 |
РУБРИКИ |
Договор аренды |
РЕКЛАМА |
||
|
Договор арендыНаконец, следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация). 9. Ответственность по договору аренды и другие способы защиты. Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам ответственности. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной). При этом определенные отличительные черты присущи соотношению между убытками и неустойкой. В изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК) в ст. 622 ГК установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества. Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено. При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК. Следует учитывать и то, что при возложении на участников арендных отношений ответственности за изменение или расторжение договора аренды вследствие существенного нарушения его одной из сторон контрагент вправе требовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжением договора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым. Примером может служить случай, когда вследствие невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек был подмочен и испорчен хранящийся товар. Для уменьшения убытков арендатор вынужден был расторгнуть договор и срочно взамен заключить новый договор на аренду другого помещения с более высокой арендной платой. При этом арендатор понес убытки в виде разницы между установленной в договоре арендной платой и платой по совершенной взамен сделке, а также убытки в виде порчи товара. Речь идет, таким образом, о двух видах убытков, возникновение которых связано, во-первых, с расторжением договора и, во-вторых, с ненадлежащим исполнением обязательства. При нарушении обязательств по договору аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности. Прежде всего имеются в виду предусмотренные как общими положениями об аренде, так и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества последствия в случаях: непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель; неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы, невыполнения обязанной стороной капитального ремонта и др. К числу способов защиты в указанных случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ГК и др.); признание договора недействительным (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК); уменьшение арендной платы (п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст. 614 ГК); удержание сумм из арендной платы (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной (п. 1 ст. 612 ГК). 10. Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК "Аренда". Прежде всего аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора. Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты. Расторжение договора без обращения в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК для случаев заключения договора на неопределенный срок. Значительно подробнее в ГК урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК). Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности. Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Помимо ст. 620 ГК расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде; некоторые из них корреспондируют с названными специальными основаниями расторжения (см., например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие же - новые. Частный случай нового основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК). Как следует из изложенного, все предусмотренные ст. 619, 620 ГК и иными нормами ГК об аренде специальные основания досрочного расторжения судом договора аренды касаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровки абстрактного понятия "существенные нарушения договора" применительно к арендным отношениям и представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения считаются существенными. Согласно ст. 619 и 620 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. В судебной практике к таковым, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66). Однако то обстоятельство, что указанные статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматривают исключительно нарушения сторонами условий договора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны. Они могут быть и не связаны с каким-либо нарушением договора, поскольку ст. 619 и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК, а не к пп. 1 п. 2 <*>. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, судебная практика относит, в частности: включение имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо, напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества. Статьи 619 и 620 ГК предусматривают расторжение договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует понимать так, будто они исключают применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК) о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением -------------------------------- <*> Вывод о допустимости включения в договор любых оснований досрочного расторжения договора, в том числе не связанных с нарушением каких-либо из его условий, подтверждается п. 25 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66. могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК и п. 3 ст. 450 ГК <*>. Следует, однако, заметить, что подобный взгляд разделяется не всеми. Проблема соотношения общих положений ГК о праве сторон гражданско-правового договора изменить порядок расторжения с судебного на внесудебный и специальных положений ст. 619, 620 ГК о порядке досрочного расторжения договора аренды, учитывая ее практическую значимость, приобрела в настоящее время актуальность. Вопрос же о допустимости установления в договоре аренды внесудебного порядка его досрочного расторжения не получил в литературе и судебной практике единообразного решения. Согласно одной из высказанных в последнее время точек зрения ни при каких условиях стороны договора аренды не могут установить вместо судебного внесудебный порядок расторжения договора <*>. Сторонники подобного взгляда в подтверждение его справедливости ссылаются на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженную в его Постановлении N 4180/97 <**>. Согласно материалам дела договор аренды предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае передачи арендуемого помещения под реконструкцию. В установленном порядке помещение было включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Арендодатель -------------------------------- <*> Особые правила установлены в земельном законодательстве относительно досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет. По требованию арендодателя расторжение подобного договора возможно только на основании решения суда и лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК). предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения. В обоснование требования он сослался на то, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции. В названном Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал договор аренды нежилого помещения расторгнутым, но не потому, что в нем была предусмотрена возможность одностороннего (внесудебного) отказа арендодателя от исполнения договора. Суд расценил факт предъявления иска о выселении из нежилого помещения в качестве одновременного требования о расторжении договора в судебном порядке. Согласно другому взгляду, представляющемуся более убедительным, общие положения ГК о способах и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и к договору аренды, а из ч. 2 ст. 619 ГК не следует вывод о недопустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке <*>. Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу определяется в настоящее время п. 27 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66. В названном Обзоре суд приходит к выводу о правомерности при осуществлении предпринимательской деятельности установления в договоре аренды не только дополнительного основания отказа от исполнения -------------------------------- <*> См.: Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. М., 2002. С. 150 - 153. См. также: Тарасова Н.В., Плюшков Д.И. Из практики Федерального арбитражного суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договора аренды // ВВАС РФ. 1998. N 7. С. 77. <**> ВВАС РФ. 1998. N 5. С. 28 - 30. договора, но и основания его расторжения во внесудебном порядке. Своеобразием отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК) <*>. Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным, но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд, иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора <**>. Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК, указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора, и поскольку названная статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним прежде всего арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. -------------------------------- <*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 488 - 491. <*> В то время как согласно общему правилу о досудебном порядке урегулирования сторонами вопроса о расторжении договора, изложенному в ст. 452 ГК, контрагенту достаточно направить "предложение о расторжении договора". <**> См.: п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // ВВАС РФ. 1997. N 7. С. 108. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено, только когда на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок; либо получен отрицательный ответ. Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в самой досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК. Специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества, который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы (ст. 624 ГК). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором. В договор условие о выкупе может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет относительно включения подобного условия в договор. Так, запрещен выкуп арендованных участков лесного фонда (ст. 34 ЛК). К случаям выкупа, установленным в законе, можно отнести предусмотренный законодательством о приватизации выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Такой выкуп осуществляется в порядке, предусмотренном Законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", на основании заявления арендатора в государственные органы или органы местного самоуправления, направленного в сроки, установленные договором или названным Законом. При соблюдении этих условий выкуп возможен посредством, во-первых, внесения арендуемого государственного и муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества; во-вторых, заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Если по истечении сроков, установленных договором аренды с правом выкупа или названным Законом, не поступит заявления арендатора, нереализованные положения такого договора о выкупе утрачивают силу <*>. В случае прекращения договора, за исключением прекращения путем выкупа арендованного имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК). Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества зависит, прежде всего, от источника средств, за счет которых они осуществлены. Улучшения арендованного имущества за счет амортизационных отчислений во всех случаях являются собственностью арендодателя, поскольку амортизационными отчислениями, по общему правилу, должен распоряжаться арендодатель (п. 4 ст. 623 ГК). Судьба же улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, в свою очередь, зависит от двух обстоятельств: а) наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение и б) характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия -------------------------------- <*> См.: п. 12 - 13 ст. 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251. арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды (п. 1 ст. 623 ГК). Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно. Иное может быть предусмотрено только законом (п. 3 ст. 623 ГК). Примером такого исключения является правило ч. 1 ст. 662 ГК об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Иное дело - неотделимые улучшения с согласия арендодателя: арендодатель обязан возместить их стоимость, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Следует также отметить, что иногда возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений зависит от соблюдения им принципа разумности и добросовестности при осуществлении таких улучшений (см. абз. 2 ст. 662 ГК). Договор аренды предприятия 1. Понятие договора аренды предприятия. Положения ГК об аренде (имущественном найме) предприятия в целом как имущественного комплекса не новы для российского законодательства. ГК РСФСР 1922 г. содержал целый ряд специальных правил (см. ст. 153, 162, 164, 171 и др.), призванных регламентировать имущественный наем государственных или коммунальных предприятий как особого вида имущества. ГК 1964 г. уже не рассматривал предприятие как объект права и не включал каких-либо норм об имущественном найме предприятия. Социалистические организации как хозяйствующие субъекты вправе были сдавать внаем лишь отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. (ст. 21) <*> и Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. (ст. 16) <**> вновь допускалась сдача в аренду предприятий. Но арендаторами вправе были выступать лишь определенные формирования - организации арендаторов, образованные трудовыми коллективами государственных предприятий либо их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия. Тем самым договор аренды -------------------------------- <*> ВВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733. <**> ВВС СССР. 1989. N 25. Ст. 481; 1991. N 12. Ст. 325. служил в качестве основания приобретения статуса арендного предприятия - особой организационно-правовой формы предприятия, созданного трудовым коллективом государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия. Действующий ГК впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, отражающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия. Согласно ГК по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК). В правовом регулировании отношений по аренде предприятия приоритетны правила § 5 гл. 34 ГК об аренде предприятий. Затем следуют нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 650) (далее - общие положения ГК об аренде, о договоре, об обязательствах и сделках). В действующих нормативных актах договор аренды предприятия рассматривается как юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства имущественного найма и не служит более основанием приобретения статуса предприятия, статуса особой организационно-правовой формы юридического лица <*>. Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не столько тем, что предприятие в целом как имущественный -------------------------------- <*> Действующему законодательству неизвестна такая организационно-правовая форма юридического лица, как арендное предприятие. комплекс признается особым видом недвижимости, сколько тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект, предприятие "на ходу", бизнес арендодателя. Важно заметить, что совершение данного договора (как и договора купли-продажи) не влечет прекращение предпринимательской деятельности арендодателя, которая осуществлялась на предприятии до его передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменение в правовом статусе юридического (или физического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает деятельность в качестве субъекта гражданского права. Равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица. Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным. 2. Стороны договора аренды предприятия. ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно субъектного состава этого договора, но предприятие - имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Поэтому сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане - индивидуальные предприниматели. Как правило, сторонами выступают все же коммерческие организации. Форма договора. Рассматриваемый договор под угрозой его недействительности заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 и 3 ст. 658 ГК). Заключение договора и его государственная регистрация. В соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК) договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений). Поскольку предприятие в данном случае выступает в качестве объекта, а не субъекта гражданских прав, регистрация осуществляется в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При отсутствии государственной регистрации данный договор считается незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор <*>. 3. Предмет договора и другие условия. К числу существенных условий договора аренды предприятия в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК). Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. При этом имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному -------------------------------- <*> Правило п. 3 ст. 165 ГК о праве заинтересованной стороны предъявить в суд требование об обязании регистрации сделки действует и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (а не только в случаях, когда сделка при отсутствии регистрации считается недействительной). Этот вывод подтверждается Высшим Арбитражным Судом РФ (см.: п. 7 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59). предприятию, а может составлять лишь его часть. Заметим, однако, что именно как предприятие может быть сдана в аренду не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а лишь отвечающая критериям предприятия как объекта гражданских прав. Например, предметом договора аренды предприятия может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом либо иным структурным подразделением юридического лица. Вместе с тем известно, что сдача в аренду отдельных элементов, входящих в состав предприятия (зданий, оборудования, транспорта, имущественных прав и др.), осуществляется на основе общих норм об аренде, правил договора аренды здания или сооружения, договора аренды транспортных средств и т.д. Критерии разграничения предметов названных договоров и договора аренды предприятия следует искать в самом понятии предприятия как объекта гражданских прав (ст. 132 ГК). Если передаваемый в аренду имущественный комплекс достаточен и пригоден для предпринимательской деятельности именно в виде комплекса, т.е. образует технологически единое целое, его следует считать предприятием, а аренду регулировать нормами § 5 гл. 34 ГК. Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей, не обладающие этими свойствами, предмета рассматриваемого договора не образуют. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.е. установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Состав предприятия определяется, как правило, на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия, и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований <*>. В составе предприятия как арендуемого имущественного комплекса условно можно выделить две группы объектов с различным правовым режимом: первая - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; вторая - запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию. Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. объекты первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Оборотные средства и иные объекты второй группы передаются в аренду "в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором" (ст. 656 ГК). Сказанное означает, в частности, что применительно к некоторым видам объектов второй группы требование относительно их возврата исполнено быть не может и говорить о возврате можно лишь с учетом каждого конкретного случая. Более того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Зачастую невыполнимо требование о возврате и применительно к уступленным правам требования и -------------------------------- <*> Следует отметить, что правила об аренде предприятия в отличие от правил о его купле-продаже не содержат обязательных требований о порядке удостоверения состава арендуемого предприятия (см. ст. 561 ГК). переведенным долгам <*>. Таким образом, если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то отдельные виды объектов, включенных в его состав, могут передаваться и без цели возврата. Впрочем, не все элементы имущественного комплекса предприятия находятся в собственности арендодателя. На случай, если арендодатель не является собственником имущества, в ст. 656 ГК установлено правило о том, что права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием и другим имуществом, находящимся в собственности других лиц, передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В данном случае необходимо иметь в виду специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами, определяющее их правомочия по распоряжению соответствующими объектами. Так, если объект принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК. В соответствии с ней, если правовыми актами не предусмотрено иное, передача арендодателем прав владения и пользования арендованным имуществом другому лицу может осуществляться лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК) и земельных участков (п. 6 ст. 22 ЗК). -------------------------------- <*> Реализация арендатором предоставленного ему права требования или исполнение возложенного на него долга приводят к прекращению как права требования, так и долга. Наконец, не все имущество, указанное в документах, удостоверяющих состав предприятия, должно быть передано арендатору. Поскольку оборотные средства, права и обязанности передаются не только "на условиях", но и "в пределах", предусмотренных договором, а земельные участки лишь в части, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, то в договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого в аренду предприятия. Более того, при аренде предприятия, по общему правилу, не допускается передача прав арендодателя, полученных на основании разрешения (лицензии) заниматься определенной деятельностью. Правило это диспозитивное, и право на передачу указанных прав арендатору может быть установлено законом или иными правовыми актами, но не договором. Если все же при сдаче в аренду предприятия в состав имущества будут включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредитором (п. 2 ст. 656 ГК). К примеру, в случае включения в состав арендуемого предприятия обязательства по ремонту авиационной техники <*> (при условии, что арендатор при этом не имеет лицензии на подобные работы) арендодатель не освобождается от обязательства по выполнению указанных ремонтных работ. Арендная плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям договора аренды предприятия. При отсутствии согласованного -------------------------------- <*> Данный вид работ включен в перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию. См.: Федеральный закон от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" // СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3430; 2003. N 13. Ст. 1178. сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК). Арендная плата определяется сторонами, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Порядок исчисления размера арендной платы аналогичен порядку ее исчисления, применяемому при сдаче в аренду зданий и сооружений. 4. Права кредиторов арендодателя при аренде предприятия. Долги предприятия - один из элементов его имущественного комплекса. Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду подобного предприятия <*>. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредитора о передаче предприятия в аренду и установил специальные последствия на случай как неполучения согласия кредитора на перевод долга, так и неуведомления его о предстоящей передаче. Согласно п. 1 ст. 657 ГК кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 391 ГК. -------------------------------- <*> В одних случаях из-за многочисленности кредиторов, в других - из-за обычного для кредиторов нежелания менять должника и проч. Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга: кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК) <*>. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду (а не в течение всего срока действия договора до его исполнения). Этот срок является пресекательным, поскольку установлен на случай неосуществления кредитором его права выразить согласие на перевод долга. Его пропуск влечет досрочное прекращение субъективного права кредитора требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства в связи с включением долгов в состав переданного в аренду предприятия. Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации к арендодателю, нарушившему правило о переводе долга, кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 -------------------------------- <*> В данном случае, на наш взгляд, имеет место основанное на ст. 168 ГК установление иных (кроме недействительности сделки) последствий совершения сделки, не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов. ст. 657 ГК). Указанный срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК). Заметим также, что в случае продажи предприятия без согласия кредитора на перевод долга последствия более жесткие. Кредитор вправе потребовать не только прекращения либо досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков, но и признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (п. 2 ст. 562 ГК). 5. Передача предприятия в аренду. Статья 659 ГК устанавливает формализованный порядок передачи предприятия арендатору. Этот порядок предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами передаточного акта. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 658 ГК), то стороны имеют права и несут корреспондирующие этим правам обязанности только с момента такой регистрации. Поэтому передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Последствия уклонения одной из сторон от подписания акта о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, регулируются положениями об аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 655 ГК). Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором аренды предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании общих правил об аренде, предусмотренных ст. 612 ГК. Также на основании общих положений определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК). При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных для его передачи в аренду. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Правомочия по распоряжению имуществом арендованного предприятия в процессе пользования им. Важную особенность аренды предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущества предприятия. Согласно ст. 660 ГК арендатор вправе сдавать материальные ценности, входящие в состав предприятия, в субаренду, передавать в перенаем, а также предоставлять в безвозмездное пользование без согласия на то арендодателя. Это положение - основанное на законе исключение из общего правила п. 2 ст. 615 ГК о совершении перечисленных распорядительных действий лишь с согласия арендодателя. Более того, также без согласия арендодателя он вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор должен соблюдать при распоряжении имуществом: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды. Таких, к примеру, которые определяют сохранение профиля предприятия или устанавливают те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами (например, запрет на продажу оборудования партнерам из других стран) и т.п. Впрочем, правило это диспозитивное, и договором аренды может быть установлен как иной объем правомочий по распоряжению имуществом, так и иной (к примеру, разрешительный) порядок их осуществления. Указанный в ст. 660 ГК порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством: ЗК, Законом "О недрах", ВК, ЛК и др. К названным положениям о правомочиях по распоряжению имуществом в процессе пользования добавляется еще правило о том, что арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Подобное возможно при одном непременном условии: названные изменения должны увеличивать стоимость предприятия. Правило это также диспозитивное. Стороны вправе предусмотреть в договоре условия пользования, исключающие применение одного или нескольких способов изменения состава предприятия. В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. Это предполагает как физическую сохранность имущественного комплекса, так и его текущий и капитальный ремонт. На арендатора также возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК). В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю, но не безвозмездно. Независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Это правило может быть изменено только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого арендодатель должен доказать в суде, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК). 6. Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору (гл. 25 ГК). Поскольку участниками рассматриваемого договора являются лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, то следует учитывать правило п. 3 ст. 401 ГК о повышенной ответственности предпринимателя. В соответствии с ним, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, нарушившее условия договора аренды предприятия, несет ответственность не только при наличии вины, но и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение, если не докажет, что исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Значительной гарантией прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, служит правило п. 4 ст. 657 ГК. В соответствии с этим правилом после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. 7. Изменение и расторжение договора аренды предприятия, признание его недействительным. Основания и порядок признания договора аренды предприятия недействительным, а также основания и порядок его изменения и расторжения устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды. Определенные ограничения установлены законом лишь относительно последствий недействительности договора аренды предприятия и последствий его изменения или досрочного расторжения. Впрочем, ограничения касаются применения не всех возникающих при указанных обстоятельствах последствий, а лишь таких, как возврат полученного по сделке другой стороне или взыскание в доход Российской Федерации полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон. Возможность возврата того, что было исполнено по договору, предполагается в качестве последствия при его расторжении в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 3 ст. 451 ГК). Возврат другой стороне полученного по договору предусмотрен п. 2 ст. 167 ГК в качестве общего последствия при признании сделки недействительной. Так, возникновение вопроса о наступлении указанного последствия допустимо при признании договора аренды предприятия недействительным вследствие несоблюдения письменной формы (п. 3 ст. 658 ГК) либо при совершении притворной или мнимой сделки (ст. 170 ГК), при совершении договора органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК) и в других случаях. Проблема взыскания в доход Российской Федерации всего полученного по договору может возникнуть при признании договора аренды предприятия недействительным, как совершенного с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК) и др. Однако применение указанных последствий к договору аренды предприятия ограничено и допустимо лишь в случаях, когда такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. К примеру, многие элементы предприятия (прежде всего оборотные средства) арендатор не сможет вернуть при прекращении договора, поскольку они израсходованы, проданы или обменены в процессе пользования имуществом арендованного предприятия, и их возврат нарушал бы интересы законных и добросовестных приобретателей такого имущества. Как интересам участников договора, так и общественным интересам противоречило бы применение последствия в виде возврата полученного по договору и в случае, если объект видоизменился в результате реконструкции, расширения, технического перевооружения арендованного имущества. Договор финансовой аренды (лизинг) <*> 1. Понятие договора. В условиях жесткой конкуренции за внешние и внутренние рынки все более важным становится улучшение финансовых условий, на которых товары, особенно дорогостоящие, предлагаются потребителям. Многие предприниматели не могут себе позволить покупку дорогостоящего оборудования, других технических средств на условиях единовременного платежа. Одним из неординарных способов финансирования, обеспечивающих обновление производственно-технической базы предпринимателей при временной нехватке финансовых ресурсов, выступает инвестирование денежных средств в экономику в форме предоставления имущества в аренду. Суть этого способа в приобретении инвесторами по просьбе предпринимателей машин, оборудования и проч. с последующей передачей их этим предпринимателям в аренду. Поскольку с экономической точки зрения данный вид аренды представляет собой одну из форм инвестирования временно свободных либо специально приобретенных для этой цели денежных средств, он именуется финансовой арендой (лизингом). Важное преимущество финансовой аренды по сравнению с другими способами инвестирования денежных средств в экономику состоит в том, что предпринимателю предоставляются не денежные ресурсы, а непосредственно имущество, технические характеристики которого определены самим предпринимателем. В результате предприниматель может сразу приступить к деятельности. Заметим также, что инвестирование в форме предоставления имущества в аренду - более выгодное вложение капитала, чем предоставление денежных кредитов, поскольку снижает риск возврата -------------------------------- <*> Слово "лизинг" происходит от англ. "to lease" - брать в аренду. средств, так как у арендодателя сохраняется право собственности на переданное в аренду имущество. Кроме того, он вправе требовать возврата имущества при нарушении арендатором обязательств, т.е. финансовая аренда более гибка, чем кредит. В подобной аренде поэтому заинтересованы как банки, совершающие лизинговые операции, так и производители оборудования и других видов новой техники, выступающие в роли продавцов лизингового имущества. Развитию финансовой аренды способствует и государственное регулирование инвестиционной политики, важное место в котором занимают установление налоговых, таможенных льгот для участников финансовой аренды, введение ускоренной амортизации лизингового имущества <*>. В целом это благотворно влияет на экономику страны, в значительной мере способствуя обновлению основных фондов в промышленности и сельском хозяйстве. С экономико-правовой точки зрения лизинг - многоаспектное понятие. Для правильного определения правовой природы договора финансовой аренды (лизинга) необходимо избавиться от одностороннего взгляда на лизинг как на экономическую категорию, как на вид предпринимательской -------------------------------- <*> Амортизация - постепенное возвращение стоимости основных фондов путем регулярных амортизационных отчислений, составляющих впоследствии амортизационный фонд, используемый для восстановления основного капитала. При ускоренной амортизации предприниматели могут списать основную часть капиталовложений в первые годы эксплуатации имущества. деятельности, в частности инвестиционной <*>. Важно также разграничивать договор финансовой аренды (лизинга) и правоотношение по финансовой аренде (лизингу) - лизинговое правоотношение, возникающее в результате приобретения лизингодателем имущества у продавца в соответствии с указаниями лизингополучателя и последующей передачи имущества в лизинг. Основанием возникновения названного правоотношения служит не один юридический факт, а их совокупность: договор аренды (лизинга), договор купли-продажи лизингового имущества, правовые акты, устанавливающие, в частности, порядок предоставления государственных гарантий, ускоренную амортизацию основных средств, льготы по налогообложению и другие основания. Как видим, договор финансовой аренды (лизинга) - лишь одно из оснований возникновения лизингового правоотношения. Согласно ГК по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Договор финансовой аренды (лизинга) возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный. 2. Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) осуществляется Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г. (Оттавской конвенцией) <*>, положениями § 6 гл. 34 ГК об этом виде договора, общими положениями ГК о договоре аренды и лишь -------------------------------- <*> Следует заметить, что понятия "лизинг", "договор лизинга" и "лизинговая деятельность" разграничиваются и в Законе "О финансовой аренде (лизинге)" (см. ст. 2). Вместе с тем в последующем в тексте Закона нередко допускается смешение указанных понятий либо неверное их употребление (см. ст. 4, 15 и др.). затем, исходя из ст. 625 ГК, - нормами Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)". ГК не предусматривает возможность субсидиарного применения к договору лизинга специальных правил, регламентирующих отдельные виды договора аренды, предметом которых является имущество, способное выступать и в качестве предмета договора лизинга. Это означает, в частности, что при сдаче в лизинг предприятия либо здания или сооружения отношения сторон не регламентируются нормами § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" либо § 5 "Аренда предприятия". Лизинговые отношения регламентируются также указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ <**>. Возможно выделение следующих квалифицирующих признаков договора финансовой аренды (лизинга): особые, именно финансовые, цели приобретения арендодателем (лизингодателем) имущества у продавца (третьего лица); активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца предмета договора финансовой аренды и арендодателя; приобретение -------------------------------- <*> Для России Конвенция вступила в силу с 1 января 1999 г. Согласно Федеральному закону от 8 февраля 1998 г. "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА и международном финансовом лизинге" (СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 787) вместо п. 3 ст. 8 Конвенции будут применяться нормы российского законодательства // СЗ РФ. 1999. N 32. Ст. 4040. Кроме Конвенции УНИДРУА действует Конвенция о межгосударственном лизинге, подписанная 25 ноября 1998 г. государствами, ранее входившими в состав СССР. Она не вступила в силу. Текст Конвенции официально опубликован не был. <**> См., например: Постановление Правительства РФ от 3 сентября 1998 г. N 1020 "Об утверждении Порядка предоставления государственных гарантий на осуществление финансовой аренды (лизинга)" // СЗ РФ. 1998. N 36. Ст. 4520; 2002. N 23. Ст. 2187. предмета договора арендодателем у продавца после заключения договора финансовой аренды; передача его продавцом непосредственно арендатору, передача имущества арендатору для предпринимательских целей. Об особых, именно финансовых, целях приобретения арендодателем имущества у продавца свидетельствует то, что имущество в его натуральной форме не нужно арендодателю. Оно приобретается им исключительно с целью вложения временно свободных либо специально привлеченных для этого денежных средств и систематического получения прибыли от последующей сдачи имущества в аренду (т.е. с целью инвестирования). Лизинговые платежи, по сути, будут формой извлечения дохода на вложенный капитал. Об активной роли арендатора во взаимоотношениях продавца имущества и арендодателя, именно благодаря наличию договора финансовой аренды, свидетельствует следующее. Арендодатель, как правило, лишен права выбора вида имущества, передаваемого по договору финансовой аренды, и его продавца (изготовителя). В ст. 665 ГК установлена презумпция, согласно которой арендатор сам, не полагаясь на опыт арендодателя, определяет в договоре финансовой аренды имущество, подлежащее в последующем передаче в аренду, его качественные, количественные и иные характеристики. Им же определяется и продавец имущества. При этом арендодатель приобретает у продавца имущество, передаваемое в лизинг, после заключения договора во исполнение его условий. В том случае, когда договором предусмотрено, что выбор продавца и вида имущества осуществляется арендодателем, имущество приобретается арендодателем все равно после заключения договора и во исполнение его условий. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, составляющее предмет этого договора, передается продавцом не покупателю (арендодателю), а непосредственно арендатору в месте нахождения последнего для его предпринимательской деятельности. Указанные квалифицирующие признаки характеризуют именно финансовый лизинг. В то же время мировой практике кроме финансового известны другие виды лизинга: оперативный, возвратный и др. <*>. При оперативном лизинге предмет лизинга сдается в аренду на короткий срок и может быть передан в аренду неоднократно. Повторная сдача в аренду возможна уже по договору обычной аренды. К отношениям, складывающимся при повторной сдаче в аренду, нормы о финансовой аренде (лизинге) не применяются. В подобных случаях отсутствует один из основных квалифицирующих признаков всякого договора лизинга - приобретение лизингодателем определенного оборудования у конкретного продавца в соответствии с указаниями арендатора. Отсутствует названный признак и при возвратном лизинге. Под возвратным обычно понимается такой лизинг, при котором собственник оборудования или иного лизингового имущества продает его лизинговой компании и одновременно (но уже в качестве арендатора) заключает с той же компанией договор о его долгосрочной аренде <**>. 3. Правовая природа правоотношения по финансовой аренде (лизингового правоотношения). Этот вопрос один из самых дискуссионных в исследованиях, посвященных лизинговым правоотношениям. -------------------------------- <*> Более подробно см.: Газман В.Д. Финансовый лизинг. Учебное пособие. М., 2003. С. 39 - 65. <**> Подобные договоры нередко заключаются ограниченными в платежеспособности производителями дорогостоящих технических средств, используемых самим же производителем этих средств. При этом благодаря договору купли-продажи продавец (производитель) получает единовременно цену товара, а благодаря договору аренды использует имущество собственного производства на условиях периодических платежей. Согласно ГК участники финансовой аренды связаны между собой двумя договорами: договором финансовой аренды (лизинга) между арендодателем и арендатором и договором купли-продажи между арендодателем (покупателем) и продавцом арендуемого имущества. Широко распространена трактовка таких соглашений как трехсторонней сделки (многостороннего договора) <*>. Основной же аргумент противников подобного взгляда состоит в том, что две самостоятельные двусторонние сделки (купли-продажи и аренды) даже при тесной их связи не могут образовать третью сделку (многостороннюю), сторонами которой являлись бы субъекты двух названных сделок. Кроме того, участники таких договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно всем участникам, что как раз и характеризует сделку как многостороннюю <**>. Высказана и промежуточная точка зрения по рассматриваемому вопросу. Так, Т.А. Коннова полагает, что "лизинговые отношения оформляются двумя договорами и включают в себя весь комплекс взаимосвязей, существующих между его участниками: арендатором, арендодателем и продавцом имущества. Договор лизинга имеет двусторонний характер. А лизинг как система отношений между тремя сторонами является трехсторонней сделкой" <*>. -------------------------------- <*> См.: Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации. Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 7, 9, 21. <**> См.: Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. С. 194. <*> Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. 1998. N 9. С. 17. Заслуживает внимания и позиция, согласно которой договор лизинга - двусторонняя сделка, в которой имеет место (в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК) возложение исполнения части обязанностей на третье лицо. При этом имеется в виду, что обязанность арендодателя по передаче предмета лизинга возлагается на продавца лизингового имущества. Однако положения п. 1 ст. 313 ГК об исполнении обязательства третьим лицом предполагают, что, по общему правилу, исполнение должно все же осуществляться лично должником, т.е. стороной договора. В рассматриваемом нами случае - арендодателем, а не продавцом предмета лизинга. Предоставление же имущества продавцом может быть лишь исключением из общего правила, а не квалифицирующим признаком договора аренды <*>. Но подобный подход исключается правилами ГК о договоре финансовой аренды (договоре лизинга). В п. 1 ст. 668 ГК, как уже отмечалось, закреплена иная презумпция. В соответствии с ней, если иное не предусмотрено договором, имущество, составляющее предмет лизинга, передается арендатору продавцом, т.е. лицом, не являющимся стороной договора лизинга. Кроме того, согласно общим правилам о возложении исполнения обязательства на третье лицо, ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства все равно несет должник как сторона договора, а не третье лицо. Это правило также не укладывается в конструкцию договора лизинга, поскольку по этому договору имеет место иной порядок ответственности. Согласно ст. 670 ГК лизингополучатель вправе предъявить требование в отношении качества, комплектности имущества и в ряде других случаев непосредственно продавцу. И продавец в таком случае несет ответственность непосредственно перед арендатором. <*> В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживают внимания аргументы, высказанные В.В. Витрянским. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 611 - 612. Наиболее убедительной представляется точка зрения О.М. Козырь, согласно которой гражданско-правовые отношения по финансовой аренде (лизинговые правоотношения) возникают из договоров двух типов: договора купли-продажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодателем, и собственно договора финансовой аренды (договора лизинга), заключаемого между лизингополучателем и лизингодателем. Специфика лизинговых отношений порождается тесной связью договоров купли-продажи и лизинга. Связь эта состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре лизинга, содержащимся в ГК, изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК <*>. Именно это имеют в виду специальные правила о финансовой аренде, предусмотренные ГК, когда возлагают на продавца обязанность передать лизинговое имущество непосредственно лизингополучателю (п. 1 ст. 668 ГК), либо когда лизингополучателя, не являющегося стороной сделки купли-продажи, наделяют правами покупателя по указанному договору (п. 1 ст. 670 ГК). Данное обстоятельство ни в коей мере не приводит к какой-либо трансформации самостоятельного обязательства, основанного на договоре купли-продажи, к сращиванию его с обязательством из договора аренды и образованию единого обязательственного правоотношения на основе единого трехстороннего соглашения. 4. Стороны договора. Арендодателем (лизингодателем) может быть любое физическое или юридическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью и обладающее финансовыми -------------------------------- <*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 347 - 349. средствами. В настоящее время лизингодателю специального разрешения (лицензии) на занятие лизинговой деятельностью не требуется <*>. Чаще всего в качестве лизингодателей выступают специализированные лизинговые компании <**>. Нередко банки совершают договоры лизинга, поскольку согласно закону лизинговые операции отнесены к сделкам, разрешенным кредитным организациям <***>. В качестве арендатора (лизингополучателя) выступает любое физическое или юридическое лицо (как коммерческая, так и некоммерческая организация), занимающееся предпринимательской деятельностью. 5. Форма и государственная регистрация договора финансовой аренды (договора лизинга). ГК не содержит каких-либо специальных правил о форме договора финансовой аренды. Согласно же п. 1 ст. 15 Закона "О финансовой аренде (лизинге)" договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме. При этом способ придания договору лизинга письменной формы не конкретизируется. Следовательно, договор лизинга, как и всякий гражданско-правовой договор, совершаемый в письменной форме, может быть заключен не только путем составления единого документа, подписанного сторонами, но и другими способами, предусмотренными п. 2 и 3 ст. 434, ст. 438 ГК. На договор финансовой аренды распространяются общие правила п. 2 ст. 609 ГК относительно его государственной регистрации, поскольку каких- -------------------------------- <*> См.: Федеральный закон от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности". <**> Хорошо известна лизинговая компания по лизингу воздушных судов ОАО "Ильюшин Финанс Ко". <***> См.: п. 6 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. "О банках и банковской деятельности" (в ред. от 3 февраля 1996 г.)// СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 492. либо специальных правил на этот счет ни в ГК, ни в Законе "О финансовой аренде (лизинге)" не установлено <*>. Следовательно, договор финансовой аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, подлежит государственной регистрации договор финансовой аренды предприятия как имущественного комплекса. Из этого также следует, что в отличие от договора аренды здания и сооружения договор финансовой аренды указанных объектов (учитывая правила ст. 625 ГК о неприменении к договору лизинга специальных правил, регламентирующих договор аренды здания или сооружения) подлежит государственной регистрации и в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года. 6. Предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК, ст. 3 Закона). Для финансовой аренды характерно приобретение арендодателем вещей исключительно с целью инвестирования в форме предоставления имущества. Предмет договора финансовой аренды передается арендатору как -------------------------------- <*> В ст. 20 Закона "О финансовой аренде (лизинге)" упоминается лишь о регистрации в государственных органах предмета лизинга (авиационной техники, морских и других судов) либо о регистрации права на предмет лизинга в соответствии с требованиями действующего законодательства. в пользование, так и во владение. Отношения по предоставлению права пользования арендованным имуществом с сохранением права владения за арендодателем договором финансовой аренды не регламентируются. Чаще всего в качестве предмета договора финансовой аренды (лизинга) передаются: транспортные средства (гражданские самолеты, легковые и грузовые автомобили, морские суда, рыболовецкие суда), строительная техника (краны, бетономешалки), сельскохозяйственное оборудование (оборудование для растениеводства и животноводства), оборудование связи (радиостанции, космические спутники), электронное, энергетическое и иное оборудование и др. Лизинговое имущество может быть передано в сублизинг (ст. 8 Закона). Передача имущества в сублизинг осуществляется по правилам обычной субаренды. Арендная плата. Общая сумма лизинговых платежей за весь период действия договора включает, как правило, стоимость лизингового имущества, проценты, уплачиваемые лизингодателем за пользование кредитом, поскольку предполагается, что лизингодатель покупал имущество за счет кредита, а также оплату услуг лизингодателя (ст. 28 Закона). Таким образом, общий объем лизинговых платежей превышает покупную цену имущества, а разница составляет прибыль лизингодателя <*>. Порядок, размеры и сроки периодических платежей определяются в договоре таким образом, чтобы понесенные лизингодателем в связи с приобретением имущества затраты были возмещены последнему в возможно короткие сроки. С этой целью в законодательстве устанавливаются ускоренные сроки амортизации лизингового оборудования и других технических средств. -------------------------------- <*> Сказанное означает также, что для лизингополучателя сумма лизинговых платежей выше, чем цена приобретения имущества за счет собственных средств или банковского кредита. И это один из недостатков договора финансовой аренды (лизинга). Срок договора. Договор финансовой аренды (лизинга) заключается на определенный срок (п. 4 ст. 15 Закона). Как правило, это срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества. Возможность заключения договора на неопределенный срок (или без указания срока) исключена, поскольку по договору лизинга предполагается точный расчет ставок лизинговых платежей исходя именно из срока договора (п. 1 ст. 28 Закона). Следовательно, этот срок должен быть известен уже при заключении договора. Риск случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества. Как известно, согласно общему правилу ст. 211 ГК, названные риски несет собственник имущества. В отношениях по финансовой аренде риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору, т.е. к несобственнику, если иное не предусмотрено договором (ст. 669 ГК). Своеобразием отличается и момент перехода рисков. Согласно п. 1 ст. 668 ГК предполагается (если иное не предусмотрено договором), что предмет лизинга передается арендатору не арендодателем (лизингодателем), а непосредственно продавцом лизингового имущества. Поэтому и моментом перехода рисков является, как правило, момент передачи лизингового имущества арендатору (лизингополучателю) продавцом, а не арендодателем как собственником (ст. 669 ГК). Правило это диспозитивное. Договором может быть установлен и иной момент перехода рисков. 7. Права и обязанности сторон. Для договора финансовой аренды (договора лизинга) характерно особое, отличное от общих положений о договоре аренды распределение прав и обязанностей между его сторонами. Его основной смысл состоит в следующем. Главная обязанность лизингодателя - финансирование покупки лизингового имущества. Поэтому лизингодатель в силу закона либо в силу условий договора освобождается от большинства обычных обязанностей арендодателя. В частности, от обязанности передачи лизингополучателю арендованного имущества (п. 1 ст. 668 ГК); обеспечения условий его надлежащей эксплуатации, поскольку зачастую по условиям договора осуществление капитального ремонта возлагается на арендатора; от несения рисков случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества (ст. 669 ГК). Арендодатель также освобожден от ответственности перед арендатором за невыполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе (п. 2 ст. 670 ГК). Данные обстоятельства подчеркивают преимущественно финансовый характер обязанностей на стороне лизингодателя. В числе обязанностей, дополняющих традиционные обязанности арендодателя, следует назвать: обязанности лизингодателя приобрести в свою собственность по договору купли-продажи избранное арендатором имущество у продавца, указанного арендатором (ст. 665 ГК), уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). На лизингополучателя, напротив, помимо обычных обязанностей возлагаются, как правило, дополнительные. Так, в силу ст. 669 ГК предполагается, что лизингополучатель несет бремя рисков, связанных со случайной гибелью или случайным повреждением предмета договора лизинга. Как уже отмечалось, обязанности по эксплуатации имущества и несению расходов по его капитальному ремонту по соглашению сторон обычно возлагаются на лизингополучателя. Заметим также, что лизингополучатель наделяется рядом прав и обязанностей в отношении продавца по договору купли-продажи лизингового имущества, с которым непосредственно в договорных отношениях не состоит. Так, лизингополучатель имеет права и несет обязанности (кроме обязанности оплаты приобретенного имущества), предусмотренные ГК для покупателя по договору, заключенному между арендодателем и продавцом арендованного имущества. В частности, право предъявлять продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества, сроков поставки и т.д., право с согласия арендодателя расторгнуть договор купли-продажи с продавцом и др. (п. 1 ст. 670 ГК). В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК). Выкуп арендованного имущества не относится к обязательным признакам договора финансовой аренды. Предмет лизинга возможно выкупить в собственность лизингополучателя, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 28 Закона). Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в любом договоре аренды (ст. 624 ГК). Для этого необходимо заплатить выкупную цену, которая обычно определяется на момент выкупа. В выкупную цену, как правило, не засчитывается арендная плата, внесенная за период аренды. Иначе в договоре финансовой аренды. Договором может быть предусмотрено (и, как правило, предусматривается), что в лизинговые платежи включается выкупная цена предмета лизинга (п. 1 ст. 28 Закона). Важная особенность ответственности по договору финансовой аренды предусмотрена п. 2 ст. 670 ГК. Если иное не установлено договором, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Из договора купли-продажи могут вытекать, в частности, требования в отношении качества, комплектности, сроков поставки, места передачи имущества и т.п. В подобных ситуациях арендатор вправе предъявлять требование непосредственно продавцу имущества (п. 1 ст. 670 ГК). В случае же выбора продавца арендодателем арендатор вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность, арендодатель и продавец выступают как солидарные должники (ст. 323 ГК). Расторжение договора финансовой аренды происходит по общим правилам о расторжении договора аренды. Частным случаем основания расторжения договора по требованию лизингополучателя, корреспондирующим с обычным основанием для досрочного расторжения договора, названным в п. 1 ст. 620 ГК, является правило п. 2 ст. 668 ГК. Согласно названной статье, если по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, имущество не предоставлено арендатору в срок, то арендатор вправе потребовать расторжения договора. Литература 1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. Гл. 13 - 19. 2. Газман В.Д. Финансовый лизинг. Учебное пособие. М., 2003. Гл. 1 и 2. 3. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. Разд. 2. 4. Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1996. Страницы: 1, 2 |
|
© 2007 |
|