свыше 5 лет, в сумме полученных доходов, но право на этот вычет налогоплательщик может реализовать только при подаче налоговой декларации. Льгота размером до 5 тыс. МРОТ при продаже имущества могла быть реализована налогоплательщиком без подачи налоговой декларации в налоговый орган. К факторам, существенно ухудшающим положение налогоплательщика, следует отнести новый механизм предоставления имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве на территории РФ жилого дома или квартиры. Прежде налогоплательщик, заключив договор долевого строительства и совершив соответствующие платежи, мог начать пользоваться льготой со дня подачи заявления в бухгалтерию того предприятия (организации), которое являлось для него местом основной работы. Теперь, получив право на имущественный налоговый вычет в январе текущего года, налогоплательщик сможет реализовать это право не ранее июля - августа следующего года. Работодатель, как налоговый агент, принужден удерживать налог на доходы физических лиц у своего работника в полном объеме, даже когда работник имеет право на имущественный налоговый вычет и может представить все необходимые документы, подтверждающие это право. В случае высокой инфляции имущественный налоговый вычет как льгота, стимулирующая покупку или строительство на территории РФ жилых домов или квартир, может превратиться в фикцию. При осуществлении реформы налогообложения доходов физических лиц было осуществлено еще два изменения, фактически ухудшающие положение налогоплательщиков - физических лиц, использующих ипотечные кредиты для приобретения недвижимости на территории РФ. Права на льготное налогообложение лишены лица, приобретающие или строящие дачи и садовые домики, в то время как лицо, строящее дом для летнего отдыха в коттеджном поселке, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Оказалось введенным налогообложение доходов в виде материальной выгоды от экономии на процентах по ипотечным кредитам, полученным на льготных условиях (см. гл. 19). В соответствии с последним абзацем пп. «я» п. 13 п. 1 ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 не облагались подоходным налогом заемные средства, полученные физическими лицами на льготных условиях на строительство (приобретение) жилого дома или квартиры в соответствии с законодательством РФ, законодательством субъектов РФ и решениями органов местного самоуправления. Снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки В соответствии с Федеральным законом «О государственной пошлине» государственная пошлина в отношении договоров об ипотеке взимается в двух случаях: - при нотариальном удостоверении договоров об ипотеке (государственная пошлина составляет 1,5% от суммы договора); - при государственной регистрации договоров об ипотеке (государственная пошлина за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о регистрации взимается в 2-кратном МРОТ за каждое действие для граждан и в 5-кратном МРОТ для юридических лиц). Поскольку в соответствии с ГК РФ не требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, то для тех, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования, это жилье становится на 1,5% дороже. В соответствии с Концепцией предполагалось снижение размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке путем осуществления следующих мероприятий: 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. - выделения сделок по ипотеке жилых помещений в отдельную категорию и установления значительно меньшего размера государственной пошлины за их нотариальное удостоверение (в размере минимального размера оплаты труда); - устранение двойной оплаты одного действия и отмены или уменьшения размера государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке в связи с тем, что Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена плата за государственную регистрацию договоров с недвижимостью (в том числе и договоров об ипотеке) в форме регистрационного сбора за государственную регистрацию. Аналогичные изменения, касающиеся налоговых льгот для физических лиц и размера государственной пошлины, предполагалось внести в проект второй части Налогового кодекса РФ, принятый Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении. Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов В сфере организации условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов предполагалось осуществление конкретных мероприятий, направленных: 1. на регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов; 2. на уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья; 3. на отражение сделок по уступке прав по ипотечным кредитам в бухгалтерском учете кредитных организаций; 4. на уточнение критериев обеспеченности по долгосрочным ссудам. Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования. В концепции предусматривалось: - разработать инструкцию ЦБ РФ о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов; - внести изменения в инструкцию ЦБ РФ N 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ», предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. При такой форме ипотеки по закону стоимость сделки снижается на 1,5% (размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке). При этом не установлено, каким образом в этом случае осуществляется регистрация права залога, что совершенно необходимо для устранения возможности вторичного залога уже заложенного жилья без уведомления держателя последующей ипотеки. Концепция предполагает установление порядка государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке в случае уступки права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, новому кредитору, в соответствии с которым для смены залогодержателя в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было бы достаточно волеизъявления первоначального и нового кредиторов-залогодержателей. Предлагаемый порядок базируется на применении ст. 382 и 384 ГК РФ, в соответствии с которыми при переходе прав кредитора к новому кредитору к нему переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. право залога. Основанием смены залогодержателя будет являться не уступка права по договору по ипотеке, а уступка права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, и, как следствие этого, смена залогодержателя. Для решения указанных проблем обосновывалась необходимость: - разработать и принять для учреждений юстиции - регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним инструкцию Министерства юстиции РФ о порядке регистрации ипотеки, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам; - подтвердить возможность регистрации ипотек, возникающих из смешанных и комплексных гражданско-правовых договоров, содержащих условия об ипотеке, в письме-разъяснении Министерства юстиции РФ учреждениям юстиции - регистраторам прав и сделок с недвижимостью. Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, была утверждена приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. 11 Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. Однако принятие данной инструкции не решило всех организационных проблем, связанных с регистрацией ипотеки, в силу закона, а также регистрацией ипотеки, возникающей из смешанных и комплексных гражданско-правовых договоров, включающих условия об ипотеке. В целях унификации бухгалтерского учета операций по уступке прав требований по ипотечным кредитам предполагалось уточнить порядок бухгалтерского учета в письме-разъяснении ЦБ РФ кредитным организациям - операторам вторичного рынка. Указанные разъяснения до настоящего момента не разработаны и не приняты. Для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагалось изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья. В этих целях было предложено внести соответствующее изменение в инструкцию ЦБ РФ «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» в части определения критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам. Данное мероприятие также не осуществлено. 22 Инструкция ЦБ РФ от 30 июня 1997 г. N 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам». §2.3 Роль органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования Направления деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. Воздействие со стороны органов исполнительной власти субъектов РФ, а также органов местного самоуправления может быть оказано по следующим основным направлениям: - поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взноса; - выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов. Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников жилищного рынка не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. На местном и региональном уровне рекомендовано принятие следующих законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования: - закон субъекта РФ о развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, в котором найдут отражение вопросы создания резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после обращения взыскания, если средств от реализации заложенного жилья недостаточно для приобретения или найма жилья по нормам постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий; - инструкция учреждения юстиции субъекта РФ - регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним об особенностях регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья (в рамках инструкции Министерства юстиции РФ); - положение об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами (залогодержателями) при предоставлении жилищных ипотечных кредитов, утвержденное распоряжением местных органов власти; - порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение, а также обеспечения взаимодействия коммерческих банков и органов опеки и попечительства при ипотечном жилищном кредитовании. Финансирование приобретения и строительства жилья в регионах РФ В настоящее время в большинстве регионов РФ заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. Первоначально в городах Москве и Санкт-Петербурге были разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель. В Москве эта модель опиралась на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, а в Санкт-Петербурге - на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданный на федеральном уровне. Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов РФ и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья. К основным методам решения проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья относятся: 1) долевое строительство и продажа жилья в рассрочку; 2) система жилищных сберегательных программ; 3) программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья. Авторы Концепции справедливо указывали, что в данной схеме существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Кроме того, возникает риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходе строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты. В 2002 г. началось распространение практики предоставления банковских кредитов под залог инвестиционных паев, однако данный вид кредитования не может рассматриваться как ипотечное кредитование приобретения или строительства жилья на территории РФ. Это обстоятельство лишает заемщика права на применение имущественного налогового вычета в отношении сумм по оплате основного долга и процентов. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. Еще до принятия Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России предпринимались попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Схема программы жилищных сбережений заключается в следующем: - гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита; - банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов. Отдельные банки рассматривали открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляли значительный интерес к жилищным сберегательным программам и рассматривали их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. В Концепции отмечалась положительная роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов. Такие схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. К преимуществам подобных схем можно отнести то, что они могут осуществляться организациями, не имеющими банковской лицензии. При этом отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны ЦБ РФ, возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств. Для эффективного функционирования накопительных систем предполагалось принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства. Однако до настоящего времени такие законодательные акты приняты не были. Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья в настоящее время осуществляются практически всеми прибыльными и устойчиво работающими российскими компаниями. Однако в настоящее время не существует каких-либо официальных данных о размерах и условиях выдаваемых кредитов. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. Следует отметить, что в результате реформирования системы налогообложения доходов физических лиц установлены различные условия для налогоплательщиков - физических лиц, получающих банковские кредиты, и для налогоплательщиков - физических лиц, получающих займы от предприятий и организаций. В худшем положении оказались физические лица, получающие займы от предприятий и организаций, а также от индивидуальных предпринимателей. Для таких лиц по сравнению с лицами, получающими ипотечные кредиты банков, установлены меньшие возможности по использованию имущественного налогового вычета при приобретении жилья. Кроме того, при получении займа на льготных условиях материальная выгода от экономии на процентах подлежит налогообложению по налоговой ставке 35%. Аналогичная материальная выгода по кредиту банка подлежит налогообложению по ставке 13 %. В Концепции указывалось, что для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход на государственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов и муниципальные жилищные облигации Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов остаются основным способом привлечения средств для реализации социально ориентированных ипотечных программ. Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. Следует отметить, что установление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. Муниципальные жилищные облигации являются наиболее перспективным вариантом привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство. Эмиссия муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов еще до принятия концепции осуществлялась в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск. Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций отказывается от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента - облигации выкупаются по текущей номинальной цене. При реализации данной схемы у приобретателя облигаций (сертификата), как правило, отсутствует возможность выбора квартиры. Жилье обычно может быть получено только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. Авторы концепции отмечали, что для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций необходимо следующее: - они должны выполнять функцию накопления, по ним устанавливается определенный доход и их индексация отражает изменение ситуации на финансовом рынке; - они должны стать ликвидным финансовым инструментом, обеспечивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищный сектор. Указанным требованиям в полном объеме могли бы отвечать закладные листы, применявшиеся в Российской Империи до 1917 г. При этом необходимо подчеркнуть, что выпуск закладных листов производили не региональные или муниципальные власти, а специализированные кредитные учреждения - ипотечные банки, осуществлявшие свою деятельность под строгим контролем Министерства финансов. §2.4 Ипотечная программа Хабаровского края: фонд ипотечного кредитования, механизм приобретения жилья по краевой целевой программе, механизм реализации и результаты реализации краевой целевой программы. Динамика строительства и распределения жилья по годам реализации проекта Закон Хабаровского края о государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе Ипотечная программа Хабаровского края осуществляется в соответствии с Законом Хабаровского края «О государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы». Закон устанавливает порядок и условия приобретения жилья отдельными гражданами, проживающими на территории Хабаровского края, с использованием механизмов ипотечного кредитования за счет средств краевого бюджета, а также утверждает краевую целевую программу «Развитие жилищного строительства в Хабаровского крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы» (Хабаровская Программа). Реализацию краевой целевой программы «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы» осуществляет Хабаровский краевой фонд жилищного строительства. Контроль за реализацией программы осуществляет Главное управление строительного комплекса администрации края. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 347. Органам местного самоуправления городов и районов края рекомендовано разработать программы ипотечного кредитования приобретения жилья. Для целей Закона и Хабаровской Программы используются следующие понятия: - участники программы - отдельные граждане, проживающие на территории Хабаровского края, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и заключившие договора на приобретение жилых помещений; - приобретаемое жилье - жилое помещение, предоставляемое участнику программы для улучшения жилищных условий; - передаваемое жилье - жилое помещение, передаваемое участником программы в счет оплаты приобретаемого жилья; - выкуп приобретаемого жилья - передача жилых помещений из краевой собственности в собственность участников программы в соответствии с действующим законодательством; - выкупная стоимость приобретаемого жилья - стоимость приобретаемого жилья, по которой участник программы осуществляет выкуп указанного жилья из краевой собственности в частную собственность. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 348. Участниками программы могут являться следующие граждане, проживающие на территории Хабаровского края: а) лица, состоящие в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления и имеющие право на приобретение жилья на льготных условиях в соответствии с действующим законодательством и не воспользовавшиеся этим правом на момент учета в качестве участника данной программы; б) матери-одиночки, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв. м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Хабаровском крае для трудоспособного населения; в) молодые семьи (один из супругов в возрасте до 30 лет) с детьми, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв. м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Хабаровском крае для трудоспособного населения; г) работники бюджетных учреждений и организаций, получающие заработную плату из краевого или местного бюджетов, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Хабаровском крае для трудоспособного населения; д) лица, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 22 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие возможность оплатить первоначальный взнос на приобретение жилья за счет собственных средств, включая стоимость имеющегося в собственности отдельного жилого помещения в размере не менее 80 % стоимости приобретаемого жилья. Порядок ведения учета участников программы определяется администрацией края. Фонд ипотечного кредитования Для реализации краевой целевой программы «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы» учрежден краевой жилой фонд ипотечного кредитования. Краевой жилой фонд ипотечного кредитования включает жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета в соответствии с программой «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы», и жилые помещения, переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 354. Жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета и переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья, подлежат оформлению в краевую собственность в соответствии с действующим законодательством. Порядок ведения реестра жилых помещений краевого жилого фонда ипотечного кредитования определяется администрацией края. Жилые помещения, передаваемые в краевой жилой фонд ипотечного кредитования в счет оплаты приобретаемого жилья, должны соответствовать установленным санитарно-техническим нормам. Ветхое и находящееся в аварийном состоянии жилое помещение не может быть принято в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования и использовано для приобретения участниками программы. Жилые помещения, включенные в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования, подлежат использованию для улучшения жилищных условий участников программы. Определение доли построенного жилья, подлежащего распределению каждой категории участников программы, осуществляется ежегодно администрацией края с учетом количества лиц по каждой категории участников программы. Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе включает в себя: - оценку стоимости приобретаемого жилья; - выкуп приобретаемого жилья участниками программы; - предоставление целевых жилищных субсидий на приобретение жилья; - предоставление рассрочки по оплате выкупаемого жилья. Выкупная стоимость приобретаемого и стоимость передаваемого участником программы жилья определяется на момент заключения договоров приобретения жилья. Выкупная стоимость приобретаемого участником программы жилья оценивается: - по вновь построенному жилому помещению - исходя из стоимости строительства одного квадратного метра жилья и общей площади приобретаемого жилого помещения; - по ранее переданному в краевой фонд ипотечного кредитования жилому помещению - по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством. Стоимость передаваемого участником программы жилья оценивается по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством. Выкуп приобретаемого участниками программы жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования осуществляется на основе договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством. Для оплаты стоимости приобретаемого жилья могут быть использованы: а) стоимость жилья, передаваемого участником программы в счет оплаты приобретаемого им жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования; б) собственные средства участников программы; в) целевые жилищные субсидии, предоставляемые участникам программы на приобретение жилья. В случае, если у участника программы недостаточно в совокупности средств для оплаты полной стоимости приобретаемого жилья, ему может быть предоставлена рассрочка по оплате части выкупной стоимости приобретаемого жилья в размере разницы между выкупной стоимостью и суммой, зачтенной и оплаченной участником программы при выкупе жилья. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 358. Конкретный способ оплаты участником программы выкупа приобретаемого жилья определяется по согласованию между участником программы и Хабаровским краевым фондом жилищного строительства, осуществляющим управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования. Выкуп приобретаемого жилья осуществляется в соответствии с Положением о выкупе приобретаемого жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования, утвержденным администрацией края. Государственная помощь участникам программы оказывается путем предоставления целевых жилищных субсидий на приобретение жилья. Целевые жилищные субсидии на приобретение жилья предоставляются участникам программы. Сумма субсидий конкретным участникам программы определяется как разница между стоимостью приобретаемого и имеющегося у них в собственности жилья, но не более 50 тыс. руб. в расчете на каждого члена семьи участника программы. Финансирование расходов на предоставление целевых жилищных субсидий осуществляется за счет средств краевого бюджета. Не имеют право на получение государственной помощи лица, ранее получившие безвозмездную помощь на улучшение жилищных условий за счет средств федерального, краевого или местных бюджетов. Государственная помощь участникам программы распространяется и на членов их семей. При этом к членам семьи участника программы относятся: проживающие совместно супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с участником программы, получающим субсидию, и ведут с ним общее хозяйство. Выплаты целевых жилищных субсидий осуществляются в соответствии с Порядком о выплате целевых жилищных субсидий, утвержденным администрацией края. Порядок выплаты суммы средств, по оплате которых предоставлена рассрочка, устанавливается договором купли-продажи по согласованию между участником программы и Хабаровским краевым фондом жилищного строительства, осуществляющим управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования. Рассрочка по оплате выкупаемого жилья предоставляется на срок до 10 лет с начислением процентов в размере 1/6 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, с заключением договора о залоге приобретаемого жилья и предоставлением участником программы поручительства физических и юридических лиц. Краевая целевая программа «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы». За последнее десятилетие из-за высокой стоимости кредитных ресурсов и низкой платежеспособности населения произошло снижение инвестиционной активности в сфере жилищного строительства. Динамика роста показателей ввода жилых домов сменилась динамикой их падения. В 2000 г. в сравнении с предыдущим годом объем введенного в эксплуатацию жилья в г. Хабаровске несколько увеличился (на 6000 кв.м жилья), в целом по краю он продолжает сокращаться: в 1998 г. введено 493,3 тыс. кв.м, а в 2000 г. - 406,5 тыс. кв.м. Доля семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, увеличилась за последние 10 лет на 18 %. В городе Хабаровске остро нуждаются в улучшении жилищных условий 240 тыс. человек, из них около 30 тыс. человек проживают в ветхом, аварийном жилье. Более 10 тыс. человек, состоящих на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий в администрации г. Хабаровска, имеют право на приобретение квартиры на льготных условиях. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 364. Среднее время ожидания в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий за последние несколько лет увеличилось с 8-9 до 15 лет. Более того, часть (15-20 %) имеющегося жилого фонда морально и физически устарела и требуется расселение граждан, в нем проживающих. Ранее намеченная государством программа обеспечения каждой семьи в 2000 г. отдельной квартирой в условиях рыночной стихии осталась нереализованной. Значительная часть семей так и осталась стоять в очереди на улучшение, расширение и получение жилья, проживая по-прежнему в коммунальных квартирах, семейных общежитиях, на частных квартирах или в родительском доме. В этой же очереди стоят семьи, проживающие в ветхом и аварийном жилье. Добавились к перечисленным категориям и вынужденные переселенцы из стран СНГ, постоянно растет список остро нуждающихся в жилье и других категорий граждан. Современное состояние проблемы обеспечения жильем жителей Хабаровского края характеризуется следующими обстоятельствами: - продолжается падение объемов жилищного строительства и нарастанием дефицита жилья в городах и рабочих поселках; - у большинства граждан, имеющих право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, отсутствуют достаточные средства, чтобы в полной мере оплатить недостающую часть стоимости жилья; - ограничены размеры бюджетных ресурсов, используемых на поддержку жилищного строительства, имеющиеся используются неэффективно; - недостаточна концентрация денежных ресурсов в строительных организациях, чтобы начать крупномасштабное строительство качественного и недорогого жилья; - отсутствует централизованный учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих средства для частичной оплаты стоимости строительства или приобретения жилья; - не разработаны эффективные механизмы реализации программ жилищного строительства. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 367. Недостаток государственного финансирования и контроля над жилищным строительством, неиспользование рыночных механизмов организации и финансирования строительства усугубляют ситуацию и в условиях высокого дефицита жилья не позволяют запустить механизмы удешевления, повышения качества и доступности жилья для большей части населения Хабаровского края. Необходима реализация крупномасштабных социальных программ строительства жилья на основе консолидированного финансирования из бюджетных средств, средств предприятий и граждан при максимальном использовании на первоначальном этапе льгот и денежных средств, предоставляемых государством, а также элементов системы ипотечного долгосрочного кредитования. Реализация программы позволит решить первоочередные задачи развития, организации и финансирования жилищного строительства в крае, а также обеспечить жильем около 10,0 тыс. граждан, снизить стоимость реализуемого на региональном рынке жилья. Целью программы является оказание содействия отдельным категориям лиц в улучшении жилищных условий. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач: - организация жилищного строительства за счет средств краевого бюджета в целях обеспечения жильем лиц, участвующих в настоящей программе; - разработка и внедрение механизма ипотечного кредитования граждан в Хабаровском крае; - создание краевого жилого фонда ипотечного кредитования, включающего построенное по программе жилье и жилье, передаваемое участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья; - оказание адресной государственной помощи отдельным категориям лиц при приобретении жилья; - содействие развитию жилищного строительства и производственной базы домостроения. Первый этап (2001 г.) реализации программы предусматривает: разработку и внедрение методической базы программы; выделение и оформление земельных участков под строительство жилья (строительных площадок); проведение организационных мероприятий, направленных на формирование и обеспечение взаимодействия структур, участвующих в реализации программы, включая правовое обеспечение; проведение отбора участников программы - юридических лиц, заключение договоров и соглашений; проведение отбора граждан, желающих принять участие в программе, их регистрации, заключения договоров. Второй этап (2002-2004 гг.) реализации программы предусматривает: - ввод жилья в эксплуатацию, предоставление жилых помещений участникам программы, заключение договоров ипотеки; Третий этап (2005 г.) реализации программы предусматривает: - оценку результатов реализации локального проекта; - участие в разработке инвестиционно-строительных проектов, направленных на распространение ипотечного кредитования в иных городах и районах края. Механизм реализации и результаты реализации краевой целевой программы Механизм реализации программы включает в себя следующие элементы: Нормативно-правовой - в ходе реализации программы необходимо разработать и принять ряд нормативных актов, регламентирующих: порядок регистрации и ведения учета участников программы; порядок предоставления целевых жилищных субсидий участникам программы; порядок управления краевым фондом ипотечного кредитования. Нормативное правовое обеспечение реализации программы предполагается разработать и принять в течение 2001 г. В дальнейшем, по мере реализации программы, будет осуществляться корректировка ее нормативно-правового обеспечения. Методический - в ходе реализации программы необходимо разработать и утвердить комплект типовых документов, необходимых при оформлении сделок в рамках программы. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 371. Методическую базу программы предполагается разработать и принять в течение 2001 г., в дальнейшем, по мере реализации программы, возможна ее корректировка. Организационный - система мероприятий по регистрации и учету участников программы, а также оказанию государственной помощи им в приобретении жилья. Выделяемые из краевого бюджета в соответствии с настоящей программой средства направляются в первую очередь на строительство жилья для участников программы. Управленческий - в виде системы государственных органов и иных организаций, обеспечивающих: регистрацию и учет лиц, имеющих право на участие в программе; управление краевым фондом ипотечного кредитования; организацию и осуществление строительства жилья для участников программы; предоставление отдельным категориям участников программы целевых жилищных субсидий. Главное управление строительного комплекса администрации края является главным распорядителем бюджетных средств и государственным заказчиком программы, а также осуществляет общую координацию реализации программы и контроль за ходом ее выполнения. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 375. Хабаровский краевой фонд жилищного строительства по государственному контракту с Главным управлением строительного комплекса администрации края обеспечивает организацию и осуществление строительства жилья в соответствии с настоящей программой, выполняя функции заказчика и выбирая генподрядчика, осуществляет управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования, а также регистрацию и учет участников программы, готовит документы для администрации Хабаровского края для принятия решения о предоставлении отдельным категориям участников программы целевых жилищных субсидий при приобретении жилья. Реализация программы в течение 2001-2005 гг. должна обеспечить: строительство и ввод в эксплуатацию в течение 2001-2005 гг. 116,0 тыс. кв.м общей площади жилья; высвобождение для последующего предоставления другим участникам программы около 1,8 тыс. жилых помещений, передаваемых в краевой жилой фонд ипотечного кредитования; осуществление капитальных вложений в строительство нового жилья на территории Хабаровского края на сумму не менее 696 000,0 тыс. руб., создание тем самым не менее 300 рабочих мест в строительстве и стройиндустрии края, а также перечисление в бюджеты всех уровней в виде дополнительных выплат налогов от строительных и смежных организаций около 250 000 тыс. рублей. Социально-экономическая эффективность определяется достижением основной цели программы - обеспечение жильем жителей края, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Осуществление программы должно обеспечить: - увеличение платежеспособного спроса отдельных категорий граждан и повышение доступности жилья для них; - вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья и активизацию рынка недвижимости; - привлечение в жилищную сферу сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов; - повышение уровня занятости населения; - увеличение налогооблагаемой базы; - развитие строительного комплекса Хабаровского края; - предоставление вновь построенного жилья в течение 2001-2005 гг. не менее 6,4 тыс. граждан, являющихся участниками программы; - передачу около 3,6 тыс. гражданам жилья, переданного другими участниками программы в счет оплаты приобретаемого; - повышение эффективности использования бюджетных средств, направляемых на строительство жилья; - концентрацию финансовых ресурсов, направляемых на строительство жилья. Реализация программы краевым фондом жилищного строительства обеспечивает выполнение государственной политики регулирования социального сектора рынка жилья. Увеличение объемов жилищного строительства, достигаемое за счет бюджетных инвестиций, позволяет запустить механизм привлечения до сих пор не задействованных собственных средств граждан, что, в свою очередь, повысит эффективность использования бюджетных средств. Кроме этого, важной составляющей общего социально-экономического эффекта является организация экономической занятости населения (как известно, одно рабочее место в строительстве образует до 15 рабочих мест в смежных отраслях). Отмеченные факторы позволяют сделать вывод о социально-экономической эффективности программы. Глава 3. Правонарушения в жилищной сфере Законодательством Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривается ответственность за невыполнение обязательств по использованию жилищного фонда. Правда, она не содержит конкретных норм, т.е. имеет отсылочный характер. Вместе с тем действующее законодательство (жилищное, гражданское и др.) содержит положения, устанавливающие ответственность граждан - собственников жилых помещений, а также нанимателей и арендаторов. Так, в ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.01 N 195-ФЗ (в ред. ФЗ от 25.07.02 N 112-ФЗ) предусматривается ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также за самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства. Указанные правонарушения влекут предупреждение или наложение штрафа в крупных размерах (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). 11 Титов А. А. Комментарий к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» / Отв. ред. В.Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003 г. С. 231. Гражданско-правовая ответственность может наступить из-за использования жилья не по назначению, порчу и разрушение жилищного фонда. Прежде всего виновное лицо обязано возместить убытки, связанные с утратой или повреждением имущества (жилищного фонда), которые могут включать в себя реальный ущерб и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). В качестве примера можно привести ст. 293 ГК РФ. Указанной статьей установлено следующее: - если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения; - если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В ЖК имеются статьи, предусматривающие также ответственность за данные правонарушения, в том числе выселение виновных лиц из жилого помещения. Так, согласно ст. 98, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения. 11 Комментарий к Закону Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». (в ред. Федерального закона от 08.07.99 N 152-ФЗ). Под ред. Исакова В. Б., М.: Юристъ, 2004 г. С. 235. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Рассмотрим составы отдельных правонарушений в жилищной сфере Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта (ст. 6.4. КоАП РФ). Объектом правонарушения являются здоровье и санитарно-эпидемиологическое благополучие населения. В соответствии с Федеральным законом от 30 марта 1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица обязаны выполнять требования санитарного законодательства и санитарно-эпидемиологические заключения должностных лиц, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор. Объективную сторону рассматриваемого правонарушения составляют противоправные действия (бездействие), нарушающие санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к эксплуатации некоторых объектов среды обитания человека, в частности: жилых и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта. Субъектами правонарушения в данной статье признаются граждане и юридические лица, владельцы или пользователи указанных объектов, а также должностные лица, ответственные за обеспечение исполнения установленных требований. С субъективной стороны правонарушение характеризуется тем, что может быть совершено как умышленно, так и по неосторожности. Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию (ст. 9.5. КоАП РФ). Объектом правонарушения является установленный порядок строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию. Статья 9.5 КоАП является уточнением нескольких частных случаев правонарушений, предусмотренных в ст. 9.4 КоАП. С объективной стороны рассматриваемое правонарушение состоит в нарушении установленного порядка строительства объектов, приемки и ввода их в эксплуатацию. 11 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (с изм. и доп. от 20 августа 2004 г.). В частности, состав правонарушения, предусмотренного статьей 9.4 КоАП, заключается: в осуществлении строительства без разрешения зданий производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых помещений, а также объектов индивидуального строительства (самовольная застройка) - в соответствии с ч. 1 статьи 9.4 КоАП; в нарушении правил приемки и ввода в эксплуатацию, в том числе в заселении жилых домов и использовании гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию, - в соответствии с ч. 2 указанной статьи; в нарушении порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий и разрешений на строительство - в соответствии с ч. 3 рассматриваемой статьи. Поскольку ст. 9.5 является уточняющей по отношению к ст. 9.4, органы, осуществляющие контроль и надзор за соблюдением правил, предусматривающих порядок строительства объектов, а также приемки и ввода их в эксплуатацию. С субъективной стороны рассматриваемое правонарушение выражается виной в форме умысла или по неосторожности. Субъектами ч. 1 и 2 статьи 9.5 КоАП РФ могут быть как физические и должностные лица (индивидуальные субъекты), так и юридические лица (коллективные субъекты), особенностью ч.3 данной статьи является то, что по указанной норме ответственность могут нести только должностные лица, в компетенцию которых входит выдача архитектурно-планировочных заданий и разрешений на строительство. 11 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (с изм. и доп. от 20 августа 2004 г.). Нарушение правил пользования жилыми помещениями (ст. 7.21. КоАП РФ). Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Правила пользования жилыми помещениями установлены в Жилищном кодексе РСФСР и Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. Этими Правилами устанавливаются требования к содержанию жилых помещений. В ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ предусмотрен состав правонарушения, объектом которого являются жилые помещения, а непосредственным предметом посягательства - установленные правила пользования ими. Объективная сторона выражается в совершении ряда противоправных действий (бездействия): порча жилых домов, жилого помещения в результате непринятия мер к сохранности жилых помещений, бесхозяйственное их содержание, непринятие мер к устранению неисправностей в жилом помещении, нарушение санитарных правил, правил пожарной безопасности; порча оборудования жилых домов, несоблюдение правил пользования санитарно-техническим и иным оборудованием; самовольное, без разрешения органа местного самоуправления, переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений; использование жилого помещения не по назначению. Субъектами правонарушения, закрепленного в ст. 7.21. КоАП РФ признаются граждане. 11 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (с изм. и доп. от 20 августа 2004 г.). С субъективной стороны указанное правонарушение может быть совершено как умышленно, так и по неосторожности. В соответствии с действующим законодательством самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах запрещена. Объективную сторону состава правонарушения, установленного в ч. 2 рассматриваемой статьи, составляют противоправные действия, выражающиеся в самовольной, без разрешения органа местного самоуправления, перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. Субъектами данных противоправных деяний признаются совершеннолетние граждане, совершившие их. С субъективной стороны рассматриваемое правонарушение может быть совершено только в форме прямого умысла. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22. КоАП РФ). Действующее законодательство - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. и Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г., - устанавливает правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Объектом рассматриваемого правонарушения является жилой фонд, его сохранность, а непосредственным предметом посягательства - установленные правила. Субъективную сторону составляют противоправные действия (бездействие), выражающиеся в нарушении: правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений; правил их ремонта; правил признания указанных объектов непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые помещения. 11 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (с изм. и доп. от 20 августа 2004 г.). Субъективная сторона может быть выражена и в таком противоправном действии, как переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением. Субъектами рассматриваемого правонарушения признаются должностные лица и юридические лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений. С субъективной стороны нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений могут быть совершены как умышленно, так и по неосторожности, а переоборудование указанных объектов без согласия нанимателя (собственника) - только умышленно. Заключение По моему мнению, несмотря на то, что действуют новая Конституция РФ 1993 г. и новый ГК РФ, Основы жилищного законодательства по-прежнему выполняют главенствующую роль в системе актов жилищного законодательства, и их нормы приоритетны по отношению к другим актам, в том числе к ЖК, принятому в 1983 г., т.е. они выполняют роль, как это и было задумано законодателями, закона переходного периода в жилищной сфере (от административно-командной системы к рыночным отношениям). Ясно, что должен быть принят новый Жилищный кодекс РФ, но этого не случилось - процесс обновления жилищного законодательства затянулся. На мой взгляд, существовавшая ранее распределительная система удовлетворения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых результатов: миллионы семей нуждались в улучшении жилищных условий; обеспечение граждан жильем в бывшем СССР и РСФСР было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. Решение этой проблемы обеспечивалось развитием государственного и общественного жилищного фонда, содействием со стороны государства кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, предоставлением гражданам бесплатной жилой площади по мере осуществления программ и строительства благоустроенного жилья. В середине 1980-х годов государством была поставлена задача обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом. В результате этого к традиционным прибавились новые проблемы: расселения жильцов коммунальных квартир; ликвидации малообеспеченности жилой площадью; благоустройства индивидуального фонда; сноса или модернизации государственного фонда постройки до 1950 г.; создания более комфортных условий для временного проживания в общежитиях; снятия ограничений на строительство индивидуального и кооперативного жилого фонда. Мои предложения состоят в том, что в связи с переходом России к рыночной экономике назрела острая необходимость выработать новые подходы в решении жилищной проблемы, провести кардинальную жилищную реформу. Прежде всего должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми помещениями - от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных капитальных вложений, к преимущественному его строительству (приобретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально слабо защищенных групп населения. По моему мнению, нужно обратить внимание, что вопрос обеспечения граждан жильем нуждался в упорядочении: в условиях рыночных отношений государство не в состоянии обеспечить всех нуждающихся бесплатным жильем. Необходимо упорядочить порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений, с тем чтобы вводимые объемы жилой площади позволяли в короткие сроки, бесплатно или за доступную плату решать жилищные вопросы отдельных категорий граждан. На мой взгляд, единственным способом преодоления кризиса является изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. Мои предложения состоят в том, что развитие конкуренции среди организаций, специализирующихся на выполнении функций обслуживания жилищного фонда, позволит управляющей организации и товариществам собственников жилья на основе конкурса выбирать организацию, которая сможет предоставить необходимый уровень качества выполняемых ею функций по наиболее низким ценам. Необходимой предпосылкой развития конкурентных отношений является демонополизация отрасли. На мой взгляд необходимо создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда, в частности путем эффективного использования жилищной собственности (земельного участка, жилых и нежилых помещений); стимулировать установку приборов, контролирующих объем потребляемых коммунальных услуг (тепло, вода, газ), так как реальный объем их потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу и соответственно оплачиваемого проживающими; развить у собственников и нанимателей жилья экономное отношение к предоставляемым услугам, установив прямую связь между оплатой услуг и расходованием ресурсов; создавать товарищества собственников жилья на этапе организации строительства жилых зданий, что сразу же определяет форму управления жилым зданием, а также дает возможность инвесторам - будущим собственникам жилья самим устанавливать уровень комфортности проживания и стимулировать их инвестиционную активность. Мои предложения состоят в том, что органам местного самоуправления необходимо ускорить разгосударствление предприятий, функционирующих в этой сфере, и обеспечить реальное равноправие организаций независимо от формы собственности и заключение соответствующих договоров на основе конкурсов. В сфере действия местных естественных монополий обращаю внимание на необходимость применения дополнительных методов антимонопольного воздействия. В этой связи органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления через управляющие организации (службы заказчика) и государственную жилищную инспекцию предлагаю: осуществлять контроль за установлением коммунальных тарифов для населения путем введения оценки объективности расчета затрат предприятий - естественных монополистов и прибыли для формирования цен, а также участия в работе региональных энергетических комиссий всех заинтересованных сторон (органов представительной власти, организаций по защите прав потребителей; контролировать обеспечение в рамках договорных отношений гарантированного обслуживания потребителей на уровне государственных минимальных социальных стандартов жилищно-коммунального хозяйства. Список использованной литературы Нормативно - правовые акты: 1. Конституция РФ. - М., 1993 г. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 N 14-ФЗ (ред. от 10.01.2003). 3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (с изм. и доп. от 20 августа 2004 г.). 4. Земельный кодекс РФ от 25.10.01 N 136-ФЗ. 5. Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 N 73-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ). 6. Федеральный закон «Об ипотеке (залог недвижимости)»: от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. - 1998 г. - № 29. - Ст. 3400. 7. Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 11.04.2002) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 8. Закон РФ от 04.07.91 N 1541-I (ред. от 26.11.2002) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». 9. Федеральный закон от 24.07.02 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 10. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федерального закона от 08.07.99 N 152-ФЗ). 11. Федеральный закон от 20.05.2002 N 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». 12. Указ Президента РФ от 10.06.94 N 1180 «О жилищных кредитах». 13. Постановлении Правительства РФ «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2002 год» от 19.11.01 N 804. 14. Постановлением Правительства Москвы «О Московской городской программе «Жилище» от 19.09.95 N 782. 15. Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. 16. Инструкция ЦБ РФ от 30 июня 1997 г. N 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам». Научная, учебная и практическая литература: 1. Белявский И. «Оформление ипотечных жилищных кредитов» // Российская юстиция, 2000. N 5. 2. Денисевич Е. И. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юристъ. - 2000 г. - № 2. 3. Диордиева О. Н. Жилищные права и регистрация граждан // Юристъ. - 2000 г. № 3. 4. Жилищное законодательство России: Сборник нормативных документов / Сост. Д. В. Примаков. - М., 1999 г. 5. Журавлев С. Е. Купля-продажа недвижимости в жилищной сфере // Жилищное право. - 2000 г. - № 2. 6. Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. 7. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. 8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2005. 9. Комментарий к жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / Отв. ред. В. Б. Исаков. - М., 1999 г. 10. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова) - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 2005 г. 11. Комментарий к Закону Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». (в ред. Федерального закона от 08.07.99 N 152-ФЗ). Под ред. Исакова В. Б., М.: Юристъ, 2004 г. 12. Корнев С. М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. - М., 2003 г. 13. Крашенинников П. В. Жилищное право: Учебное пособие. - М., 2000 г. 14. Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. - 2000 г. - № 1. 15. Седугин П. И. Жилищное право: Учебник. - М., 2000 г. 16. Скрипко В. Р. Право граждан России на жилище // Государство и право. - 1996 г. - № 2. 17. Титов А. А. Комментарий к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» / Отв. ред. В. Б. Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003. 18. Фаршатов И. А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. - М., 2001 г. 19. Хомич Д. Ю. О товариществах собственников жилья // Жилищное право. - 2000 г. - № 1. 20. Цыбуленко З. Залог жилых помещений и квартир // Российская юстиция. - 2000 г. - № 5. |
|
© 2007 |
|