Договор аренды

Договор аренды

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по осно-ваниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и зак-люченные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК]. Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение за-ключенного в соответствии с ним договора субаренды (п.1 ст.618/ ГК . Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии в договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного до-говора аренды.

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором до-говора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды спосо-бно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его сторо-ны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на за-ключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый дого-вор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды» Поэтому было бы несправедливым зас-тавлять арендодателя соглашаться на те условия, которые опре-делил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст.618, регламентируется ст.445 и446 ГК.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные прави-ла, челе указаны в п.1 ст.618 ГК. В частности, при досрочном рас-торжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с зак-лючением такового, но на условиях прекращенного договора не арен-ды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные -диспозитивны.

Г Д А В А 3, Прекращение договора аренды.

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил от-617. 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра-щения договора аренды, даже если е о заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест-во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас-леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск-лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич-ными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, пред-ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговоре к о воз-можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск-лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила» установленные ст-418 ГК, т.е. договор аре-нды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с ли-чностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то аре-ндодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговоро-чно прекращается (ст.419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досроч-но расторгнув судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушени-ями условий договора. Понятие существенного нарушения условий до-говора дано в п.2 ст.450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назна-чения имущества» то под ним следует понимать такое изменение на-значения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2)существенно ухудшает арендованное имущество. Под существе-нным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нар-ушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка вне-сения арендной платы сказано выше;

4)не производит капитального ремонта имущества в установлен-ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос-рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование аре-ндатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот-ветствии с условиями договора или назначением имущества. Соз-дание препятствий пользования имуществом может трактоваться до-вольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не -проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности во-зложены на него договором;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль-зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще-ства или проверки его исправности при заключении договора. Пос-кольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существен-ными» договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендова-нного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка-питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4)имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от-вечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из осно-ваний его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновления договора. Прекращение до-говора аренды в установленный срок предоставляет арендатору пре-имущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором ар-енды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок,

Арендатор обязал письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до оконча-ния действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия догово-ра могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз.1 ст.621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока дого-вора заключил договор аренды а другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязан-ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинен-ных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только воз-мещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекра-щенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить но-вый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после ис-течения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о налияии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном слу-чае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

Г Л А В А 4. Отдельные виды договоров аренды.

Общие положения. ГК проводит разграничение между видами до-говора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п.З ст. 610, п.З ст.614, ст.625 ГК), Виды договора аренды - это те наи-более важные социально значимые случаи аренды, которые специа-льно урегулированы в §2 - 6 главы 34 ГК.

Аренда отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества из-меняют общие правила §1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны каса-ться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых ви-дов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Примерами, подтверждающими существование различий между ви-дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу-жить п.2 СТ..609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре-нде недвижимого имущества аренда определенного вида имущества , а в п.2 ст.651 - об аренде зданий (сооружение как отдельной ра-зновидности недвижимого имущества (вид аренды;. Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля /п.2 ст. 652 ГК).

Деление аренды на виды в ПС не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно.

Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и пре-дприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аре-нды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского - для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рам-ках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

Ряд широко распространенных на практике договоров аренды во-обще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не ска-зано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земель-ном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготе-ла к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдель-ных видов имущества общие правила о договорах аренды применяю-тся, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст.625 ГК РФ). ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4)договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды лизинга).

договор проката. По договору проката арендодатель, осуществля-ющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринима-тельской деятельности, обязуется предоставить арендатору движи-мое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 сг.626 ГК).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - пре-дприниматель (п.1 ст.626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в про-кат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источ-ником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимо-го имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимате-ля, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель дол-жны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность за-ниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными доку-ментами;

2) предметом договора является только движимое имущество (кро-ме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила) используемое в потребительских целях, если иное не пре-дусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

З) предмет проката передается во владение и пользование арен-датору (п.1 ст.626 ГК). Следовательно, при договоре проката аре-ндодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он до-лжен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду пра-вил, отличных от общих норм о договорах аренды»

Срок договора проката не может превышать одного года (п-1 от. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на во-зобновление договора аренды (ст.621 ГК) к договору проката не при-меняются (п.2 ст.627 ГК),

Форма договора - только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так я обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также оп-ределение его содержания подчиняются правилами о публичных дого-ворах (ст.426 ГК).

Содержание договора проката имеет следующие особенности» Обя-занность арендодателя предоставить имущество арендатору в сос-тоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению им-ущества (п. 1 ст.611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст.628 ГК):

а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества и

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имущест-вом.

При неисполнении арендодателем этих субобязанностей следует по аналогии применять нормы (ст.611 ГК), а не (ст.612 ГК), поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкций.

По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст.629 ГК). Если арендатор обнару-живает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом аре-ндодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмезд-ного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права, предусмотренные (п.1 ст.612 ГК).

Если недостатки арендованного имущества явились следствием на-рушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспор-тировки имущества (п.2 ст.629 ГК) ,

На арендодателя возложена императивная обязанность по прове-дению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущес-тва. Арендатор же, в свою очередь не установлено законом или дог-овором проката.

Скорректированы и обязанности арендатора, в частности, по сво-евременному внесению арендной платы (п.3 ст.630 ГК). Арендная пла-та может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При за-креплении договором проката любой иной формы арендной платы да-нное условие считается не установленным и арендная плата опре-деляется в порядке, предусмотренном (п.3 ст.424 ГК).

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате произ-водится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п.3 ст.630 ГК). В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыс-кания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлен иной порядок (на-пример, бесспорный порядок).

При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущес-тва арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п.2 ст.630 ГК).Арендатор не имеет права сдавать в субаренду имущество, пре-доставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу. предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные пра-ва и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п.2 ст.631 ГК). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.

Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном объеме, что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом уста-новлено лишь единственное условие для такого прекращения дого-вора, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендо-дателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным (ст.619 ГК (кроме п.4)) Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность - дого-воры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре про-ката выступают граждане-потребители. Соответственно предмет до-говора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава! Закона РФ «О защите прав потреби-телей»11 СЗ РФ .1996 №3. Ст.140 .В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст.4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст.7) и на ин-формацию о нем (ст.8 - 12), устанавливается особый порядок от-ветственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст.13 - 15), наконец, спец-иальные правила судебного разбирательства (ст.17).

Помимо Закона о защите прав потребителей продолжают действо-вать типовые договоры бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов, утвер-жденные постановлением Правительства РСФСР от 1февраля1965г №181.22 СП РСФСР. 1965. №1. Ст.5 Однако они потеряли свое обязательное значение, поскольку в ныне действующем ГК нет нормы, аналогичной той, которая была пре-дусмотрена ст.294 ГК 1964 г. Кроме того, в указанных типовых договорах практически не осталось норм, не воспринятых ГК.

Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных сре-дств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды ис-ходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное сре-дство» т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажир-ов и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и однов-ременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответ-ствующих договоров аренды в отдельный вид.

Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки и экспедиции. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной тран-спортной организации (перевозчика). Перевозка же (в том числе при помощи договора фрахтования, предусмотренного (ст.787 ГК) осущест-вляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из вла-дения) перевозчика. который сохраняет контроль за процессом тра-нспортировки. Транспортная же экспедиция предполагает оказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а име-нно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления.

В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.

Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные (ч . 1 ст.632, ч.1 ст.642 ГК).

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передава-емого в аренду имущества (ст.633 и 643 ГК), К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотре-нные (п.2 ст.609 ГК). Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недви-жимым вещам (п.1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми подлежат по обще-му правилу регистрации.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств зако-ном не установлены. Однако к нему не применяются правила о во-зобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преиму-щественном праве арендатора на заключение договора аренды на но-вый срок (ст.621 ГК.) По истечении срока договор прекращается (ч.2 ст.632 и ч.2 ст.642 ГК).

Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осущес-твляется с учетом особенностей, предусмотренных главой 1 Закона о защите прав потребителей.

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть уста-новлены иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды от-дельных видов транспортных средств (ст.641 и ст.649 ГК).

Аренда транспортных средств регламентируется только примени-тельно к автомобильному (пп, 97-99 УАТ) и морскому (ст.178-186 КТМ) видам транспорта. Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат,

УАТ никаких норм, отличных от предусмотренных ГК, не содержит. Что же касается морских и воздушных судов, то особенности имеет только аренда их с экипажем.

По договору аренды транспортного средства с экипажем фрахто-вания на время арендодатель предоставляет арендатору транспор-тное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими: силами услуги по управлению им и по его техни-ческой эксплуатации (ч.1 ст.632 ГК)

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1)предмет договора - транспортное средство любого вида тран-спорта: железнодорожного автомобильного, водного, воздушного,

комического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве;

2)управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е.. при помощи экипа-жа. а именно работника (работников), состоящего о арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3) транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохра-няет. Однако транспортным средством продолжают управлять работн-ики арендодателя, через которых обычно и происходит владение со-ответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, ра-ботники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интере-сах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение аре-ндатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию тра-нспортного средства, техническое обслуживание которого произво-дит, однако, арендодатель - специалист в своем деле.

Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе черты аренды и оказания услуг подряда, поскольку арендо-датель оказывает арендадору;-услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Соответственно модифициру-ется и содержание договора, Однако этот договор врядли можно признать смешанным в смысле п.З от,421 ГК, ибо он специально урё? гулирован Кодексом. Поэтому применение к'" договору аренды транс-портного средства с экипажей норм о' возмеэдном оказании услуг или о подряде возможно только по аналогии,

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем по сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя.

Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен:

1)в течение всего срока договора поддерживать надлежащее со-стояние сданного в аренду транспортного средства, включая осу-ществление текущего капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей /ст.634 Пи. Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести расходы также и по содержанию арендованного имущества. Сн освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортном го средства (ст-636 Гк]. Что же касается расходов по технической эксплуатации, например по замене изношенных составных частей ар-ендованного имущества, то несение их полностью охватывается обя-занностью арендодателя поддерживать транспортное средство в ис-правном состоянии;

2)предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства /п.1 ст,635 ГК^. Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию пред-мета договора в соответствии с целями аренды, указанными в дого-воре. Если такие цели в договоре отсутствуют, подлежит примене-нию правило п.1 СТ.-611 IX, т.е.. услуги должны обеспечивать норма-льную эксплуатацию транспортного средства в соотвтствии с его назначением.

Услуги арендодателя, по общему правилу, должны распространять-ся лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию тран-спортного средства. Например, арендодатель должен обеспечить возможность перевозки на морском судне данного груза» но не от-вечает за рентабельность такой перевозки для арендатора. Впрочем, договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору, в том числе и по коммерческой эксплуатации транспортного средства. Так. арендодатель может при-нять на себя обязанность избрать наиболее выгодный для аренда-тора мршрут.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация дол-жны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям догово-ра, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены требованиям обычной практики эксплуатации тран-спортного средства данного вида и условиями договора. Например, лицо, управляющее автомобилем, должно иметь водительское удосто-верение, подтверждающее, что оно имеет право управлять транспо-ртным средством данной категории. В то же время договором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки для перевозки, допустим, замороженных продуктов.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчи-няются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению (в том числе правилам внутреннего трудового распорядка /и техничес-кой эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммер-ческой эксплуатация транспортного средства.

Таким образом, применительно к фрахтованию на время происхо-дит разделение "хозяйской власти" над работниками на две соста-вляющие. Одна из составляющих остается в руках арендодателя работодателя, а другая передается арендатору / постороннему для работников лицу). Это разделение власти над работниками вытекает из существа договора фрактования на время, согласно которому тр-анспортное средство передается во владение и пользование аренда-тору. который извлекает нашего доходы;

3/нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также рас-ходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (п.2 ст.635 ГК).Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности - предоставлять арендатору услуга по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель получает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг;

4)страховать транспортное средство и (или)страховать ответст-венность за ущерб, который может быть причинен им [транспортным средством | или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, ког-да такое страхование является обязательным в силу закона или до-говора [ст-бЗ? гк1, В данном случае речь идет о страховании тра-нспортного средства как определенного вида имущества или о стра-ховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный трансп-ортным средством имуществу или личности арендатора или третьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательным в силу закона или договора, в том числе и самого договора аренды. Но даже если за-кон вводит обязательное страхование, договор аренды может осво-бодить арендодателя от обязанности заключить договор страхова-ния. В этом случае в роли страхователя должен выступать арендатор.

Две последние обязанности арендодателя являются диапозитив-ными, остальные - императивными.

Арендатор в изъятие из его обычных обязанностей:

1) должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатаци-ей транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатация материалов и на оп-лату сборов. Таким образом, арендатор освобожден от обязанности нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией веши.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные пра-вила, а именно, освобождение арендатора от обязанности нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией. Что же касается дополнительного возложения на арендатора обязанностей по содер-жанию транспортного средства, текущему или капитальному ремонту. то это исключено в силу императивности нормы ст.634 ГК;

2)имеет праве без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п.1 ст.638 ?<), если иное не предусмотрено договоров. 5то право вытекает их цели договора аренды транспортного средства с экипажем - обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации транспортного средства. Субаренда (фрахтование на время) возможна только с экипажем.

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арен-додателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям испо-льзования транспортного средства, указанным в договоре аренды. а если такие цели не установлены назначению транспортного сред-ства (п.2 ст.638 ГК), Это право арендатора, в отличие от права сдачи предмета договора в субаренду, не может быть отмечено сог-лашением сторон,

Под иными договорами понимаются такие, которые направлены на коммерческую эксплуатацию транспортного средства и не выходят за рамки данного договора аренды. Например, арендатор не вправе заключать договоры, в рамках которых происходит распоряжение транспортным средством или правами по договору аренды. Арендатору без согласования с арендодателем запрещено передавать свои пра-ва и обязанности по договору аренды другому липу, передавать транспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права - в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяй-ственных товариществ (обществ) либо паевого взноса в производств-енный кооператив.

Ответственность сторон по договору тайм чартера также отлича-ется известными особенностями. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что ги-бель или повреждение транспортного средства произошли по обсто-ятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с за-коном или договором аренды (ст.639 ГК).

При определении условий ответственности арендатора перед аре-ндодателем по договору фрахтования на время законодатель отсту-пает от принципа вины. Ведь обязательства, за которые арендатор отвечает, могут быть вовсе не связаны с его виновным поведением (допустим, самовозгорание пожароопасного груза) или, наоборот, касаться только некоторых случаев виновного поведения, например, грубой неосторожности или умысла. Однако если такие обязательст-ва не определены законом или договором, то к ответственности арендатора перед арендодателем в полной мере применимы установ-ленные п.З ст.401 ГК правила об ответственности по обязательст-вам при осуществлении предпринимательской деятельности. При этом время доказывания наличия обстоятельств, которые отвечает ар-ендатор, возлагается на арендодателя.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендова-нным транспортным средством, его механизмами, устройствами, обо-рудованием, несет арендодатель в соответствии о правилами о вне договорной ответственности, Таким образом, в данном случае за вред, причиненный транспортным средством, отвечает не его вла-делец /арендатор], а собственник (арендодатель). Хотя подобная ситуация и не предусмотрена ст.1С7У ГК. но не противоречит ей* Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возврате сумм, выплаченных третьи" лицам, если докажет» что вред возник по вине арендатора ст.640 ГК .

По договору аренды транспортного средства без экипажа арен-додатель предоставляет арендатору транспортное средство за пла-ту во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации /ст.642 ГК.

В этом определений договора отражены три его специфические черты:

1)предмет договора - транспортное средство любого вида;

^управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего 7ИЦЁ (но ни в коем случае не арендодатель;;

3)транспортное средство передается во владение и пользование арендатору. Арендодатель не сохраняет владение предметом договора.

Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и ком-мерческую эксплуатацию.

Соответственное содержание договора аренды транспортного сред-ства без экипажа изменено по сравнению с общими правилами об аре-нде в сторону расширения обязанностей арендатора,

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:

1) в течение всего срока договора поддерживать транспортное ср-едство в справном состоянии осуществлять его текущий и капита-льный ремонт (ст.644 ГК). Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора.

Впрочем, это не означает, что транспортное средство может быть передано арендатору в надлежащем состоянии. За арендодател-ем полностью сохраняется обязанность предоставлять арендатору иму-щество в состоянии» соответствующем условиям договора и назначен-ию имущества /ст.611 ГК); своими силами осуществлять управление арендованным транспо-ртным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять эки-паж или эксплуатировать транспортное средство и управлять им ли-чно;

2) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором (ст.646 ГК]. В принципе, арендодатель по договору аренды транспортного средства без экипа-жа освобожден от несения каких-либо расходов, за исключением тех, которые обусловлены теми или иными нарушениями со стороны арен-додателя. Все расходы по договору, как правило, возлагаются на арендатора.

Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законе или договоре обязательным /в от-личие от правила, установленного в ст.637 ГК/. Следовательно, арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения дого-воров страхования транспортного средства и гражданской ответст-венности в любом случае, если только это прямо не исключено до-говором. Неисполнение арендатором данной обязанности может слу-жить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п.1 ст.619 ГК.

Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Пер-вые же две - императивны.

Если иное предусмотрено договором, арендатор вправе без со-гласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п.1 от.647 ГК).

Арендатор в праве без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного сре-дства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не остановлены назначению транспортного средства (п.2 ст.647 ГК). При этом арендатору запрещено заключать договоры, которые направлены на распоряжение транспортным средством или арендными правами (об этом более подробно сказано ранее применительно к договору фрахтования на время).

Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого дого-вора принципах. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устро-йствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец, по но-рмам о деликатных обязательствах (ст.1079 ГК).

договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла-дение и пользование или во временное пользование арендатору зда-ние или сооружение (п.1 ст.650 ГК1,

Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служит здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны о землей земельным участком . на которой они рас-положены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий / сооружений в отдельный вид. Ведь пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всег-да передается в аренду вместе со зданием / сооружением ; кото-рое на нем расположено.

Ответа на вопрос - в чем различие между зданием и сооружением - ГК не содержит. Однако сделать вывод, что здания предназначают-ся для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.

Здания и помещения могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия здания в целом в эксплу-атацию как результат завершения его строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке, самовольная постройка не может быть объектом аренды.

По приказу Президенту РФ от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" за органами, осуществ-ляющими на дату издания названного указа регистрацию и оформле-ния документов о правах на недвижимое имущество, сохраняются. Фу-нкции государственной регистрации прав на объекты недвижимости имущество и сделок о них, предусмотренного ГК, техническая инве-нтаризация осуществляется в настоящее время бюро технической ин-вентаризации местной администрации.

Госкомимущество РФ ведет учет объектов федеральной собствен-ности и их реестр. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и органов местного самоуправления соответственно учитывают государственную собственность субъектов РФ и собственность муни-ципальных образований, ведут их реестры. Органы местного самоуправления возложили на местные комитеты по управлений имуществом, а также и на ряд других местных органов ведение учета здании, жилых домов и сооружений принадлежащих гражданам и юридическим лицам, и ведение реестра этих объектов. Установлен порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Информационные данное выдаются за плату на основании письменно-го запроса заинтересованным лицам по конкретному объекту. Инфор-мация дается в виде выписке из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же истории объ-екта недвижимости.

Объектам недвижимости присваиваются кадровые номера. * Номер яв-ляется необходимым условием осуществления государственной регист-рации прав на объект недвижимости. Учет ведется в специальном жу-рнале. в котором указываются кадастровый номер объекта недвижимо-сти, его местонахождении и наименовании правообладателя.

03 РФ. 1996. МО. Ст.880.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают слож-ности с передачей арендатору права пользования земельным участ-ком, который функционально обслуживает такую часть. Если невозможно, права на такой участок арендатору пе-реходить не должно.

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторо-нами (п.2 ет.434 Пи Заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооруже-ний (помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутст-вии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным п1 ст. 654ГК.

При этом правила определения цены. предусмотренные п.З от.424 ГК. не применяются.

Так. Федеральным законом Сб образовании " в редакции от 13 января 1996 г. предусмотрены ст.39 , что - государственные и муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закреп-ленные за ними объекты собственности по ценам, которые не могут быть ниже цены, сложившейся в данном законе".

Государственном федеральным научным организациям предоставлено право сдавать в краткосрочную аренду без права сдавать выкупа вре-менно не используемое имущество, а 70 процентов средств, получае-мых ими арендной

СС РФ. 19%. ^7 Ст.21 04. 3- Вестник ВАС РФ. 1996. №7. С.71-73.

платы они могут тратить на содержание и развитие собственной материальной базой.

Содержание договора аренды зданий и сооружений ( по сравнению с содержанием обычного договора аренды ) не подвергалось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязан-ностей.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению иму-щества (п.1 ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей аре-ндатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земель-ный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслужи-вает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умо-лчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный уча-сток.

Если арендодатель является собственником земельного участка:, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение. арендатору предоставляется право пользования соответствующей час-тью земельного участка на условиях аренда или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п.2 ст.652 ГК).

Это право предоставляется на срок аренды здания или сооруже-ния. причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использо-вания в соответствии с его назначением.

СЗ РФ. 1996. .№3. От. 150. ^03 РФ. 1996. МЗ Ст.1549.

На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно суще-ствует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендато-ром этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружени-ем и необходима для его использования, на условиях, действовав-ших до продажи земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном уча-стке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, до-пускается без согласия собственника участка, если это не проти-воречит условиям пользования таким участком, установленным за-коном или договором с собственником земельного участка (п.3 ст. 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участ-ка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательст-вом может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например. использование не по назначению.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передачи здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора послед-ним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 от.655 ГК).

Если иное не предусмотрено но законом или договором аренды. обязательство арендодателя передать здание или сооружение аре-ндатору считается исполненным после предоставления его аренда-тору во владение или пользование и подписания сторонами докуме-нта о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от испо-лнения обязанности по передаче имущества, арендатора - от приня-тия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (со-оружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его до-срочном прекращении арендованное имущество должно быть возвра-щено арендодателю при непременном составлении документа о пере-даче здания или сооружения (п.2 ст.655 ГК. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установле-ны законом при передаче здания сооружения в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за поль-зование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, передавае-мой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.654 ГК,). Таким об-разом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или соо-ружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

В случае, когда плата за аренду здания или сооружения уста-новлена в договоре на единицу площади здания (сооружения или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооруже-ния (п. 3 ст.654 П<)» Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения)вполне может содержаться и в самом договоре.

договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во вре-менное владение и пользование предприятие в целом как имущест-венный комплекс, используемый для осуществления предпринимате-льской деятельности (п.1 ст.656 ГК).

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора являет-ся предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборот-ные средства, права пользования природными ресурсами, исключи-тельные права» а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изме-няет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Более того» суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованно-го предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды н отношении таких ценностей дру-гому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды пре-дприятия (ст.660 ГК). Указанный порядок не применяется в отно-шении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить из-менения в состав арендованного имущественного комплекса, произ-водить его реконструкцию, расширение, техническое перевооруже-ние увеличивающее его стоимость.

Содержание права пользования предприятием по сравнению с обы-чным договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон та-кое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает це-ликом под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК.) Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как мин-имум три - и все они связаны с тем. что при аренде предприятие переходит из рук в руки. в то время как при формулировании об-щего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты - то-лько в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово-ром". В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК. подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборот-ных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предпри-ятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана ого-ворка о том, что передача прав владения и пользования находящи-мся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмот-ренном законом и иными правовыми актами. При определении соста-ва предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это оз-начает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего за-прета.

3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами ( ст. 657 ), и статья 132 ГК об этом умалчивает.

Нормы ст. 657 ГК. посвященные правам кредиторов при аренде пр-едприятия, представляют собой конкретизацию правила п.1 ст.391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия. должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены аре-ндодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведом-ления в п.1 ст.657 ГК не установлен и потому для его определения должны применяться правила ст.314 ГК.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребо-вать прекращения или досрочного исполнения обязательства и воз-мещения причиненных этим убытков (п.2 ст-657 ГК), Указанный тре-хмесячный срок относится к пересекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном испо-лнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о пе-редаче предприятия в аренду (п.3 ст.657 ГК). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п.1 ст.197 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодателя и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переда-нного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п.4 ст.657 ГК), Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1)уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заяв-ляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязате-льства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

з)не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давно-сти.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в сос-таве предприятия прав. полученных на основании лицензии (разреш-ения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.

В п.2 ст.656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии/на занятие соответствующей деятельностью, не подле-жат передаче арендатору, если иное не установлено законом или и иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по до-говору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения/лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств пе-ред кредиторами. Таким образом, те обстоятельства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него ра-зрешений (лицензий), остаются у арендодателя.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем сос-тавления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК) Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его неде-йствительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.3 каком по-рядке производится регистрация, в ПС не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а как субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исхо-дя из того, что предприятие признается недвижимостью (п.2 ст.132 ГК), договор аренды предприятия должен быть

РФ. Г-95. М. ОТ.69.

зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым иму-ществом.

Правда, в настоящее время предприятия как объекты не-движимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними в том числе договоров аренды.

К числу существенных условий договора аренды предприятий по-мимо предмета относится также и цена (арендная плата). Основа-нием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами письменной форме условия о размере аре-ндной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК), При этом правила определения цены. предусмотренные п.3 ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и посто-янно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конк-ретизирована путем указания на документ, которым оформляется передала предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст.655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составле-ние и представление на подписание передаточного акта, входит во-овнааниивти арендодателя и осуществляется за счет, если иное не предусмотрено договором (от.659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - во-зместить арендатору стоимость произведенных последним неотдели-мых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено до-говором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного иму-щества»

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности во-зместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или ) эксплуатационных свойств или что при осущест-влении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст.662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества Г эксплуатационных свойств] следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестно-сти означает, это улучшения производятся с целью возмещения сто-имости понесенных не них затрат, а не роста качества (эксплуа-тационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, а если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п.1 ст.401 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в течении всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК).

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендо-ванного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арен-датора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущест-ва является императивной. Однако она может быть реализована то-лько в отношении обязательного страхования. Обязанность произ-водить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил» предусмотренных ст. 656 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГК) Иными словами, в данном случае установлен принцип - как пред-приятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю включая со-ставление и представление на подписание передаточного акта является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет» если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комп-лекс, его трудно и передавать» и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость пред-приятия существенно уменьшится. На этот случай в ст.663 ГК ус-тановлена специальная, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и ра-сторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие пос-ледствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо си-туация, когда последствия недействительности или нарушения ус-ловий договора не применяются исходя из общественных интересов.

договор Финансовой аренды (лизинга). По договору финансо-вой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (ли-зингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст.665 ГК).

В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:

1) наличие у арендодателя цели финансирования, т.е. заключе-ние договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущест-во» которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата, по сути, выступит превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы арендодателя как кредитора обеспе-чиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обязательства не нужно даже обра-щать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества;

2) приобретение арендодателем имущества, передаваемого в ли-зинг, после заключения договора аренды, причем по выбору арен-датора и, как правило, у указанного последним продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Правда, договором лизинга может быть преду-смотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Однако даже если это положение и будет внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приоб-ретение арендодателем имущества после заключения договора;

3) использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В той мере в какой неком-мерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору ли-зинга;

4) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора. Предоставление имущества просто в поль-зование арендатора недостаточно.

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю сделку], неразрывно связанную с договором купли-продажи арендованного имущества. Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на прода-вца по договору купли-продажи (п.1 ст.313 ГК), причем имеет ме-сто особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона стано-вится ответственным только исполнитель (продавец), В свою оче-редь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - арендатора (ст.430 ГК).

Однако такой подход к договору лизинга не является единствен-но возможным. Широко распространена трактовка лизинга как многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход на-шел отражение в Оттавской конвенции о международном финансовом лизинге 1998 г., к которой РФ пока не присоединилась. Есть у не-го сторонники и в научной литературе. При всей простоте данной концепции у нее есть и слабые моменты. Отношения между арендода-телем и арендатором, с одной стороны, и арендодателем и продав-цом арендованного имущества, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних договорах. Учас-тники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно каждому из них. что как раз и характеризует многостороннюю сделку.

В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания У созданная прежде всего в форме акционерного общества, имею-щая лицензию на сдачу имущества в лизинг.п2 Указа Президента РФ "С развитии лизинга в инвестиционной деятельности" от 17 сентя-бря1994 г. Правда, в п.3 Временного положения о лизинге, утвер-жденного постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г.№33 сказано, что в роли лизингодателя может выступать и индивидуа-льный предприниматель. Однако это положение противоречит указу Президента в развитие которого оно принято. В Положении о лице-нзировании лизинговой деятельности» утвержденном постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г, №167, речь идет о лицен-зировании только лизинговых компаний.

Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляю-щее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный пред-приниматель.

Предметом договора лизинга могут быть любые неупотребляемые вещи. используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК). Сле-довательно» в лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоров нетипично.

Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сбяэательотвеяное право. Сборник нормативных актов. М.,1989. С.187-192.

Гражданское право В 2-х т. /Под ред, Е.А,Оуханова.М..1993? Т.2.С.142 и след.

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей арендо-дателя.

Арендодатель обязан:

1)приобрести в свою собственность избранное арендатором иму-щество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи .

Арендодатель» приобретая имущество для арендатора, должен уве-домить продавца о том» что имущество предназначено дря передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст.667 ГК).

Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производится арендодателем;

2) обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению иму-щества. Если иное не предусмотрено лизинговым договором, иму-щество, являющееся предметом этого договора, передается прода-вцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (ст.668 ГК). Продавец осуществляет такую передачу в соот-ветствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица - арендатора, кото-рый имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предус-матривать правило о том, что вещь в лизинг будет передавать не продавец, а арендодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.

Что же касается обязанностей арендодателя производить капи-тальный ремонт, предупреждать арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество и возместить стоимость согласованных с ним неотделимых улучшений, то они сохраняются в неизменном виде.

Лизинг в нашем ГК не связав с постепенным приобретением аре-ндатором в собственность арендованного имущества путем уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу ст.624 ГК, Более того, согласно п.6 Временного положения о лизинге общая сумма лизинговых платежей должна включать полную (или близкую к ней) стоимость арендованного имущества на момент заключения договора. Такое положение логично, если арендный пла-теж по договору лизинга одновременно является и выкупным плате-жом. В этом случае и арендодатель и арендатор получают довольно значительный выигрыш по налогам.

Если договор аренды заключается на срок, существенно меньший нормативного срока службы соответствующего имущества, что пред-полагает возможность неоднократной сдачи такого имущества в аренду ("оперативный лизинг"), к складывающимся отношениям но-рмы о лизинге финансовой аренде не применяются.

Поскольку арендодатель, по синему правилу, сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает» кто будет продавцом и ка-кое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Веди иное не предусмотрено договором финансо-вой аренды, арендодатель не несет ответственности перед аренда-тором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Например, арендодатель не отвеча-ет за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если вы-бор продавца был произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора ку-пли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и аре-ндодателю, которые несут солидарную ответственность.

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на арендатора возла-гается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества 1 ст.669 ГК, Этот риск переходит на арендатора в момент переда-чи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено до-говором лизинга. Таким образом, в период действия договора лизи-нга арендодатель, являясь собственником арендованного имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что еще более повышает обеспеченность сделанных им вложений, Это очень важ-ное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правиле о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда арендатор может принять на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не нести ри-ска, оставив его на арендодателе»

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-про-дажи. в соответствии с которым арендованное имущество передается арендатору, последнему ГК предоставляет определенные права в от-ношении продавца (ст.670 ГК). Арендатор вправе предъявлять не-посредственно продавцу арендованного имущества требования, вы-текающие из договора купли-продажи, заключенного между продав-цом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комп-лектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупате-ля, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-про-дажи с продавцом без согласия арендодателя. В противном случае права арендодателя как собственника имущества по договору лизи-нга стали бы менее прочными и обеспеченными. В отношениях с про-давцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кре-диторы (ст.326 ГК).

Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе арендо-дателя возможно по тем же основаниям, которые действуют для обы-чных договоров аренды. Если же речь идет о расторжении договора по инициативе арендатора, то оно возможно лишь в случаях, пре-дусмотренных п.3 ст.620 и п.2 ст.668 ГК, причем только по обс-тоятельствам, которые зависят от арендодателя, но никак не от продавца. В случае, когда имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в ра-зумный срок, арендатор вправе при просрочке, допущенной по об-стоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.2 ст.668 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Анализируя выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юри-дическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические инте-ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос-полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес-тва внаем.

Исходя из определения договора можно выделить 3 основные черты характерные для данного договора. Во-первых, это согла-шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль-зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос-ти. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аре-нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен-ды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во-зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого-вор является также консесуальным, т.е. таким, который устанавли-вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости-жения ими соглашения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Изд. 3-е, испр, и доп., с использ. судебно-арбитражной практики / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор Е.Н.Садиков - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М. 1998.

4. Лесной кодекс РФ.от 2° января 1997г.//Собрание законодательства РФ. 1997. №5.

о. Воднкй кодекс, от 16 ноября Ц'95 г.//Собрание закснодвтельства РФ 1995. №17.

6. Положение с-6 аренде участков меоного фонда в Р5, утв. пасто-нсвлением Правительства ?-& (Т 23 июля 1993г. ^71^.//Собра-ние законодательства Р1> 19^3.

7. Собрание актов Р^. 1&94. ^8.

8. Собрание постановлений РСФСР. 1965. М,

9. Собрание законодательства ^Ф. 1994. Ы2.

10.Собрание законодательства. Р'. 1995. №1.

11.Собрание законодательства РФ. 1995. №3.

12.Собрание законодательства РФ. 1995. №27.

13.Собрание законодательства РФ. 1996. ЖЗ.

14.Собрание законодательства РФ. 1996. ^7.

15.Собрание законодательства РФ. 1996. №10.

16.Собрание законодательства РФ. 1936. №13.

17.Собраняе законодательства "Ф. 1996. №18. 18.Веотник Верховно Арбитражного Суда РФ. 1993. №11. 19.Вестник Верховно Арбитражного Суда РФ. 1996. №7.

20.Гражданское, торговое и семейное право капиталистических

стран. Обязательное право. Сборник нормативных актов.М.,1989,

21. Гражданское право в 2-х темах./Под ред. Е.А. Суханова.

М.,1Ь53.

2<;. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право.: ;<урс лекций. Ств.ред. С.Н, Садичов. -М.: Издатель/-ство ЬЕК, 1^97.-704о.

23. Гражданское право. Учебник. Часть 3 /Под ред. А.П. Сергеева, Ш.Н.Толстого.-ГЛ.: "Проспект",1^97. -784 с.

Страницы: 1, 2