Договор аренды нежилых помещений

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи, с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. п. 7 Информационного письма Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.02 г. № 66. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Вестник ВАС РФ № 3, 2002. - С.22-23.

Другим вариантом развития событий является требование одной из сторон договора аренды о его досрочном расторжении вследствие нарушения другой стороной своих обязательств по этому договору.

В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор, может быть, расторгнут или изменен по требованию суда.

В гл. 34 ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, касающиеся изменения договора, зато в гл. 29 ГК РФ «Изменения и расторжение договора», закреплены общие нормы, связанные с изменением договоров гражданско-правового характера, которые распространяются и на договора аренды.

При досрочном расторжении договора аренды следует обратиться к специальным нормам ГК РФ.

Одна из положительных черт ГК РФ - подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Ведь Основы гражданского законодательства Основы Гражданского Законодательство СССР и республик от 31.05.1991 г. Ведомость ВС СССР, №26. 1991. - Ст.733. (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотрены законодательными актами», а Основы законодательства об аренде Основы Законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989г. Ведомость Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29.111989 г. № 25. - Ст. 481. (Согласно Федеральному закону от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ настоящие Основы не применяются на территории Российской Федерации с 1 марта 1996 г.) (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора».

Для прекращения договора аренды (в т.ч. досрочное расторжение) предусмотрены специальные нормы (ст. 617, 619 и 620 ГК РФ), которые частично изменяют общий порядок (Гл. 26 и 29 ГК РФ), установленный для любых видов обязательств (договоров), хотя их и не отменяют.

Статьи 619, 620 ГК РФ устанавливают порядок для расторжения договора аренды по требованию арендатора и арендодателя.

Так, соответственно со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора.

Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которого существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, на что они в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В этой связи важно подчеркнуть, что решающее значение для применения указанной статьи имеет не размер ущерба как таковой, а его соответствие с тем, чего могла ожидать от исполнения договора сторона. По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжения договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она могла получить.

Арендодатель должен будет доказать, что арендатор допустил существенные нарушения договора аренды (например, в случае если арендатор не соблюдает мер противопожарной безопасности, создает угрозу гибели или порчи нежилого помещения).

Рассматривая вторую часть п. 1 ст. 619 ГК РФ, арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, в случае, если арендатор использует нежилое помещение не по его назначению. В договоре аренды нежилого помещения должно быть обязательно внесено условие о назначении нежилого помещения.

2) существенно ухудшает арендованное имущество.

Под существенным ухудшением арендованного нежилого помещения следует понимать такое изменение его качества, которое при дальнейшей эксплуатации данного нежилого помещения невозможно или возникли (возникнуть) препятствия, либо использование нежилого помещения по его прямому назначению стала невозможным.

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного действия (бездействия) арендатора происходит существенное ухудшение этого нежилого помещения.

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Данный пункт ГК РФ, является самым распространенным основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения. Половина исков предъявляемых арендодателем в суды, предъявляются именно по этому основанию. Кроме этого арендодатель параллельно взыскивает штрафные санкции за пользование чужими денежными средствами. В каждом номере журнала «Вестник арбитражного суда РФ» существует не по одному Постановлению касающихся расторжения договора по данному основанию.

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Данный способ расторжения применяется арендодателем очень редко, т.к. согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт нежилого помещения производит арендодателем, хотя данный пункт является диспозитивной, то стороны могут предусмотреть условия, что, капитальный ремонт производит арендатор, тогда договор аренды нежилого помещения, может быть, расторгнут по инициативе арендодателя.

Но если арендатор устранит нарушения, предусмотренные в ст. 619 ГК РФ до вынесения судебного решения, то требование арендодателя расторгнуть договор аренды удовлетворению не подлежит.

Например, Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением договоров субаренды без решения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска п. 8 информ. письма Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 05.05.97 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Вестник ВАС РФ № 7, 1997. - С.108. .

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов явление не частое, хотя законодатель в ст. 620 ГК РФ предусмотрел случаи, когда арендатор в праве обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Создание препятствий пользования нежилым помещением может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным нежилым помещением, в частности, не проведение арендодателем капитального ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию нежилого помещения, когда такие обязанности возложены на него договором.

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными договор аренды, может быть, расторгнут при наличии у арендованного нежилого помещения любых препятствующих пользованию недостатков.

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Стороны могут согласовать в договоре аренды иные условия расторжения. Например, договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в случае ненадлежащего выполнения условий договора арендатором, в случае, если стороны не пришли к соглашению при внесении изменений в договор относительно увеличения арендной платы.

Кроме этого основания, стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора. Например, арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, в случае, если арендатор передал без письменного согласия арендодателя, в субаренду нежилое помещение; арендатор может расторгнуть договор, в случае, если арендодатель в течение определенного количества месяцев, не производит вывоз мусора.

В ст. 451 ГК РФ впервые для российского законодательства закреплена возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Ссылка стороны на существенное изменение обстоятельств, возникшее после заключения договора возможна только в соответствии будущего исполнения. Если заинтересованная сторона требует применить ст. 451 ГК РФ в отношении уже предоставленного исполнения, то ему должно быть в этом отказано, так как юридическая консультация данной статьи позволяет применить ее лишь в отношении еще не произведенного исполнения. При исполнении до существенного изменения обстоятельств части обязательства ст. 451 ГК РФ применяется в отношении неисполненной части обстоятельств.

Анализируя ст. 451 ГК РФ, нужно подчеркнуть, что данная норма применяется с учетом ст. ст. 309, 420 ГК РФ, устанавливающих принцип обязанности исполнения договора в качестве общего правила.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько фундаментально, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, основанием для изменения договора аренды нежилого помещения, заключенного для использования помещений под гостиницу, будет резкое сокращение туристов вследствие изменения экологических условий, в таком случае стороны договора могут прийти к соглашению об изменении договора аренды, в соответствии с которым арендатору будет предоставлено право сдавать арендуемое помещение в субаренду под офисы.

Основанием для расторжения вышеуказанного договора, является наводнение, в результате которого арендуемое нежилое помещение получило такие повреждения, при которых оно стало непригодным для использования по назначению и не подлежит восстановлению. В таких ситуациях стороны могут прийти к соглашению о досрочном прекращении договора аренды нежилого помещения.

Закон возлагает на заинтересованную сторону бремя опровержения презумпции того, что для нее из-за такого изменения обстоятельств возникла ситуация неприемлемости исполнения в измененном виде вследствие чрезвычайной обременительности.

В случае, если стороны договора не достигли соглашения о приведении договора аренды в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении, то заинтересованная сторона вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

В литературе справедливо отмечается, что «решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос о том, могли ли стороны разумно предвидеть такие изменение» Комментарии части 1 Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. Под ред. Т. Брагинской. - М.: Фонд «Правовая культура», 1995. - С.362.. Положения ст. 451 ГК РФ не применяются, если сторона знала о неблагоприятном развитии событий или могла бы разумно принять их во внимание до заключения договора и избежать отрицательных последствий.

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Возьмем к примеру, тоже наводнение, оно подмыло фундамент здания и в нежилом помещении пошли по стенам трещины, которые привели данное нежилое помещение в аварийное состояние.

По смыслу закона, к подобным неопределенным причинам можно отнести не только неопределимую силу, но и другие обстоятельства, находящиеся в не контроле сторон (девальвация, резкое изменение конъюнктуры, изменения законодательства и т.д.). Неопределенность должна быть объективной: заинтересованная сторона, обязана доказать, что не для него, не для другого лица, действующего разумным образом, возникшие обстоятельства не могут быть преодолены в этих условиях.

3) исполнение договора без изменения его условия на столько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств приводит к ситуации экономической невозможности исполнения, то есть обстоятельства изменились на столько, что строгое исполнение договора сторонами нарушило бы баланс их имущественных интересов и повлекло бы для одной из сторон весьма ощутимый ущерб.

Суды должны строго и ограничено толковать данное правило, «позитивно» вмешиваясь в договорные отношения лишь тогда, когда исполнения стало объективным неприемлемым для стороны его явной неадекватности в силу изменившихся обстоятельств и противоречий принципам добросовестности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), и только для того, чтобы не допустить злоупотребления стороной своим правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

4) из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельства несет заинтересованная в расторжении договора сторона.

Не должен принимать на себя риск случайного изменения обстоятельств, которые следует отличать от нормального риска изменения ситуации, не прямо (закрепив это в договоре, не косвенно) (такое принятие подразумевается, вытекает из существа договора или обычаев делового оборота). Сторона, вступившая в сделку, но не признающая факта принятия на себя риска, тем не менее принимает его в силу указанных причин.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

2.2. Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.

Порядок расторжения (изменения) договора аренды зависит от применяемого способа его изменения или прекращения.

Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст. 453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

При прекращении или изменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ).

В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора, то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется. Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п. ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц».

Но есть ограничение, если стороны пришли к соглашению о сдаче в аренду другого помещения (хотя и аналогического арендуемому и на тех же условиях), то стороны должны заключить новый договор.

Из судебной практики видно, что есть исключения, которые заключаются в следующем: Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

В Арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.

Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из ст. 609 ГК РФ договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме.

Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на п. 3 ст. 434 ГК РФ, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Как следует из названного пункта ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия общества с ограниченной ответственностью должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.

Основания, порядок и правовые последствия изменения договора урегулированы статьями 450 - 453 ГК РФ.

Принимая и рассматривая подобные дела, суд должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ требование изменить договор может быть, заявлено стороной только после получения отказа от другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при отсутствии - в 30-дневный срок. п. 5 информационного письма Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 05.05.1997 г. № 14, «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Вестник ВАС РФ № 7, 1997. - С.106.

Если стороны по обоюдному согласию решили прекратить договор, в таком случае стороны заключают соглашение о расторжении, в котором оговариваются условия расторжения, а если вдруг у одной из сторон есть неиспользованные обязательства (возврат нежилого помещения, оставшаяся задолженность) то эти условия тоже должны быть закреплены в данном соглашении.

Соглашение о расторжении договора также как и соглашения об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

Как было сказано выше, формой для договора аренды нежилого помещения должна быть только письменная, отсюда следует, что дополнительное соглашение с изменениями и соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения должны быть совершены в письменной форме.

Также необходимо помнить, что в случае, если сам договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в Государственном учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то и дополнительное соглашение с изменениями в данный договор аренды, так и соглашение о расторжение этого договора должно быть зарегистрировано. Дело в том, что согласие об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, которая изменяет отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Так, если договор между юридическим лицом и гражданином заключается в письменной форме, то для изменения или расторжения этого договора также должна быть использована письменная форма. Изменение и расторжение договора могут быть письменно оформлены путем заключения соглашения, подписания протокола, отражающего основания изменения и расторжения договора, либо путем обмена письмами, телеграммами и т.д.

Однако в ГК РФ не содержится требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору. Можно предположить, что если обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора, то в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также требует таковой». Газета «Экономика и жизнь» от 16. 04.2001 № 16. - С.30.

Из обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договоре не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор.

Однако требование п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку п. 1 ст. 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно, условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды нежилого помещения регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации. Является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилых помещений изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано в установленном порядке. П. 9 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 16.02.01 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вестник Высшего арбитражного суда РФ № 4, 2001. С.25-26.

Во всех остальных случаях договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Иной порядок изменения или расторжения договора установлен для тех случаев, когда договор изменяется или расторгается не по соглашению сторон, а по требованию одной из них. Если же требование опирается на одно из оснований, изложенных выше, то порядок изменения или расторжения следующий.

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявления иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

ГК РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязательность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.

Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в Арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору (квитанция об отправке). В противном случае иск арендодателя будет возвращен Арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 Арбитражно-процессуального кодекса РФ (далее по тексту АПК РФ)).

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском об изменении или расторжении договора аренды.

Обязательное изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон - соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Суть досудебного порядка состоит в следующем: заинтересованная сторона до обращения в суд обязана направить другой стороне предложение с изменениями или расторжением договора аренды. Другая сторона, которой направлено предложение, обязана в срок, указанный в предложении или в договоре, а при его отсутствии в тридцатидневный срок направить стороне, отправившей предложение: либо извещение о соглашении, либо извещение со своими вариантами изменения договора. В случае, если заинтересованная сторона в изменении или расторжении договора получила согласие, то стороны заключают соглашение, в порядке указанного выше. В случае, если сторона, направившая предложение об изменении, получила отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора, либо неполучение ответа на соответствующее предложение имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть или изменить договор в судебном порядке, который и разрешит возникший спор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В случае получение заинтересованной стороной предложения с иными условиями, то она может согласиться с изменениями контрагента, тогда порядок внесения изменений будет такой же, что и в первом случае. Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора, не согласилась со встречным предложением контрагента, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора. В этой ситуации, условия, подлежащие изменению, будут определены решением суда.

Необходимо помнить, что нельзя изменить условия, которые уже исполненные, потому что нельзя изменить то, что уже не существует. Например, в договоре аренды нежилых помещений указано, что арендодатель до ххх даты проводит капитальный ремонт, арендодатель исполнил свои обязательства, а арендатор отправляет арендодателю предложение об изменение этого пункта и обязательства, которое уже исполнено возлагает на себя.

Нарушение досудебного порядка урегулирования споров об изменении или расторжении договора аренды в суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, будет обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.

В ст. 453 ГК РФ установлены последствия изменения и расторжения договора.

В случае изменения договора соответствующим образом, меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе. Например, стороны согласились на увеличение арендной платы, то арендатор оплачивает арендную плату в новом размере, в остальной части договора аренды нежилого помещения (например, сроки внесения арендной платы, условия об использование данного помещения и т. д.) сохраняются в прежнем виде, а стало быть, в прежнем виде сохраняется соответствующее этим условиям содержание обязательства аренды.

При расторжении договора аренды он прекращает свое действие и вместе с этим прекращается и основанное на нем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силу обязательств прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.

Если изменения и расторжения договора аренды произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения и государственной регистрации сторонами соглашения об изменении и расторжении договора аренды. Так в приведенном выше примере стороны могут прийти к соглашению об изменении арендной платы, и арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере с момента подписания дополнительного соглашения с изменением и государственной регистрации его в Государственном учреждении прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если она требуется), если иное не установлено в данном дополнительном соглашении.

При изменении и расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента осуществления в законную силу решения суда об изменении и расторжении договора.

Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора. Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Так, в приведенном примере стороны могут согласовать, что излишне выплаченная до момента изменения договора аренды, арендная плата подлежит возврату.

П. 5 ст. 453 ГК РФ установлено, что если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушению его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков: согласно ст. 15 ГК РФ, причиненных изменением или расторжением договора, а потребовать же уплаты неустойки за допущенное ухудшение арендуемого нежилого помещения арендодатель вправе лишь тогда, когда уплата такой неустойки предусмотрена в заключенном договоре аренды.

Суд при расторжении договора, может определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.

В случае, если арендодатель подал иск не только о расторжении договора аренды, но и выселении из арендуемого нежилого помещения, то арендатор обязан освободить нежилое помещение после вступления в силу решения суда. Если арендатор не освобождает арендуемое нежилое помещение, то арендодатель по истечению 30 дней после вступления решения суда в силу, может обратиться в Службу судебных приставов для исполнения данного решения суда.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» Федеральный закон от 21.07.1997 г.№ 119-ФЗ « Об исполнительном производстве. Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 г. № 30. - С. 3591. выносит постановление о возбуждении исполнительного производства и предоставляет арендатору 10 дней для добровольного освобождения нежилого помещения. В случае не исполнения арендатором в 10 дневный срок таких требований, то в соответствии со ст. ст. 45 , 81 и 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве» Службе судебных приставов принудительно выселяет арендатора из нежилого помещения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В настоящей работе, на основе материалов федерального, регионального законодательства, судебно-арбитражной и договорной практики, были рассмотрены несколько аспектов достаточно обширной темы: «Договор аренды нежилого помещения». Мы попытались описать как динамику процесса, так и правовое состояние проблемы в настоящее время.

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Договор аренды нежилого помещения занимает особое место среди других договоров аренды, он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещение.

2. Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями.

3. Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.

4. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. С одной стороны нормативные акты, принятые и на федеральном уровне, и на уровне субъектов РФ противоречат ГК РФ. С другой стороны, нормы правовых актов субъектов РФ и местного самоуправления входят в противоречие с законодательными актами федерального уровня. Кроме того, указания и распоряжения органов власти и управления противоречат не только названным нормативным актам, но и друг другу на одном уровне. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.

5. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право- и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной субъектов РФ).

6. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года, требуется их регистрация в государственных органах.

7. К существенным признакам договора относятся: предмет, арендная плата и форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

8. Содержание договора аренды нежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст. ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.

10. Причиной существования проблем в области аренды нежилого помещения является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы.

11. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.

Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения можно предложить следующие рекомендации:

Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение.

Назвать §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».

При государственной регистрации аренды нежилых помещений согласно Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также возникает много противоречий, которые необходимо устранить:

необходимо внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы более четко и однозначно урегулировать отношения по регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В частности, необходимо изменить формулировку ст. 26 указанного закона, так как регистрации все же подлежит именно договор аренды, а не некое «право аренды» или в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом» и в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации» или принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»;

абз. 3 п. 1 ст. 16 и абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» привести к одному основанию, кто должен подавать заявление о государственной регистрации аренды (арендатор или арендодатель, или совместно обе стороны);

внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договор аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения.

На региональном уровне создать законодательную базу, регулирующую арендные отношения на объекты нежилого фонда, которые бы устанавливали:

систему мониторинга арендных платежей и контроля за нарушением платежной дисциплины;

условия приобретения прав аренды нежилого помещения через конкурсы и аукционы в целях информирования потенциальных инвесторов о проведении конкурсов на право аренды нежилым помещением;

порядок использования данных о неплатежах по договорам аренды для принятия мер по погашению долгов;

методику оценки установленных заданий по мобилизации в бюджет имущественно земельных платежей с учетом складывающихся в ходе их использования потерь в связи с предоставлением льгот при оплате арендной платы;

методику оценки рыночной стоимости нежилых помещений сдаваемых в аренду;

методику расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в федеральной, муниципальной, а также в частной собственности.

Данные нормативные акты необходимы для стабилизации арендных отношений.

Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды нежилого помещения имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.