Гражданско-правовое регулирование ипотеки

- на имущество, которое находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека допустима только при наличии согласия всех собственников, данного в письменной форме.

Судебно-арбитражная практика также формулирует некоторые ограничения к определению круга объектов, которые могут выступать в качестве предмета ипотеки. Так, предметом ипотеки может быть:

- отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, но не часть площади такого помещения П. 2 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 33.;

- доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Эти объекты, в случае заключения договора об ипотеке нежилого помещения, считаются одновременно заложенными, если они принадлежат собственнику нежилого помещения П. 3 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 35.. Однако следует иметь в виду, что такая ипотека осуществляется без раздела земельного участка и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка П. 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 90, от 28.01.2005 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 36.;

- договор ипотеки может быть заключен в обеспечение нескольких обязательств, вытекающих из разных договоров Постановление Президиума ВАС РФ от 10.12.2006 г. № 1925/06 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 3. - С. 25..

Залогодателем по договору ипотеки может выступать только собственник закладываемого имущества либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Эта норма имеет императивный характер. Закон не предусматривает, чтобы залогодателем выступало лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления. Лицо, обладающее недвижимым имуществом на праве оперативного управления, вправе с согласия собственника отдавать в залог лишь право аренды такого имущества Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. - М., Юристъ. 2004. - С. 468..

Таким образом, в качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Правом выступать в роли залогодателя обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия, однако, в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ, они вправе делать это исключительно с согласия собственника недвижимого имущества Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2006. - С. 489.. Более того, согласно п. 3 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие распоряжается недвижимым имуществом (впрочем, как и движимым) только в тех пределах, которые не лишают его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Нарушение этого требования влечет недействительность соответствующей сделки, которая в таком случае рассматривается как ничтожная.

Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество имеет весьма важное значение в правовом регулировании отношений по поводу недвижимых вещей.

Поскольку ипотека является залогом именно объектов недвижимости, то на этот институт в полном объеме распространяются требования статей ГК РФ, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Данная норма имеет важные юридические последствия. Законодатель установил, что несоблюдение данного правила влечет недействительность договора (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Однако такой подход к незарегистрированным договорам ипотеки со стороны законодателя не совсем точен. Видимо, правильнее было бы говорить, что такой договор считается незаключенным, и опорой тому может быть п. 3. ст. 433 ГК РФ, которым установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Кстати, правовое регулирование такой разновидности, как предприятие, пошло именно по этому пути: в соответствии с п. 3 ст. 560, п. 1 ст. 564 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при этом право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2006. - С. 56..

Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что она проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (п. 1 ст. 29 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Это правило касается и тех прав, которые возникли до вступления в силу упомянутого Закона и потому признаются действительными. Это вытекает из п. 2 ст. 6 этого Закона, предусматривающего, что государственная регистрация возникшего до введения Закона права на объект недвижимого имущества производится при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки [Текст] // Право и экономика. -2006. - № 4. - С. 25.. Несоблюдение формы и правила о государственной регистрации влечет ничтожность договора ипотеки, что подтверждает судебная практика.

Так, Общество с ограниченной ответственностью «Электра» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Закрытому акционерному обществу «АКБ «Экспресс-Волга» (далее - первый ответчик), Обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградское отделение «Регион» АвэД «Бам-Актив» о признании договора залога имущества №103/30 от 25.04.2003 в части передачи 1/2 доли кабельной трассы электроснабжении недействительным и применении состоящей из четырех кабельных линий на напряжение 10 кВ, протяженностью 1290 м подземной прокладки ЦРП 10 до ГПП 110/35-10, глубина заложения 0,7 м, марка кабеля ААБл сечение 185х3 в этой части последствий недействительности сделки. Впоследствии истец изменил предмет иска в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил признать договор залога от 25.04.2003 №103/30 полностью.

В деле отсутствует доказательство государственной регистрации договора залога в соответствии с ФЗ «О залоге», незаключенный договор не порождает предусмотренных им гражданских прав и обязанностей в силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подлинный договор купли-продажи от 27.08.2001 суду не представлялся. Не может считаться доказанным факт, подтверждаемый только копией документа, если в суде нет оригинала документа, а его копии не тождественны между собой. Условиям договора залога суд объективной оценки не дал. ЗАО «АКБ «Экспресс-Волга» достоверных доказательств, устанавливающих наличие права собственности по договору залога на кабельную трассу, суду не представило. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2006 по делу №А12-16637/05-С37 не имеет преюдициального значения для спора по данному делу. Договор залога от 25.04.2003 является недействительным Постановление ФАС Поволжского округа от 10.08.2006 по делу № А12-1158/06-С35 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 11. - С. 32..

Законодатель отказался от требования об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Это упростило процедуру заключения соответствующих договоров и возникновения ипотечного права. Единственной сделкой в контексте ипотечных отношений, к которой предъявляется требование о ее нотариальном удостоверении, является соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

2.2 Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация

Ипотека может возникнуть в силу закона, договора, из причинения вреда.

Примером ипотеки, возникающей в силу закона, можно считать залог, возникающий на недвижимость, переданную под выплату ренты. Такое право получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Как следует из п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. «Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательства контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ), но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер его сохранности (ст. ст. 345, 346 ГК РФ). Романец Ю.В. Рента и пожизненное содержание с иждивением [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 2. - С. 23.

Что касается причинения вреда, то в этом случае по решению суда на недвижимое имущество причинителя вреда может быть наложено обременение в виде ипотеки (ст. 2 Закона «Об ипотеке»).

Однако наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде или любом другом договоре. В подавляющем большинстве случаев ипотека обеспечивает исполнение обязательств, вытекающих из кредитного договора.

Условия об ипотеке могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в договоре банковского кредита указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется ипотекой.

Договор об ипотеке может быть и самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство.

Понятие договора ипотеки законодательно сформулировано в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Залог недвижимости будет считаться действительным, если в соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре будут содержаться следующие обязательные условия: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, названное в п. I ст. 130 ГК РФ и ст. Закона «Об ипотеке», права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. К нему относятся:

- земельные участки, кроме указанных в ст. 63 Закона;

- предприятия, здания сооружения, иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких, но изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вся недвижимость, непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки при соблюдении правил, предусмотренных ст. 69 Закона («Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся»).

Правила об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке (п. 2 ст. 5 Закона «Об ипотеке»). Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в ипотеку указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство Русецкий А.Е. Договор об ипотеке [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 12. - С. 25..

Следует обратить внимание на слова «отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке». Известно, что земельные участки могут отводиться не обязательно для строительства (например, для сельскохозяйственного производства). Поэтому, если владелец такого участка начнет на нем строительство, то заложить объект незавершенного строительства будет невозможно.

В случае невозврата ссуды и неуплаты процентов, взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой дом. Недвижимое имущество считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, которое невозможно разделить в натуре без изменения его назначения (неделимая вещь).

Вместе с тем Закон «Об ипотеке» ничего не говорит о так называемой совокупной ипотеке, при которой одно и то же требование обеспечивается несколькими видами недвижимого имущества одновременно. Анализ закона об ипотеке показывает, что прямых запрещений заключать подобный договор Закон об ипотеке не содержит, однако представляется, что процедура его заключения должна быть регламентирована более подробно.

Закон об ипотеке не предусматривает возможности распространения ипотеки на имущество, которое залогодатель приобретет в будущем. Это противоречит п. 6 ст. 340 ГК РФ, однако, как уже было отмечено, нормы Закона «Об ипотеке» имеют приоритет по отношению к нормам ГК РФ. Наличие подобной ситуации обусловлено тем, что в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. А поскольку, зарегистрировать права на будущее недвижимое имущество невозможно, то соответственно нельзя заключить и договор ипотеки. Вместе с тем представляется, что эта проблема носит скорее технический характер и ее можно было бы решить путем принятия соответствующей нормы, устанавливающей порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое возникнет у залогодателя в будущем.

Положения об ипотеке недвижимого имущества применяются соответственно к залогу прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено Федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Помимо этого, требуется согласие собственника арендованного имущества или лица, владеющего им на праве хозяйственного ведения, если законом или договором запрещается отчуждение права аренды без их согласия.

Здесь имеется определенное противоречие с ГК РФ, который допускает залог и других имущественных прав (за исключением тех, которые имеют строго личный характер) (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Однако, как уже было сказано, нормы Закона «Об ипотеке» имеют приоритет по отношению к нормам ГК РФ.

Представляется, что перечень прав, которые могут быть предметом ипотеки, следует расширить. Это обусловлено тем, что в соответствии со сложившейся практикой земельные участки, один из наиболее распространенных у нас видов недвижимости, предоставлялись на основании не только права аренды, но и других прав (безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения). Поэтому ограничивать владельцев таких участков по залогу указанных прав было бы неправильно.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»), а именно: индивидуальные качественные и количественные характеристики. Как было отмечено в информационном письме Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» от 15 января 1998 г. №26 Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 3. - С. 26. при отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка условия, что оценка участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены. При этом к договору об ипотеке, в соответствии со ст. 67 Закона «Об ипотеке» должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки в целях сделок с ними определяются Федеральным законом от 29.09.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». СЗ.РФ. - 1998. - №31. - Ст. 3813. Так, в ст. 8 Закона предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям при их использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Нельзя не обратить внимания на неточность формулировки ч. 3 п. 3 ст. 9 Закона Российской Федерации «Об ипотеке», которая определяет возможность проведения оценки предмета ипотеки только независимой профессиональной организацией. Но, согласно ст. 4 Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиками могут быть как юридические, так и физические лица (индивидуальные предприниматели).

В силу этого следует, по мнению автора, ч. 3 п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке» изложить в следующей редакции: «Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимому оценщику».

Если предметом ипотеки являются здания или сооружения, то их ипотека допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его соответствующей части. Это положение п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8 было воспроизведено в ст. 69 Закона «Об ипотеке». Таким же путем идет и судебная практика. Так, арбитражным судом был рассмотрен и удовлетворен иск акционерного общества к коммерческому банку о признании недействительным договора о залоге нежилого одноэтажного строения. Иск был мотивирован тем, что при заключении договора о залоге строения сторонами не решен вопрос об ипотеке земельного участка, на котором находилось строение, в то время как залогодатель являлся арендатором данного земельного участка. Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 10. - С. 48.

Следует отметить, что Закон «Об ипотеке» расширил перечень объектов, не подлежащих ипотеке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Так, помимо запрещения ипотеки имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (указанные изъятия были предусмотрены и ранее действовавшим указом Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования») добавилось запрещение ипотеки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Сторонами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. «Лицо, отдающее свою вещь в обеспечение обязательства, называется залогодателем. Лицо, принимающее чужую вещь в залог своего права требования, носит название залогодержателя» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 243. (это название сохранилось для субъектов всех видов залога с того времени, когда предмет залога обязательно передавался в руки лица, чье право требования обеспечивается). Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке» залогодержателем является кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству. По мнению А.А. Вишневского «совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному залогом и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства». Вишневский А.А. Залоговое право. [Текст] - М., Статут. 2003. - С.22.

Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. В тех случаях, когда предметом ипотеки является имущество, для отчуждения которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Например, недвижимое имущество, закрепленное за государственным, муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, может быть передано в залог только с согласия собственника.

Залогодателем по российскому законодательству могут быть как физические, так и юридические лица, и в качестве залогодателя имущества выступает сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Однако независимо от того, кто является залогодателем, отдавать в залог вещи могут только те, кто имеет право отчуждать их посредством продажи, так как в залоговом праве содержится возможность продажи предмета ипотеки. Поэтому залогодателем может быть по общему правилу только собственник и иные лица, обладающие правом распоряжения принадлежащим им имуществом (субъект права хозяйственного ведения).

Следует иметь в виду, что когда в качестве залогодателя выступает акционерное общество (или иное хозяйственное общество), то в его уставе может быть зафиксировано, что решение о залоге недвижимости, принадлежащей акционерному обществу, могут принять, либо совет директоров акционерного общества, либо общее собрание акционеров (аналогичные ограничения могут быть установлены в учредительных документах и других хозяйственных обществ), поэтому договоры об ипотеке, подписанные только генеральным директором акционерного общества, могут быть признаны недействительными на основании ст. 174 и 167 ГК РФ.

Однако согласно п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 14 мая 1998 г. №9 «О некоторых вопросах применения ст. 174 ГК РФ при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок» Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 7. - С. 68. лицо, в интересах которого установлены ограничения, вправе впоследствии одобрить сделку, совершенную с пороками, установленными в ст. 174 ГК РФ. В этом случае следует применять п. 2 ст. 183 ГК РФ по аналогии закона. Одобрением сделки может быть признан в частности факт принятия истцом (в том числе уполномоченным органом юридического лица) исполнения по оспариваемой сделке. Основания для признания такой сделки недействительной по ст. 174 ГК РФ в таком случае отсутствуют.

Но недостаточно быть собственником или владеть имуществом на праве хозяйственного ведения, чтобы быть вправе заложить свою вещь. Если залогодателем является физическое лицо, оно должно обладать дееспособностью или быть эмансипировано (ст. 27 ГК РФ). В соответствии с гражданским законодательством установлен определенный круг ограничений для собственников, которые могут быть залогодателями:

несовершеннолетние или неэмансипированные лица могут закладывать свое имущество только «с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей»;

- граждане, которые вследствие психического расстройства признаны недееспособными, не могут выступать в качестве залогодателя (от их имени сделки совершает их опекун);

- гражданин, ограниченно дееспособный вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами и ставящий тем самым свою семью в тяжелое материальное положение, может выступать в качестве залогодателя лишь с согласия попечителя (ч. 3 п. 1 ст. 30 ГК РФ).

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, может стать залогодателем по договору ипотеки лишь с согласия собственника (ч. 1 п. 2 ст. 295 ГК РФ). Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося в общей совместной либо в общей долевой собственности (ст. 7 Закона «Об ипотеке»). При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

Что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. В последнем случае речь идет, прежде всего, об основной разновидности совместной собственности - собственности супругов на совместно нажитое имущество. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю долга по обеспеченному ею обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. В частности, обеспечиваются требования:

возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) ненадлежащего исполнения основного обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченных ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке»). Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей указанную в договоре общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных ею, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещении расходов по реализации заложенного имущества (п. 3 ст. 3 Закона «Об ипотеке»).

Закон предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя (расходы на содержание и / или охрану заложенного имущества, на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам (ст. 4 Закона «Об ипотеке»).

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Это положение закреплено в ст. 12 Закона «Об ипотеке». Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке Кравец Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки [Текст] // Право и политика. - 2007. - № 6. - С. 19..

Кроме перечисленных выше существенных условий договора залога недвижимости (ст. 339 ГК РФ), в договоре об ипотеке должны содержаться указания на право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и на орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшее это право залогодателя (ч. 2 п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»).

Ст. 10 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 10. - Ст. 357. правом удостоверения договоров о залоге обладают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, нотариусы, занимающиеся частной практикой, должностные лица консульских учреждений, которые вправе удостоверять договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации. Тем не менее, В. Витрянский считает, что «введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение». Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости. [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 9. - С. 47.

Когда соглашение об ипотеке включено в кредитный или иной договор, в котором содержится обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации такого договора необходимо соблюсти требования, предусмотренные для договора об ипотеке. При указании в этом договоре на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу должна быть представлена и закладная. На ней он делает отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с законом (п. 4 ст. 10 Закона «Об ипотеке»).

Примером применения правила о необходимости соблюдения нотариальной формы и государственной регистрации может служить Постановление Ппрезидиума ВАС РФ №3132/96 от 27 мая 1997 г Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 9. - С. 31.. 2 Волгодонский центральный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к АООТ «Содружество» о признании договора о залоге имущества, заключенного сторонами в обеспечение возврата денежных средств, полученных АО по кредитным договорам, действительной сделкой. Решением суда иск был удовлетворен. В апелляционном и кассационном порядке решение не проверялось. В протесте предлагалось решение отменить как принятое по недостаточно исследованным обстоятельствам, дело направить на новое рассмотрение. Президиум указал, что решение следует отменить и в иске отказать по следующим основаниям. Между сторонами в обеспечение ряда кредитных договоров заключен договор о залоге имущества, предметом которого является автомобиль и недвижимое имущество. Как выяснилось при рассмотрении материалов дела, договор о залоге имущества нотариально не был удостоверен, не соблюдено сторонами и требование о его государственной регистрации. В силу ст. 165 ГК РФ и ст. 12 Закона «О залоге», спорный договор о залоге, основные объекты которого - недвижимое имущество, в связи с несоблюдением нотариальной формы и требования о его государственной регистрации является недействительной (ничтожной) сделкой. Следовательно, у суда не было правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Для нотариального удостоверения стороны должны представить документы, свидетельствующие о наличии тех прав на недвижимость, которые позволяют ее заложить, и о наличии документов, удостоверяющих права самих лиц на совершение ипотечной сделки. Кроме того, должна быть представлена техническая документация органов технической инвентаризации на закладываемый объект.

Процедура государственной регистрации в настоящее время регулируется, в основном, Законом РФ №122 от 21 июля 1998 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Необходимо отметить, что настоящий закон исключает из круга объектов недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Что послужило основанием для такого решения законодателя? Возможно, ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которым, наряду с государственной регистрацией, может осуществляться специальная регистрация. Разумно ли это с точки зрения защиты прав кредитора-залогодержателя? Трудно предположить, что какое-то лицо предоставляет в залог космический объект. Но в настоящее время возможен залог, к примеру, морского судна в обеспечение крупного кредита. Наличие нескольких реестров сделает затруднительным для кредитора, который обычно несведущ в юридических вопросах, возможность обращения для регистрации в соответствующий орган.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2). Как было отмечено в литературе, «в соответствии с этим законом значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения в соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа». Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 2. - С. 15.

Соответственно только с момента государственной регистрации возникает залоговое право на недвижимое имущество, и только государственная регистрация ипотеки является единственным доказательством ее существования. Но, поскольку залоговое право является акцессорным, то и момент возникновения ипотеки будет зависеть от момента возникновения основного обязательства. В том случае, если договор об ипотеке будет оформлен надлежащим образом, но основное обязательство еще не действует, залоговое правоотношение появляется с момента возникновения обеспечиваемого обязательства Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 1. - С. 17..

В Законе «Об ипотеке» регистрации ипотеки отведена глава IV «Государственная регистрация ипотеки». Однако, по мнению автора, нормы данной главы, как и ее название, должны быть отредактированы в соответствии с действующим Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку данный закон принят раньше Федерального закона «Об ипотеке», соответственно положения более позднего нормативного акта излагаются с учетом особенностей регулируемого объекта, но на основании положений более раннего, равного ему по силе нормативного акта. На основании этого глава IV Федерального закона «Об ипотеке» должна быть названа следующим образом: «Особенности государственной регистрации ипотеки».

Статью 19 Федерального закона «Об ипотеке» следует изложить в следующей редакции: «Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом особенностей, установленных настоящим законом».

При залоге недвижимости в договоре обычно предусматривается возложение на одну из сторон обязанности застраховать заложенное имущество. В соответствии со ст. 31 Закона «Об ипотеке» страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Если в договоре отсутствуют условия о страховании заложенного имущества, залогодатель обязан застраховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму, не ниже суммы этого обязательства. При этом залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано Дедиков С.В. Правовые проблемы страхования в ипотеке [Текст] // Жилищное право. - 2007 - № 10. - С. 17.. Это требование подлежит удовлетворению независимо от того, в чью пользу осуществлено страхование (за изъятиями, установленными федеральным законом). Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

2.2 Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности

Недвижимость имеет высокую рыночную стоимость, которая в меньшей степени подвержена непредсказуемым колебаниям «рыночной стихии». Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.

Обращаясь к вопросу о субъектах договора ипотеки, отметим, что залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Вопрос о правоспособности и дееспособности граждан, о правосубъектности юридических лиц, а также о возможностях государства быть участниками гражданско-правовых отношений, связанных с ипотекой, должен быть решен, на наш взгляд, исходя из критериев, определяющих возможность их участия в отношениях по залогу.

Самостоятельно приобретать и осуществлять права, а также создавать для себя и исполнять обязанности залогодателя и залогодержателя могут только дееспособные лица. От имени малолетних, т.е. лиц в возрасте до 14 лет, и лиц, признанных недееспособными, совершают залоговые сделки их родители, усыновители и опекуны (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут передавать принадлежащее им недвижимое имущество в ипотеку самостоятельно с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей и попечителей. Если несовершеннолетний передает недвижимость в ипотеку без согласия указанных лиц, то такая сделка действительна только при последующем письменном одобрении ее родителями, усыновителями или попечителями.

Дееспособные граждане могут быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Однако п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» определяет, что в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшийся залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. То есть можно сказать о том, что залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (а также ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Включение указанного правила в ГК значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, т. к. те лица, которые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, то права залогодержателя к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК). При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма отсутствовала в законодательстве.

С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению. Субъективное право, как отмечено в литературе, является юридическим средством удовлетворения интересов управомоченного лица. Ту же функцию выполняет и правовая обязанность с тем отличием, что исполнение обязанности приводит непосредственно к удовлетворению не собственных интересов ее носителя, а интересов других лиц.

В залоговом правоотношении интерес управомоченного лица - залогодержателя состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения - получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Задача залогового права сводится к тому, чтобы «сохранить предмет залога к тому времени, когда долг будет подлежать удовлетворению, и сделать будущее удовлетворение долга независимым от возможности предъявления к должнику еще каких-либо требований». Права и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи. Их объем различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства.

Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения - в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей состоит в том, чтобы установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя, а с другой стороны, стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.

Залогодатель обязан:

- страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

- сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

- залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 344 ГК РФ);

- в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»);

- пункт 2 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;

- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»);

- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по последующим ипотекам.

Залогодатель имеет право:

- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

- в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

- в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

- в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

Страницы: 1, 2, 3