Аренда и ее виды

Аренда и ее виды

77

Содержание

• Введение 2
• Глава 1. Договор аренды (имущественного найма) по действующему гражданскому законодательству России
• 1.1 Понятие и содержание договора аренды (имущественного найма) 5
• 1.2 Возникновение и прекращение договора аренды 29
• Глава 2. Отдельные виды договора аренды
• 2.1 Договоры аренды недвижимого имущества 40
• 2.2 Договор аренды движимых вещей 51
• 3.3 Финансовая аренды (лизинг) 58
• Заключение 66
• Библиографический список 70

Введение

Актуальность темы исследования. Формирование в современной Российской Федерации рыночных отношений обострило потребность в стабильных гарантиях защиты новых по своему содержанию, существующих в нем имущественных прав и интересов. Возникла необходимость обеспечения нормального функционирования различных видов хозяйственной деятельности. В свою очередь, это предопределило потребность разносторонней научной разработки современных форм хозяйственной деятельности, осуществляемой в настоящее время в России, в числе которых важное место занимают арендные отношения.

Аренда в своих проявлениях разнообразна. Она широко применяется во взаимоотношениях между юридическими лицами. Нередко используют договор аренды и граждане как для удовлетворения собственных личных и бытовых потребностей, так и для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности. Государство и муниципальные образования, учитывая преимущества, которые предоставляет аренда, позволяющая при сохранении права собственности на имущество получать дополнительные доходы, также достаточно активно применяют данный вид договора.

Договор аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное владение и пользование на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг, договор аренды транспортных средств и т.д.). Переход имущества от собственника (титульного владельца) к другому лицу во временное владение и пользование является актом распоряжения им.

Степень разработанности темы. Отдельные вопросы гражданского права, посвященные аренде в целом и ее некоторым видам, подвергались изучению в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе.

Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам правового регулирования договорных отношений, в том числе и арендных отношений, можно назвать Т.Д. Алексеева, М.В. Васильеву, В.В.Витрянского, В.Д. Газмана, А.Н. Гуляева, P.M. Долуханяна, В.А Егиазарова, И.В. Ершову, Э.А. Зинчук, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкину, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.Н, Красавчикова, Н.Г. Катанян, Д.С. Левенсона, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, С.Н. Мызрова, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, СБ. Пугинского, Ю.Н. Самохвалова, Э.Д. Соколову, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича и других.

Многие работы, посвященные арендным обязательствам (обязательствам по имущественному найму), как правило, освещают отдельные виды договора аренды (имущественного найма).

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и прекращением договора аренды (имущественного найма).

Предметом исследования являются нормативные правовые акты, регламентирующие арендные (отношения имущественного найма) и финансовые отношения, возникающие при формировании доходов государственного и местных бюджетов как за счет неналоговых платежей, в том числе арендной платы, так и за счет налогов, взимаемых при сдаче в аренду имущества, находящегося на праве частной собственности; существующая договорная и правоприменительная практика в сфере арендных отношений, в том числе использование договора аренды органами внутренних дел.

Основной целью работы является совершенствование правового регулирования арендных отношений (отношений имущественного найма), обусловливающее расширение применения договора аренды.

Для достижения указанной цели автор поставил перед собой ряд научно-исследовательских задач, к числу которых относятся:

- выявление тенденций развития гражданского и финансового законодательств, регулирующих арендные отношения (отношения по имущественному найму);

- определение правового статуса субъектов договора аренды (имущественного найма);

- выработка предложений по совершенствованию финансово-правового и гражданско-правового регулирования арендных отношений (имущественного найма);

Методология и методы исследования. Теоретико-методологическую основу работы составляет диалектический метод познания общественных процессов и явлений. При проведении исследования применялись такие частные и специальные методы научного познания, как методы статистического, логического, формально-юридического, функционального, сравнительно-правового и системно-структурного анализа, анкетирование, интервьюирование и обобщение судебной и арбитражной практики по рассмотрению споров, возникающих из арендных отношений.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения двух глав, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Договор аренды (имущественного найма) по действующему гражданскому законодательству России

1.1 Понятие и содержание договора аренды (имущественного найма)

Следует отметить, что на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и «имущественный наем» существуют как синонимы. Употребление в литературе и нормативных правовых актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их применения в определенных сферах Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: курс лекций [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2004. - С. 187..

Одноименные термины (наем, аренда, прокат) уже в советском праве потеряли свою былую специфику. Произошло это, как нередко бывает в истории языка, в результате изменения смыслового значения этих терминов. Они не свидетельствуют более о различии правового режима и применяются случайно.

Термины «имущественный наем», «аренда», «прокат» применялись в советский период в судебной практике к самым разнообразным отношениям граждан друг с другом и с социалистическими организациями по поводу найма имущества. Соответственно отождествлялись слова «наниматель» и «арендатор». Организация - наймодатель, вся деятельность которой состоит в сдаче в наем имущества, часто называлась прокатным пунктом. Таким образом, советское право употребляло разнообразную терминологию применительно к договору имущественного найма, конструируя его в то же время как единый правовой институт.

В современном гражданском законодательстве понятия аренда и имущественный найм являются также тождественными. Гражданским законодательством эти понятия поставлены на одну ступень, юридическую силу имеет и понятие аренда, и понятие имущественный найм, что закреплено статьей 606 Гражданского кодекса РФ. Прокат же отнесен к одному из видов аренды. В юридической литературе полноправно употребляются определения договора аренды и договора имущественного найма.

Стремление отдельных ученых разграничить понятие «аренды» и «имущественного найма», относя к «аренде» только договоры предпринимательского характера Филиппов А.Е. Особенности аренды имущества унитарного предприятия [Текст] // Арбитражные споры. - 2008. - № 2. - С. 24., не нашло поддержки ни в теории, ни в законодательстве.

В нашем исследовании мы будем придерживаться общепринятого подхода и использовать термины «аренда» и «имущественный найм», как синонимы, при указании на институт в целом, а «прокат», «лизинг» и т.д. при изучении соответствующих видов аренды.

Возвращаясь к понятию договора аренды, можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора.

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, финансовой аренды (лизинга)) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось» Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 307.. На практике встречаются случаи, когда арендодатель требует исполнения обязательств арендатором, не исполнив свои обязательства в полной мере. Доказательством этого служит нижеприведенный пример. Между комитетом по управлению городским имуществом и АООТ был заключен договор аренды помещения. «АООТ арендную плату, установленную договором, не вносило, в связи с чем, комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2006 № 13678/06 решение и постановление по делу отменены и оно направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13678/06 от 02.07.2006 г. // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 43..

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договором аренды, заключенным между сторонами, предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи-приемки. По утверждению ответчика, передача помещения в пользование по акту не производилась. Арендуемое помещение находится на капитальном ремонте и арендатор не может использовать его по назначению до приемки объекта межведомственной комиссией. Кроме того, арендатор является генеральным подрядчиком по капитальному ремонту здания и в связи с отсутствием средств у балансодержателя взял на себя дополнительное обязательство по финансированию объекта. Указанные обстоятельства судом не исследованы» Щекутова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде [Текст] // Юридический мир. - 2008. - № 10. - С. 29..

Из анализа приведенного примера, можно сделать вывод. Согласно статье 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.

Действительно, в целом договор аренды сформулирован в ГК РФ как консенсуальный договор. Однако нельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные» Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 178.. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное пользование и владение и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч.1 ст. 632 ГК РФ), то есть применяется формулиовка не консенсуального, а реального договора.

По нашему мнению, в рассматриваемом случае можно предположить, что это юридико-технческая неточность законодателя. Поскольку в статье 18 Кодекса торгового мореплавания РФ уже говориться, что по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей.

Отдельно следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.

На наш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора в узком смысле. Это особое условие вступление договора в действие. Конечно, государственная регистрация обычно предполагает наличие письменной формы, но, к примеру, в дореволюционный период в России допускалось заключать в устной форме договор найма земель между крестьянами с внесением записи в поземельную книг Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 359-360.. И сейчас устная форма сделки не препятствует регистрации в ГИБДД МВД РФ транспортных средств и номерных агрегатов.О порядке регистрации транспортных средств [Текст]: [Приказ МВД РФ№ 59, от 27.01.2003 г., по состоянию на 04.06.2007] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2003. - № 18. - С. 43..

Кроме того, в ГК РФ в статье 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в статье 434 «Форма договора» не выделятся форма, связанная с государственной регистрацией. Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если по закону такая форма и не требуется. Однако в отношении государственной регистрации такое правило не приемлемо, так как только нормативный правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственной регистрации.

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В числе таких объектов недвижимости представлены земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Эти объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе Чимов З.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере - субинститут института государственной регистрации [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 3. - С. 36.. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости.

В судебной практике поднимался вопрос о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года. Президиум Верховного Арбитражного Суда РФ, по этому поводу в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды» определил, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, чем разрешил многолетний спор в данной сфере О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 39..

Проблема заключалась в неоднозначном толковании статей 609 и 651 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594..

Имеется три основных точки зрения по этой проблеме.

Первая - договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока аренды. Данное мнение было основано на положении п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Единственное исключение из этого правила содержится в п. 2 статьи 651 ГК РФ, но в нем речь идет только лишь об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

Подобный подход нашел отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2007 г. по делу № А55-19287/07. Как указал суд, норма п. 2 ст. 609 ГК РФ является ненормативной и действует независимо от срока заключения договора аренды недвижимого имущества. По поводу же п. 2 ст. 651 ГК РФ суд отметил, что эта норма не может быть применена при разрешении рассматриваемого спора, поскольку объектом спорного договора являются нежилые помещения Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.09.2007 г. по делу № А55-19287/07 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 2. - С. 67..

Вторая точка зрения: договор аренды нежилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Она была высказывается А.С. Емельяновым, который, обосновывая ее, предлагает следующий взгляд на положения п. 2 ст. 609 ГК РФ: «Статья 609 ГК РФ ... действительно предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» установлено иное, а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающее на его основании право аренды» Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости [Текст] // Недвижимость. Строительство. Право. - 2008. - № 4. - С. 24.. Очевидно, слово «иное» трактуется автором как возможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды.

Третья точка зрения: договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Из уже рассмотренного выше видно что, именно это мнение нашло свое подтверждение в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 52 «О государственной регистрации договоров аренды». Суть ее заключается в следующем.

Статья 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленном законом.

Согласно части 2 п. 6 ст. 12 упомянутого закона помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Итак, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды зданий, сооружений или помещений, которые подлежат государственной регистрации лишь в случае их заключения на срок не менее одного года.

В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорить об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов: имеет место договор ссуды, возлагающий на ссудополучателя по общему правилу обязанность по содержанию имущества (ст. 695 ГКРФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю мы сталкиваемся с «сочетанием различных по своей природе договоров договор по безвозмездной передачи имущества в пользование и договор на возмездное оказание услуг» Пронина М.Г. Имущественный найм в отношениях между социалистическими организациями. [Текст] - Минск., 1969. - С. 22..

Договор аренды - это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества» Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С.308..

Среди основных признаков имущественного найма в литературе называют:

1. Предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования.

2. Временность (срочность) предоставления имущества Агафонов Ю.А. Аренда в системе сельскохозяйственных отношений: учебное пособие. [Текст] - М., Юнити. 2008. - С. 79; Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения [Текст] // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 21..

Следует отметить, что закон допускает существование договоров имущественного найма как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью Пронина М.Г. Указ. соч. - С. 17..

По общему правилу, в отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (ст.638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (ч.1 ст.660 ГК РФ).

В связи с тем, что при заключении договора аренды арендодателем арендатору передаются не только правомочия по владению и пользованию имуществом, но частично и правомочие по распоряжению имуществом, автором предлагается следующая новая редакция пункта первого статьи 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».

Приведенные положения говорят о том, что аренда перестает быть обязательственно-правовым институтом, ограниченным передачей вещи в пользование и владение. Это в большей степени касается, как правильно отмечает А.А. Иванов Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 151-152., аренды, сопряженной с владением.

Наличие у аренды признака абсолютного правоотношения ранее уже отмечалось рядом ученых, исследовавших договор имущественного найма. О.С. Иоффе помимо особенностей защиты прав нанимателя, указывает, что «договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника» Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С.308., то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, предусмотренной ныне статьей 617 ГК РФ. Похожего взгляда придерживается М.Г. Пронина, считающая, что договор найма «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правомочия, но и права, носящие характер абсолютных» Пронина М.Г. Указ. соч. - С. 24-25.. На вещный же характер договора указывают Д.С. Левенсон Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1968. - С. 9-10. и др. Последнее, по нашему мнению, с большой долей уверенности дает основание предполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права.

Необходимо отметить, ГК РФ известны отдельные виды договоров аренды и аренда отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 611, ст. 625 ГК РФ). В связи с этим А.А. Иванов высказал предположение, что «виды аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2-6 главы 34 ГК РФ, аренда же отдельных видов имущества, а Гражданском кодексе в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК РФ. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (то есть любых видов имущества кроме транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий)» Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 173..

Сразу оговоримся, на наш взгляд, проводимое в ГК РФ разграничение является не очень удачным и в определенной мере спорным.

Общим критерием действительно является социальная значимость указанных разновидностей имущественного найма. Хотя, в то же время, аренда земли, которая, по нашему мнению, представляет не меньшую, а может быть большую социальную значимость, практически осталась за пределами внимания законодателя (исключая п.2 ст.607 и ст.ст.652 и 653 ГК РФ).

В качестве одного из оснований договора аренды выступает его объект, то есть отдельный вид имущества. Этот критерий является главным для выделения аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренду предприятий, которые особо урегулированы в Гражданском кодексе Российской Федерации. Данный перечень можно дополнить охранно-арендным договором на недвижимый памятник истории и культуры Васильева М.В. Гражданско-правовые средства охраны и использования памятников истории и культуры. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1988. - С. 101. , договорами аренды земли, аренды участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса РФ Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.), аренды водных объектов (ст.41 Водного кодекса РФ Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.) и др.

Для проката, финансовой аренды основанием обособления служит не только конкретный вид имущества, а специфика регулируемых отношений, которая находит свое отражение в требованиях к сторонам договора, сроку аренды, установленном распределении прав и обязанностей сторон и т.п. Исходя из особенностей, существующих в рамках договора, в этот перечень можно включить и договор концессии Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 137..

Отсутствие единого критерия приводит к тому, что аренда некоторых вещей одновременно может подпадать под регулирование противоположных по содержанию положений закона. Например, автомобиль может быть предметом договора проката (§ 2 глава 34 ГК РФ), договора аренды транспортных средств без экипажа (§ 3 глава 34 ГК РФ) и договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 глава 34 ГК РФ). В таких случаях установление специальных правил, подлежащих применению к конкретному правоотношению, должно производиться исходя из имеющихся условий данного договора, свидетельствующих о намерениях сторон и соответствие этих условий требованиям того или иного параграфа главы 34 ГК РФ.

Выделение в Гражданском кодексе РФ видов договора имущественного найма произведено по различным основаниям, что допускает появление коллизий при аренде отдельных видов имущества.

Исследование имущественного найма было бы неполным без рассмотрения вопросов об участниках договорных отношений и предъявляемых к ним требованиях. Особенности субъектного состава влияют и на форму договора и на многие его существенные условия.

Сторонами (субъектами) в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.

Так как сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, то логично, что арендодателем должен выступать, в первую очередь, собственник вещи, то есть лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом (ст.209 ГК РФ).

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. К иным лицам, управомоченным законом сдавать имуществ в аренду, можно отнести, в первую очередь, субъекта права хозяйственного ведения: это государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со статьей 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче внаем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт-Издат. 2008. - С. 274., а в отношении движимого имущества договор аренды может заключаться без согласия собственника на срок не более 1 года.

В качестве арендодателя и арендатора могут выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации). К ним предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования Правовые проблемы гражданской правосубъектности [Текст] / Отв. ред. Красавчиков О.А. - М., Статут. 2005. - С. 211..

Относительно договора аренды можно сказать, что все лица вправе выступать в роли его сторон, однако приобретение арендных прав и обязанностей связано с соблюдением ряда условий.

Согласно ч.3 п.1 ст.49 ГК РФ «отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом О лицензировании отдельных видов деятельности [Текст]: [Федеральный закон № 128-ФЗ, принят 08.08.2001 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 33 (часть I). - Ст. 3430., юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии)».

В качестве обязательного требования в п.3 ст.667 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно устанавливать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Конструкция договора аренды столь удачна, что позволяет ее применять для регулирования отношений с иными объектами гражданских прав.

На практике возникают сложности по определению существенных условий договора аренды. В отличие от последнего, для некоторых договоров Гражданским кодексом Российской Федерации установлены существенные условия. Например, статья 942 ГК РФ, именуемая «Существенные условия договора страхования» содержит в себе условия, по которым стороны при заключении договора страхования должны достичь соглашения. Целесообразно было бы включить в текст Гражданского кодекса статью о существенных условиях договора аренды. Автором предлагается главу 34 «Аренда» дополнить статьей 606.1 «Существенные условия договора аренды», содержащую в себе следующие положения:

«При заключении договора аренды (имущественного найма) между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем) должно быть достигнуто соглашение:

1) о предмете договора аренды;

2) о сроке действия договора аренды;

3) о сроке, порядке внесения и размере арендной платы;

4) об условиях пользования арендованным имуществом;

5) об обеспечении содержания арендованного имущества».

В отношении обязанностей арендодателя следует согласиться с мнением М.Г. Прониной, что «первейшей его обязанностью является предоставление нанимателю имущества, обусловленного договором» Пронина М.Г. Указ соч. - С. 68..

Предоставление может состоять в передаче имущества арендатору во владение и пользование, либо только в пользовании нанятым имуществом. Передачей вещи считается указание места нахождения, символичное действие (например, передача ключей) Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. [Текст] - Таллинн., 1980. - С. 323.. Предоставление вещи является важнейшим фактором нормального развития арендного обязательства.

Состояние имущества должно соответствовать, прежде всего, условиям договора аренды, а если договор не содержит указаний по данному поводу, то назначению имущества. Так как в аренду может передаваться разное имущество, включая сложные механизмы (транспортные средства, оборудование и т.п.), их состояние может определяться и такими характеристиками, как пробег, скорость, производительность и др.

Новеллой гражданского законодательства является то, что арендатор должен обнаружить недостатки имущества во время его осмотра или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Это направлено на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2007. - С. 184..

В данном случае речь идет о явных недостатках, определение которых не требует специальных познаний и возможно при обычном осмотре получаемых в аренду вещей.

Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если он в нем не определен, то в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Под разумным сроком в литературе понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договора проката передача вещи может иметь место практически сразу за заключением договора, то для аренды, предусматривающей получение имущества со склада арендодателя, срок увеличивается на время оформления передачи вещи.

В соответствии со статьей 613 ГК РФ арендодатель при заключении договора обязательно должен уведомить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемую в наем вещь.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего применение в обязательственно-правовых отношениях элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще при подготовке проекта Гражданского Уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского Уложения указанной нормы, как отмечалось в литературе, сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 441.. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 233..

Обязанность арендодателя обеспечить возможность арендатору нормально использовать арендованное имущество включает в себя требование к арендодателю не препятствовать арендатору в пользовании имуществом Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 31., а в случае, когда аренда не сопряжена с владением вещью, должен совершать активные действия, необходимые для нормального пользования имуществом (например, обеспечивая допуск в определенное время).

Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей элементов вещи в связи с их износом и разрушением» Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 131. и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Нормативное определение капитального ремонта можно найти в Постановлении Госкомстата РФ от 14.07.95 № 101 «Об утверждении формы федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкций по ее заполнению»: капитальным ремонтом машин, оборудования и транспортных средств считается такой вид ремонта с периодичностью свыше одного года, при котором, как правило, производится полная разборка агрегата, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов, ремонт базовых и других деталей и узлов, сборка, регулирование и испытание агрегата. При капитальном ремонте зданий и сооружений производиться смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов» Об утверждении формы федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкции по ее заполнению [Текст]: [Постановление Госкомстата РФ № 101, от 14.07.1995 г., по состоянию на 11.02.1999] // Финансовая газета. - 1995. - № 52. - С. 19..

Перечень работ, относимых к капитальным работам, определяется в отношении различных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации, как правило, по соглашению сторон.

В связи с этим, в спорных случаях, возможно, передать рассмотрение вопроса о характере и объеме ремонта в соответствующий суд.

Сказанное выше, по мнению автора, говорит о настоятельной необходимости для сторон договора аренды не только согласовывать распределение бремени ведения капитального ремонта, но и определить конкретный перечень этих работ и источник его фиксирования.

Дополнительной обязанностью арендодателя в исключительных случаях является обязанность по страхованию. В частности, по договору фрахтования на время он должен застраховать транспортное средство и (или) застраховать ответственность за ущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи с его эксплуатацией, если это страхование необходимо в силу закона или договора (ст. 637 ГК РФ).

Обязанности арендодателя по предоставлению вещи в надлежащем состоянии, по предупреждению о правах третьих лиц на арендованное имущество, по невоспрепятствованию пользованию имуществом носят императивный характер, как и предоставление экипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входят в число диспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены на арендатора.

Среди обязанностей арендатора необходимо назвать обязанность принять имущества от арендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаяся условием выполнения обязанности должника по передаче имущества» Лермонтов Ю.М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды: что нужно знать контрагентам [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 5. - С. 22..

Несвоевременная приемка имущества влечет последствия, установленные статьей 406 ГК РФ: арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкой арендатора в приемке имущества.

Приемка нанятого имущества подразумевает не просто получение объекта аренды во временное владение и пользование, но и проведение осмотра имущества или проверку его исправности, а в необходимых случаях также подписания документа о передаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Главным основным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованной вещью.

Если характер пользования определен специальными правилами или инструкциями, наниматель обязан их соблюдать.

По общему правилу, арендатор должен использовать имущество самостоятельно, то есть своими силами и для собственных нужд, однако с согласия арендодателя он, например, может сдавать нанятый объект в субаренду.

Поскольку перечисленные действия есть акты распоряжения имуществом, то название статьи 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом», по нашему мнению, следует признать неудачным и вводящим в заблуждение относительно правовой природы указанных сделок. Точнее было бы назвать эту статью «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».

В случае, когда у арендатора исчезает потребность в пользовании нанятым объектом или его части, но расторжение договора по ряду причин нецелесообразно, наилучшим выходом для нанимателя является передача объекта аренды в пользование третьим лицам с сохранением за собой прав и обязанностей по отношению к арендодателю Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст] // Корпоративный юрист. - 2006. - № 11. - С. 28..

Договор субаренды не должен предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, более того в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ прямо указано, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что «арендатор в данном случае одновременно выступает стороной в двух договорах -в качестве арендатора в договоре аренды и в качестве арендодателя в договоре поднайма» Долуханян P.M., Морозовская Т.А. Аренда торговых помещений. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1976. - С.46..

Особенностью договора поднайма можно считать, что субарендатор, не вступая с арендодателем в договорные отношения, приобретает некоторые права и обязанности в отношении имущества последнего. Однако свои отношения субарендаторы реализуют через арендатора, со своими требованиями они могут обращаться только к арендатору.

Учитывая распространенность договора субаренды, законодатель ввел правило, касающееся действия договора поднайма. Так, к договору субаренды применяются правила договора аренды, если иное не установлено правовыми актами (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Из обязанности по надлежащему пользованию нанятой вещью вытекает обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание.

Эти обязанности установлены в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Они тесно переплетены между собой. Поддержание арендованного имущества в надлежащем, исправном состоянии означает «не допускать его ухудшения, обеспечивать регулярное техническое обслуживание» Николюкин С.В. Коммерческая аренда в международном обороте: специфика и практика разрешения споров [Текст] // Налоги (газета). - 2008. - № 36. - С. 17.. Речь идет о такой «физической исправности арендованного имущества, которую можно поддержать без прекращения его использования по назначению» Дунаева Н.Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. - 2007. - № 5. - С. 17.. Достигается она путем проведения периодических осмотров нанятой вещи, регулировкой и подгонкой ее составных частей.

При недостаточности перечисленных мер проводится текущий ремонт. В литературе отмечалось, что он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению объекта аренды от преждевременного износа и по устранению возникших повреждений и неисправностей Алексеев Т.Д. Аренда торговых помещений. [Текст] - М., Скиф. 2008. - С. 43..

Как ранее упоминалось, четких критериев по отнесению отдельных работ к текущему или капитальному ремонту в настоящее время нет. Поэтому в интересах сторон необходимо в договоре аренды разграничить свои обязанности по проведению ремонта, включив в договор соответствующий перечень предполагаемых работ.

По общему правилу, арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы возникают как при обслуживании, так и при эксплуатации объекта найма. К расходам по содержанию относят, например, оплату коммунальных услуг, освещения и т.д.

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению платы за пользование нанятым объектом (арендную плату). Эта обязанность указана в статье 614 ГК РФ.

Помимо порядка, условий и срока внесения арендной платы в Гражданском кодексе РФ применяется также понятие «размер» и «форма (вид)» арендной платы, что возможно определить в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Важным является решение вопроса о том, с какого момента должна взиматься арендная плата. Д.С. Левенсон в отношении транспортного средства указывал, что «не момент заключения договора и даже не указание в договоре даты начала аренды транспортных средств является основанием начисления арендной платы» Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств. [Текст] - М., Юридическая литература. 1969. - С. 98..

Если договором аренды не установлено иное, то плата должна рассчитываться и выплачиваться с момента передачи объекта арендатору с учетом правила статьи 406 ГК РФ «Просрочка кредитора». В тех случаях, когда необходимо составление акта о передаче арендованного объекта, ориентиром может служить дата составления такого акта. Взиматься арендная плата должна до возврата объекта найма либо гибели или утраты его не по вине арендатора.

Как правило, арендная плата вносится вне зависимости от факта пользования вещью и от того, как она эксплуатируется. Недостаточно активное применение арендатором (нанимателем) имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей в полном Объеме, несмотря на то, что в этом случае происходит меньший износ имущества.

Большое значение для сторон имеет способ (порядок) определения платы за нанятое имущество. Она может устанавливаться за все арендованное имущество или по каждому из его отдельных частей. Кроме того, исчисление арендной платы может производиться исходя из площади арендованного объекта (например, за 1 квадратный метр), исходя из его пробега, времени работы (за 1 час эксплуатации) и т.п.

Гражданским законодательством также допускается, как сочетание перечисленных в Гражданском кодексе России, так и установление сторонами иных форм арендной платы.

Следует согласиться с мнением А.А. Иванова, что «использование нескольких форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор» (п. 3 ст. 421 ГК РФ) Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 164..

Уменьшение арендной платы должно быть «соразмерным снижению полезных свойств объекта аренды, обусловленных договором» Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт-Издат. 2008. - С. 187.. Обязательным условием реализации этого права является не простое, а существенное ухудшение условий пользования или состояния имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. На наш взгляд, это разовая мера оперативного воздействия Хохлов В.А. Ответственность и позитивное регулирование [Текст] // Гражданское право. - 2008. - № 3. - С.25., которую арендодатель вправе применить при существенном нарушении сроков платежей.

Г.С. Шапкина считает, что «под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку внесения арендной платы» Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2007. - С.202.. Такой подход к просрочке арендной платы по одному дню при ежемесячных расчетах уже дает арендодателю право требовать досрочной выплаты. Кроме того, не следует забывать, что при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно (ч. 4 ст. 619 ГК РФ).

Основываясь на этом, мы предлагаем считать существенным нарушением сроков невнесение арендатором платежей за два периода подряд, либо неоднократную задержку внесения арендной платы, составляющую в общей сложности два срока платежа.

По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока, после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Он совершается, как правило, с соблюдения тех же требований, что и предоставление имущества арендатору (нанимателю).

Если наниматель не возвратил арендованное имущество или возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесение арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

По мнению автора, следует провести разграничение случая внесения арендной платы при просрочке возврата имущества и осуществление арендных платежей при возобновлении договора на неопределенный срок в порядке, установленном п.2 ст. 621 ГК РФ. Отсутствие возражений арендодателя на пользование имуществом по окончании срока действия договора должно ограничиваться определенным периодом времени, в течение которого наймодатель мог бы осознать, что наниматель не собирается осуществлять передачу имущества и выбрать соответствующую модель поведения: заявить требование о возврате или молчаливо согласиться на продолжение пользования имуществом. В интересах арендодателя и арендатора, по нашему мнению, этот срок ожидания должен быть четко определен в ГК РФ.

На наш взгляд, ориентиром может служить срок в одну неделю для движимого имущества и две недели для недвижимого имущества, так как за это время арендодатель вполне может заявить требование о возврате имущества. В связи с этим целесообразно, дополнить п. 2 ст. 621 ГК РФ частью второй, изложив ее в следующей редакции: «Возражение арендодателя должно быть заявлено не позднее семи дней по окончании договора при аренде движимого имущества и четырнадцати дней - недвижимого».

Обязанность по возврату объекта аренды присутствует у арендатора в тех случаях, когда имущество передавалось ему во владение и пользование. Если вещь оставалась во владении арендодателя, то арендатор (наниматель) просто прекращает пользование вещью.

Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Подведем краткий вывод изложенному.

1. Договор при необходимости его государственной регистрации лишается признака консенсуальной сделки, так как одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. Вместе с этим, договор не становится реальным, ибо передача вещи как определяющий признак здесь не проявляется. В связи с этим автором предлагается выделение особого вида договоров - подлежащих регистрации.

2. На основании того, что при заключении договора аренды арендатору передается частично правомочие по распоряжению имуществом, автор считает необходимым внести в статью 606 ГК РФ пункт следующего содержания: «По договору аренды (имущественному найму) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».

3. В связи с возникающими сложностями определения существенных условий договора аренды автором предлагается включить в ГК РФ статью под названием «Существенные условия договора аренды».

4. При осуществлении пользования имуществом арендатором совершаются некоторые распорядительные действия, поэтому предлагается навое название статьи 615 ГК РФ - «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».

1.2 Возникновение и прекращение договора аренды

По установленному в ГК РФ положению, договорные отношения возникают, как правило, с момента, когда договор считается заключенным. Он уже заключен, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с действующей гражданско-правовой доктриной существенными условиями являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В науке гражданского права они условно подразделяются на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально- обязательные условия (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договор о передаче имущества. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 216..

Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является индивидуально-определенное имущество, передаваемое о временное владение и пользование или во временное пользование.

Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех видов договоров аренды установить не удалось. Предмет договора аренды является существенным условием договора аренды, в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК РФ установлено правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Как отмечал В.В. Витрянский, «данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 85..

Для отдельных видов договора аренды в законодательстве России установлены дополнительные существенные (необходимые) условия, нарушение которых влечет за собой недействительность договора. Для договора аренды зданий и сооружений таким существенным условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Поскольку договор аренды является возмездным выплата арендной платы признается обязательным требованием данного договора, однако, по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Для определения порядка и сроков внесения арендной платы в этих случаях используются порядок и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В отличие от этого общего правила в соответствии со статьей 654 ГК РФ для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.

Для договора аренды участков лесного фонда размер арендной платы признается существенным (необходимым) условием. Помимо него в соответствии со статьей 33 Лесного кодекса РФ в договоре аренды участков лесного фонда должны быть также указаны такие существенные условия как:

- границы участка лесного фонда;

- виды лесопользования;

- объем (размер) лесопользования;

- срок аренды;

- порядок внесения арендной платы;

- обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводства лесов;

- порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ;

- иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.

Как видно из приведенного перечня, существенным условием договора аренды участка лесного фонда является наряду с другими и срок аренды, что нехарактерно для других видов договора аренды.

Договор аренды, по общему правилу, считается договором срочным. Однако, не смотря на свою срочность, допускается невключение в текст договора условия о конкретном сроке. В подобном случае договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законами РФ для отдельных видов договора аренды и аренды отдельных видов имущества могут вводиться максимальные сроки аренды. Законодатель не пошел по пути ГК РСФСР 1964 года, где действовал общий предельный срок для имущественного найма в 10 лет, для аренды недвижимости между юридическими лицами в 5 лет и движимого имущества между ними в 1 год (ст. 277 ГК РСФСР 1964 г.).

При заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.

В статье 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменной формы договора, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться в письменной форме на срок аренды более 1 года. По мнению автора, достаточно спорна позиция В.В. Витрянского о п. 1 ст. 609 ГК РФ «отличие требований к форме договора, заключаемого гражданами, от общего правила регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в 10 раз установленным законом минимальный размер оплаты труда и только в случаях, установленных законом, - независимо от размера суммы сделки (ст. 161 ГК РФ)» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статут. 2002. -С.93-94.. Представляется, что ст. 609 ГК РФ только дополняет, вводит новое требование к форме сделки исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленное правило. К тому же, в Гражданском кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении общих положений о форме сделок к договору аренды.

В независимости от срока договора и цели договора установлена обязательная письменная форма для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды участков лесного фонда (ч.2 ст. 32 Лесного кодекса РФ.) и др.

Более того, основываясь на ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, гласящей, что «законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки...», во второй части Гражданского кодекса РФ предусмотрена необходимость заключать договор аренды зданий и сооружений в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такое же требование установлено к договору аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент внесения записи в государственный реестр будет считаться датой его заключения (п. 3 т. 433 ГК РФ).

В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ входят и договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Арендные правоотношения возникают при заключении договора аренды. Его заключение возможно путем установления двусторонних контактов, когда одна из предполагаемых сторон договора обращается с предложением заключить договор непосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда на практике и единственно приемлемый.

Можно выделить способы заключения договора на торгах или по итогам торгов. Различие между этими видами состоит в том, что в первом случае уже присутствует проект договора, и по итогам торгов подписывается протокол, имеющий силу договора. Во втором случае предметом торгов является право на заключение договора, который должен будет подписан сторонами позже (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Любой возможный арендодатель может выступать в качестве инициатора проведения торгов, однако чаще к этой форме прибегают государственные и муниципальные образования.

Торги могут проводиться в форме конкурсов и аукционов, При аукционе победителем будут являться лица, предложившие наиболее высокую цену (арендную плату). Победителем конкурса будет признано лицо, предложившее лучшие условия (к примеру, по наиболее удачному архитектурно-планировочному решению, по максимизации размера годовой аренды и др.

Как уже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуют добровольно, основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С.Э. Жилинского, что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение из гражданско-правового принципа о свободе...» Жилинский С.Э, Правовая основа предпринимательской деятельности (предпринимательское право). Курс лекций. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - С. 239-240.. Но в ряде случаев, закон устанавливает обязанность заключить договор имущественного найма. Такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3 ст. 626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатная организация при наличии возможности сдать имущество в аренду обязана заключить данный договор (ч. 2 п. 3 с. 426 ГК РФ).

Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих решений государственных или муниципальных органов. К примеру, передача в аренду вагонов железным дорогам осуществляется на основании разрешения Министерства путей сообщения Российской Федерации.

Интересы стабильности договорных связей требуют неизменности устанавливаемых отношений. Однако постоянно меняющаяся экономическая обстановка требует корректировки этих отношений, а иногда и их полного прекращения. В исключительных случаях такую корректировку может проводить правовой акт, имеющий силу закона (ч. 2 ст. 422 ГК РФ). Иные правовые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могу напрямую изменять установленный договором порядок распределения прав и обязанностей. Это положение должно уменьшить ранее существовавшую практику безграничного вмешательства государственных органов любого уровня в установившиеся гражданско-правовые отношения Каширин А. Роковая аренда [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 35. - С. 8..

По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Расторжение или изменение договора при отсутствии соглашения сторон допускается по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Так, сдача имущества в субаренду без разрешения арендодателя является существенным нарушением договора и достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды. Подтверждением этому является следующий пример из опыта работы Арбитражного суда Свердловской области. «Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к Союзу садоводов (правопреемнику Добровольного общества садоводов) о расторжении договора аренды нежилого помещения на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 ГК РФ. Решением первой инстанции договор аренды расторгнут. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд округа указанные судебные акты отменил и передал дело на новое рассмотрение. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановление Федерального арбитражного суда округа отменено, решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ПЖРО (арендодателем) и Добровольным обществом садоводов (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения. Срок действия договора до 13.05.92. По истечении указанного срока ответчик продолжал пользоваться помещением. В соответствии с подпунктом «ж» пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения. Арендатор данное условие нарушил. Арбитражный суд при вынесении решения о расторжении договора располагал актом проверки использования помещения от 21.03.97, в котором отмечено наличие на арендуемых площадях сторонних организаций. В июне 1997 года зафиксировано, что арендуемым помещением пользовалось АО «Профессионал». Из договора о совместной деятельности от 01.01.93, заключенного ответчиком с областным обществом экономистов, усматривается, что часть арендуемого помещения была предоставлена названной организации сроком на пять лет. Ответчик не отрицал, что у него отсутствовало письменное соглашение арендодателя на сдачу помещения в поднаем.

Пунктом 11 договора установлено, что он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор не внесет арендную плату в течение трех месяцев. В деле имеется платежное поручение, свидетельствующее о том, что последний раз арендная плата была внесена ответчиком в 1 квартале 1994 года. Ответчик не отрицал, что позднее Москомимуществу денежные средства не перечислялись» Щекутова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 10. - С. 72-73..

Суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещения от сторонних организаций, а использование ими площадей не оформлялось договорами субаренды, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц является свидетельством исполнения договорного обязательства. В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора и это является достаточным основанием для досрочного расторжения этого договора в соответствии с подпунктом статьи 619 ГК РФ.

Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции и апелляционная инстанция правильно применили пункт 2 статьи 450 и статью 619 ГК РФ и не допустил каких-либо нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для безусловной отмены судебных актов. Правомерность применения данных норм права подтверждена доказательствами, полученными в установленном порядке.

В Гражданском кодексе подобные правила содержит ч. 1 ст. 613 и ст. ст. 619 и 620 ГК РФ.

Помимо этого, Гражданским кодексом РФ впервые введено правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Ярким примером существенного изменения обстоятельств является резкое падение курса рубля в тех случаях, когда размер арендной платы устанавливается в какой-либо конвертируемой валюте (валютная привязка). При этом за один день арендная плата может вырасти в несколько раз.

При установлении существенного изменения обстоятельств суд расторгает договор, а если установит, что расторжение противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то производит внесение соответствующих поправок в договор (п.4 ст. 451ГКРФ).

Приняв решение о расторжении или изменении договора, стороны совершают его в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иного (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В отношении государственной регистрации изменения или расторжения договора такого правила Гражданским кодексом не введено, однако, учитывая, что принятому позднее закону основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются не только договоры, но и другие сделки в отношении недвижимого имущества П. 1 ст. 17 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., то и изменение, и расторжение договора, являющиеся сделками, также подлежат государственной регистрации.

Особым случаем изменения договора аренды является продолжение пользования имуществом арендатором по окончании срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. П. 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает, что в данной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По нашему мнению, некорректно говорить о возобновлении договора «на тех же условиях», так как не продолжает действовать старый договор в прежнем объеме в отношении срока. Не сохраняется ранее действовавший договор, а возникает модифицированный. При этом изменения вносятся не в той же форме, в какой заключался договор, а путем совершения конклюдентных действий со стороны арендодателя (продолжение пользования имуществом) и молчания со стороны арендодателя (он не препятствует пользованию и не заявляет о намерении изъять вещь у арендатора). Из выше изложенного следует:

1. В Гражданском кодексе Российской Федерации в качестве существенного условия, общего для всех видов договора аренды указан только предмет. Отсутствие данных, позволяющих установить имущество, передаваемое по договору аренды, позволяет признать данный договор незаключенным. Остальные существенные условия не названы, но могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.

2. По мнению автора, при продолжении арендатором пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений арендодателя речь идет не о возобновлении договора на тех же условиях, а о заключении нового договора аренды.

Глава 2. Отдельные виды договора аренды

2.1 Договоры аренды недвижимого имущества

В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Страницы: 1, 2