Договор купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества

.

Г. обратилась в суд с иском о государственной регистрации договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, заключенного между ней, О. и А.

Расчет между сторонами был произведен полностью. Истица представила в УФРС по Ульяновской области договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации, однако УФРС уведомил ее, что регистрация приостановлена на основании заявления О. Продавцы разъяснили, что передумали продавать квартиру.

О. обратилась в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Указала, что в силу своего возраста, состояния здоровья, подписала документы, думая, что подписывает договор залога своей квартиры в счет обеспечения займа, который брала ее дочь. Таким образом, ответчица была введена в заблуждение.

Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор залога. О. не имела намерения продавать квартиру.

Суд, сославшись на положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации договора купли-продажи квартире, а встречный иск о признании сделки недействительной удовлетворил.

Содержащиеся в п.1 и 2 ст.167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст.166 и 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя. "У добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником лишь в исключительных случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение, либо похищено у них или выбыло из их владения иным путем помимо их воли." См.: Серокурова У.В. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражная практика.-2002.- с. 10-12

Однако распространяются на приобретателя по недействительной сделке, другой стороной в которой выступает собственник имущества, который выразил свою волю на отчуждение данного имущества. Изложенное позволяет сделать вывод, что в круг доказывания по таким делам, рассматриваемым судами, входят следующие обстоятельства: является ли титульный собственник спорного имущества участником оспариваемой сделки; является ли предметом оспаривания в суде первая сделка по отчуждению имущества ее собственником или оспаривается вторая (третья и последующие) сделки; имеются ли основания, установленные в п.1 ст.302 ГК РФ (возмездность сделки, осведомленность приобретателя об отсутствии прав на отчуждение имущества у продавца, добросовестное приобретение), а также обстоятельства выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли или воли лиц, которым оно было передано во владение).

Необходимость обращения в суд возникает в тех случаях, когда незаконность содержания сделки не может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Так, если право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за одним лицом, а отчуждателем по сделке является другое лицо, то из самого этого факта ясно, что содержание сделки противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, в силу которой право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Однако, в тех случаях, когда право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано либо государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (созастройщик, супруг, наследник, фактически вступивший во владение наследственным имуществом, лицо, по мнению которого, оно незаконно не включено в договор приватизации квартиры и т.п.), то недействительность сделки не очевидна. В этих случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде, чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст.168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки. При этом решается вопрос о наличии либо отсутствии факта владения объектом недвижимости на праве собственности исходя из того, находится ли данный объект в соответствующем реестре государственной собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образовании, привлекая к участию в деле соответствующие комитеты по управлению имуществом, а также органы по регистрации прав на недвижимое имущество.

Суд не вправе вынести и альтернативное решение. Так, признав обоснованным требование истца на признание договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применение последствий недействительности сделки, например, в виде возврата имущества, суд не вправе указать в резолютивной части решения, что он имеет право на возмещение стоимости недвижимости.

Глава 3. Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

3.1 Права, обязанности, ответственность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли - продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанностиСм: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94г. №51 - ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.94г.) // Собрание законодательства РФ. 05.11.94г. №32 ст. 3301 (с изм. от 18.07.2009. № 145-ФЗ //Российская газета. 20.07.2009. №131). Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл.22 ГК РФ) и специальными правилами (гл.30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). Исполнение обязательств по общему правилу производится обязанной стороной (должником) См.: С. Сарбаш. Исполнение договорного обязательства третьим лицом//Хозяйство и право -2003-№3-с.3-23. Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п.3 ст.425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п.1 ст.454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст.314, 457 ГК РФ). Если сторонами договора не исполнена установленная законом обязанность по передаче предусмотренного условиями договора имущества, такой договор является незаключеннымСм.: Макаров И.А. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество.// Арбитражная практика-2008-№8(89)-с. 29-39.

Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться как простая обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст.405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения может быть "условием исполнения", если из содержания договора следует, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить только с согласия покупателя (п.2 ст.457 ГК РФ).

Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило (см. ст.315 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство к натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Термин "передача" в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только "вручение вещи приобретателю" (такой вывод следует из правила ч.2 п.1 ст.556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается крученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п.1 ст.224, п.1 ст.556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи (п.2 ст.484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества (ст.556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли - продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п.1 ст.459 ГК РФ).

Общее правило о риске сформулировано в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли - продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Риск случайной гибели вещи означает опасность (угрозу) наступления будущего ущерба вследствие произошедших в проданной вещи изменений под влиянием внешних факторов или внутренних свойств самой вещи, не относящихся к недостаткам вещи. Практически риск случайной гибели имущества в договоре купли - продажи означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

Под случайной гибелью (случайным повреждением) имущества следует понимать гибель (повреждение) имущества, вызванную обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора купли - продажи не отвечает. Поскольку гибель имела случайный характер, то ни одна из сторон не обязана возмещать другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если в силу указанных обстоятельств наступила невозможность исполнения, то обязательство прекращается (ст.416 ГК РФ).

К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение "юридического господства" над ней - передача ее в собственность покупателю.

Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1 ст.223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли - продажи не имеет вещно-правового эффекта (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п.2 ст.8, п.2 ст.223 ГК РФ).

Возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации является общим правилом. Нормы гражданского законодательства в ряде случаев по-другому определяют момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимости наследник становится собственником с момента открытия наследства. При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации юридического лица - правопреемника, которому объект недвижимости был передан по разделительному балансу при выделении или разделении (п.2 ст.218, ст.58, 59 ГК РФ). Именно такой подход позволяет исключить ситуацию правовой неопределенности в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано за реорганизованным юридическим лицом. Ho для дальнейшего совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется госрегистрация права собственности на недвижимость. См.: Шабалин В. Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров : книга // Омега-Л 2008. - 256 с.

К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п.2 ст.456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества., существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст.460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательным определении договора, купли - продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества.

Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

Рассмотрим пример из судебной практики Ульяновского областного суда См.: Архив Ульяновского областного суда за 2009 г. / Режим доступа: http//uloblsud.ru/index.php?option .

Б.Н.А., З.Л. А., Д.Е. М., П.Н. В., Ф. Л.Р., К.Э.Б. обратились в суд к Б.А.М. с иском о понуждении к безвозмездному устранению недостатков помещений торгового комплекса. Указав, что в период с 15 марта 2007 г. по 13 августа 2008 г. между ними и ответчиком были заключены договоры купли-продажи, предметом которых являются помещения торгового комплекса и доли в праве общей собственности на указанные помещения. В процессе эксплуатации помещений были выявлены существенные недостатки здания.

Просили в срок до 1 октября 2009 г. устранить недостатки торгового комплекса. Решением Димитровградского городского суда Ульяновской области от 31 июля 2009 г. иск был удовлетворен.

Представителем ответчика была подана кассационная жалоба. В обосновании жалобы было указано, что истцы имели возможность ознакомиться с приобретаемой недвижимостью.

Судебная коллегия установила, что выявленные дефекты были скрытыми. А также постановила решение первой инстанции не подлежит отмене и оставила кассационную жалобу представителя ответчика без удовлетворения.

Из проведенного примера можно сделать вывод о том, не всегда продавец готов нести ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств в добровольном порядке.

3.2 Права, обязанности, ответственность покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества

В случае ненадлежащего исполнения продавцом своих обязанностей по договору купли-продажи недвижимости покупатель имеет право:

соразмерного уменьшения цены;

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать

возврата уплаченной денежной суммы.

В судебной практике встречается множество случаев, когда покупатель требует признания договора - купли продажи недействительной сделкой. Рассмотрим один из них.

ООО обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к СГУП по продаже имущества г. Москвы с иском о признании недействительным договор купли-продажи нежилого здания недействительным и взыскания с ответчиков внесенного за покупку здания задатка. Здание до исполнения договора обрушилось, и истец не сможет получить то, на что рассчитывал при заключении договора.

Иск был удовлетворен в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции указал, что факт обвала здания правильно расценен судами обеих инстанции как свидетельствующий о заблуждении истца относительно качеств объекта договора, которое значительно снижает возможность его использования по назначению См.: Зезекало А.Ю. Заблуждение в существенных свойствах предмета сделки/ А.Ю. Зезекало// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ .- 2008 .-№3- 29-43 с. .

В этой ситуации покупатель заблуждался о состоянии и качества покупаемого объекта. Разумеется, обвал здания привел к тому, что объект стал непригодным для использования. Что, в свою очередь, повлекло обращение покупателя в суд для признания договора купли-продажи недействительным.

Покупатель обязан произвести оплату недвижимого имущества. Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью. За неисполнение обязанности оплаты покупаемого имущества покупатель несет ответственность.

При нарушении сроков оплаты покупателем в силу п.3 ст.488 ГК РФ продавец вправе предъявить требование о возврате недвижимого имущества. При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного суда РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на продаваемое недвижимое имущество не является препятствием для расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества См.: Егорова М.А. Возврат исполненного при изменении и расторжении договора купли-продажи/ М.А. Егорова// Журнал российского права .- 2009.-№ 3.-с. 59-69

Договором купли-продажи может устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусматривается предварительная оплата.

В отношении договора купли-продажи недвижимости правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст.314 ГК РФ. Договором может быть предусмотрено, что до полной оплаты право собственности на товар вообще сохраняется за продавцомСм.: Алексеев С.С. Гражданское право: учебник ,2-е издание// Проспект, Екатеринбург, Институт частного права,-2009.-с.220. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п.1 ст.454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи недвижимости не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст.328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав).

Покупатель обязан принять недвижимость по передаточному акту. В соответствии со ст.556 ГК РФ уклонение покупателя от подписания документа о передачи недвижимости считается отказом покупателя принять имущество.

Таким образом, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы).

Итак, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно - с момента заключения договора.

Заключение

В заключении, можно подвести краткие итоги.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

В настоящее время очень остро стоит вопрос о судьбе регистрирующей записи в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении права или сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается. Однако нередко случается ситуация, когда регистрирующие органы не считают решение суда о признании сделки недействительной основанием для погашения регистрирующей записи. Таким образом, заинтересованное лицо не может зарегистрировать установленное судом право собственности. Целесообразно внести изменения в ГК РФ, а также в Гражданский процессуальный кодекс и в Арбитражный процессуальный кодекс. А именно, ввести нормы, согласно которых в случаях разрешения споров о праве на недвижимость необходимо привлекать регистрирующие органы в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. В этом случае регистрирующие органы не смогут отказать в погашении старой регистрирующей записи, ссылаясь на неясность и неточность судебного решения. Ведь в случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания (ст. 202 ГПК).

В процессе исследования обнаружилось, что в судебной практике встречаются дела о признании договора купли-продажи недействительным ввиду того, что обнаружились скрытые недостатки недвижимого имущества.

Поэтому автор работы предлагает вести в Гражданский кодекс РФ диспозитивную норму, предусматривающую участие экспертов при передаче продавцом недвижимого имущества покупателю. В этом случае покупатель обезопасит себя от того, что в процессе эксплуатации здания возникнут скрытые недостатки, которые возникли до передачи недвижимости по договору. Конечно, у покупателя есть права, которые он может реализовать в случае, если товар окажется ненадлежащего качества, но реализация этих прав требует много времени и сил. Привлечение экспертов требует материальные затраты, поэтому предлагается сделать эту норму диспозитивной. Стороны договора и сейчас могут привлекать экспертов при передаче недвижимости в собственность. Однако, если эта возможность будет закреплена в законе, то заключение эксперта будет иметь законную силу и сможет защитить стороны договора. Например, если вдруг покупатель "недобросовестно" объявит о том, что у недвижимости имелись скрытые недостатки и предъявит претензию к продавцу.

Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.

Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная практика по договорам купли-продажи недвижимости отражает прежде всего нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах. При рассмотрении дел, связанных со сделками с недвижимостью затрагиваются и другие отрасли законодательства. Например, если объектом спора является жилое помещения, то судьи обращаются к Жилищному кодексу РФ. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Задача судебной практики, на взгляд автора работы, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

Однако многие вопросы еще ждут своего законодательного разрешения.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. ??????????? ?? ?? 12.12.1993. (? ?????? ???????? ?? 30.12.2008 ?. ?6-???) // ?????????? ?????? ?237.25.12.1993; ???????? ???????????????? ??. 2009. ?4. ??.445.

2. ??????????? ?????? ?????????? ????????? (????? 1) ?? 30.11.94?. ?51 - ?? (? ???. ?? 18.07.2009 ?. ? 145-??) // ???????? ???????????????? ??.05.11.94?. ?32 ??.3301; ?????????? ??????. 20.07.2009. ?131.

3. ??????????? ?????? ?????????? ????????? (????? 2) ?? 26.01.1996 ?. ? 14-?? (? ???. ?? 18.07.2009 ?. ? 145 - ?? // ???????? ???????????????? ??.29.01.1996. ?5. ??.410; ?????????? ??????. 20.07.2009. ?131)

4. ????? ?? ?? 26.12.1995 ?. ? 208 - ?? "?? ??????????? ?????????" (? ???. ?? 19.07.2009 ?. ? 205-??) // ???????? ???????????????? ?????????? ?????????.01.01.1996 ?. ? 1. ??.1; ?????????? ?????? 22.07.2009. ?133

5. ?????? ?????? ?? 4.12.2006 ?. ? 200-?? 9 (? ???. ?? 24.07.2009 ?. ? 209-??) // "???????? ???????????????? ??"11.12.2006. ?50. ??.5778.; ?????????? ??????.28.08.2009. ? 137)

6. ????? ?? ?? 21.02.1992 ?. ? 2395-1 "? ??????" (? ???. ?? 17.07.2009 ?. ? 164-??) // ?????????? ??????.15.03.1995. ?52; ?????????? ??????.23.07.2009. ? 134.

7. ??????????? ????? ?? ?? 27.07.1997 ?. ? 122 "? ??????????????? ??????????? ???? ?? ?????????? ????????? ? ?????? ? ???" (? ???. ?? 17.07.2009 ?. ? 174-??) // ???????? ???????????????? ?????????? ????????? 28.07.1997 ?. ?30. ?? 3594; ?????????? ??????.22.07.2009. ?133

8. ???? ?????????? ?? ?? 22.07.1994 ?. ? 1535 " ??????????????? ????????? ???????????? ??????????????? ? ????????????? ??????????? ? ??" (? ???. ?? 21.10 2008 ?. ?????? ?????????? ? 1540) // ???????? ???????????????? ?????????? ?????????.25.07.1994. N13. ??.1478; ???????? ???????????????? ??.27.10.2008. ?43 ??.4919.

9. ?????? ??????? ?? ?? 4 ????? 2005 ?. N 16 "?? ??????????? ?????? ???????? ??????? ? ?????? ?? ??????????? ??? ????????????? ???????? ? ?????? ? ??? ? ?????? ??????????????? ?????? ???? ?? ?????????? ????????? ? ?????? ? ??? ? ?????????????? ????? ??????????? ??????????????? ??????? ? ?? ???????????????? ????????" ?? 04.03.2005 ?. ? 16 (? ???. ?? 20.12.2007 ?. ???????? ??????? ? 58) // ?????????? ??????.22.03.2007. ?58; ?????????? ??????.2.02.2008 ?. ? 22.

10. ?????? ??????? ?? ?? 18.09.2003 ?. ? 226 " ?? ??????????? ?????????? ? ??????? ?????????? ? ?????? ???????????? ? ??????????????? ??????????? ????, ????????? ?? ??????? ? ??????????????? ??????????? ???? ?? ?????????? ????????? ? ?????? ? ???? ? ?????????? ? ?????????????????? ??????" (? ???. ?? 06.12.2006 ?. ???????? ??????? ? 352) // ?????????? ??????.08.10 2003. ? 201; ?????????? ??????.21.12.2006. ?287.

Книги:

11. ???????? ?.?. ??????????? ?????: ???????,2-? ??????? // ?.?. ????????; ???????? ???????? ????? -?: ????????, 2009. - ?.528

12. ???????????? ?.?. ???????? ?????: ????. ??? ????? / ?.?. ???????????? - ?.: ??????, 2006. - 336 ?.

13. ?????????? ?.?., ?????????? ?.?. ?????????? ?????: ????? ??????: ???????? ? ???????? ?????????/ ?.?. ??????????, ?.?. ?????????? - ?.: C?????, 2009. - 780 ?.

14. ????? ?.?. ??????????? ?????: ??????? ???????/ ?.?. ????? - ?: ?????? ??, 2009. - 384 ?.

15. ???????? ?.?., ??????? ?.?. ??????????? ????? ??????: ??????? ??? ?????/?.?. ????????, ?.?. ??????? - ?: ??? ???????????, 2008 - 560 ?.

16. ??????? ?.?. ?????????? ?????????: ???????? ?????????????. // ?.?. ???????. - ?.: ?????, 2003. - ?.11

17. ?????? ?.?. ???????????? ? ????? ??????????? ??????? ?????? // ?.?. ??????. - ?.: ?????, 2004. - 293 ?.

18. ????????? ?.?. ??????????? ?????? ??????: ????????. ??????. ????????. / ???. ???. ?.?. ?????????. - ?.: ?????, 2004. - 480 ?.

19. ???????? ?.?., ??????????? ?.?. ??????? ??????? ?????: ???????/ ??? ???.?.?. ?????????, ???????????? ?.?. - ?: ?????????????, 2006 ?. - 266 ?.

20. ???????? ?.?. ??????????? ?????: ? 4 ?. - ??? 3: ????????????????? ?????: ???????.3-? ???????; ?????????????? ? ???????????/ ??? ???. ?.?. ????????. - ?: ??????? ??????, 2008. - 378 ?

21. ?????????? ?.?. ??????????? ???????: ???????. / ?.?. ?????????? - ?.: ???????-?????, 2003. - 720 ?

22. ???????? ?.?. ??????????? ?????: ??????? ??? ????? / ?.?. ???????? - ?: ?????? ? ?, 2007 ?. - 480 ?.

23. ??????? ?.?., ??????? ?.?., ???????? ?.?. ?????? ? ?????????????. ?????? ?? ????????? ? ???????????????? ?????????: ????? // ??? ???.?.?. ????????, ?.?. ????????, ?.?. ???????? - ?????-? 2008. - 464 ?.

24. ?????? ?.?. ?????????????? ??????????????? ?????????????. / ?.?. ?????? - ?.: ?????-?, 2002. - 248 ?.

??????

25. ???????? ?. ???? ??????? ?????????????? /?. ???????? // ??-?????. - 2009. - ?42-?.13-14

26. ???????? ?.?. ? ????????? ???????? ???????? ????? ????????????? ?? ???????? / ?.?. ???????? // ??????? ??????? ???????????? ???? ?????????? ?????????. - ?, 2008. - ?4. - ?.16-18

27. ??????? ?.?. ??????? ???????????? ??? ????????? ? ??????????? ???????? ?????-???????/ ?.?. ??????? // ?????? ??????????? ?????. - 2009. - ? 3. - ?.59-6

28. ???????? ?.?. ??????????? ? ???????????? ????????? ???????? ??????/ ?.?. ???????? // ??????? ??????? ???????????? ???? ??. - 2008. - ?3 - ?.29-43

29. ????? ?.?. ???? ??? ???????????? ??????? ????????/ ?.?. ????? // ?????. - 2009. - ?9 - ?.4-8

30. ???????? ?.?. ? ??????? ?? ?????????? ????????? ???????????????? ????. /?.?. ???????? // ??????????? ????????. - 2008. - ?10 (91) - ?.58-65

31. ??????? ?.?. ??????? ?????? ?? ??????????? ???????????? ?????????, ????????????? ?? ??????? ??????? ??? ??????????/?.?. ??????? // ?????. - 2009. - ? 11 - ?.13-24

32. ??????? ?.?. ??????????? ??????????????????? ????? ?? ?????????? ????????? /?.?. ??????? // ??????????? ????????. - 2008. - ?8 (89) - ?.29-39

33. ???????? ?.?. ?????????? ??????? ??????????? ??????????????????? ????? ?? ????????????/ ?.?. ???????? // ??????? ??????? ???????????? ???? ?????????? ?????????. - 2008-?5 - 9-29 ?.

34. ??????? ?.?. ????????, ??????????? ? ????????? ????????????? ?????????/?.?. ??????? // ??????????? ????????. - 2009. - ? 1 (94). - ?.8-18

35. ???????? ?.?., ?????? ?.?. ???????????????? ?????? ? ????????? ???????????? ? ???????? ????????????? ???????????? ????? ?????? ? ??????? / ?.?. ????????, ?.?. ?????? // ?????. - 2009. - ?6-203-213 ?.

36. ????? ?. ?????????? ??????????? ????????????? ??????? ?????. /C. ????? // ????????? ? ?????. - 2003. - ?3. - ?.3-23

37. ?????????? ?.?. ??????? ?????? ????? ????????????? ?? ?????????? ?????????/?.?. ???????? // ??????????? ????????. - 2002. - ?2. - ?.10-12.

38. ????????-????????? ?.?. ??????? ? ??????????? ???????????? ??? ??????? ???? ?? ???????????? ??????? ?? / ?.?. ????????-????????? // ?????? ??????????? ?????. - 2004. - ?6. - ?. 20-21

???????????? ???????????

39. ??????? ?.?. ?????????????? ????????????? ????? ???????????? ????????????/???????. ???... ????. ????. ????/?.?. ??????? ?.?. -??????, 2009. - ?.5

Ресурсы Интернет:

40. ????????? ???????? ???????????? ???????????????? ? ?????????? ?????????. ??????? ?? ????????? ?????? ??? ?????????? ?? ?? ??????????? ? ????????????????? ???????????? ???????????????? 15 ??????? 2003 ?. (????????) / ????? ???????: privlaw.ru/old/koper-200404. rtf

????????? ???????? ????????

41. ????????????? ??????? ??????? ???????????? ???? ?? ?? 23 ???? 2009 ?. ? 64 "? ????????? ???????? ???????? ???????????? ?????? ? ?????? ????????????? ????????? ?? ????? ????????? ??????" // ??????? ??????? ???????????? ???? ??. - 2009. - ?9 - ?.136

42. ????? ???????? ???????? ???????????? ??????, ????????? ? ??????????? ???????????????? ? ???????????????? ? ??????????????? ??????????? ???? ?? ?????. ????????? ??????????? ????????????? ???????????? ?????????????? ???? 25 ???????? 2009 ?. /????? ???????: http://11aas. arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html

43. ?????????????? ?????? ?????????? ??????? ???????????? ???? ?? ?? 21 ???? 2009 ?. ? 132 "? ????????? ???????? ?????????? ???????????? ?????? ?????? 20 ? 28 ???????????? ?????? "? ??????????????? ??????????? ???? ?? ?????????? ????????? ? ?????? ? ???"" // ??????? ??????? ???????????? ???? ?? - 2009. - ?9 - 166 ?.

44. ?????????????? ?????? ?????????? ??????? ???????????? ???? ?? ?? 13 ?????? 2008 ?. ? 126 "????? ???????? ???????? ?? ????????? ????????, ????????? ? ????????????? ????????? ?? ?????? ??????????? ????????" // ??????? ??????? ???????????? ???? ?? - 2009. - ? 1 - 163-165 ?.

45. ????? ???????????????? ???? ?. ?????????? ?? 2009 ?. - ????? ???????: http // zjeleznodorogniy. uln. sudrf.ru/modules. php? nam

46. ????? ???????????? ?????????? ???? ?? 2009 ?. / ????? ???????: http // uloblsud.ru/index. php? option

Страницы: 1, 2