Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

«Говоря о регулировании новым жилищным законодательством рассматриваемого вопроса в целом, следует отметить, что, идя по пути расширения прав гражданина на жилище и усиления юридических гарантий их устойчивости, оно в ряде случаев вместо выселения без предоставления жилого помещения ввело выселение с предоставлением другого жилого помещения. Например, если по ранее действовавшему законодательству, граждане, проживающие в колхозных домах, если они исключены из членов колхоза или выбыли из него по собственному желанию, подлежали выселению без предоставления другой жилой площади, то по новому закону - с предоставлением другого жилого помещения» Золотарь В.А,, Дятлов П.Н. Указ. соч. С.125..

Таким образом, жилищное законодательство, закрепляя основания, порядок и последствия прекращения жилищных правоотношений с нанимателями и их выселение, одновременно устанавливает юридические гарантии защиты их прав и законных интересов.

Важно отметить, что с целью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.

§2.3. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотноше-ниях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, кото-рые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на вто-ром - таким предметом становятся нормальное пользование жилым поме-щением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользова-ния другой стороной (наймодателем).

Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержа-ние, а в некотором смысле и структуру той части гл. 35 ГК, которая посвящена договору коммерческого найма. Отмеченное деление особенно четко вы-ражено в одной из основных статей этой главы. Речь идет о ст. 676 ГК «Обязанности наймодателя жилого помещения». Ее п. 1 устанавливает тре-бования к передаваемому жилому помещению, а п. 2 - к должному поведе-нию того же наймодателя в период после состоявшейся передачи жилого помещения.

Статья, о которой идет речь, не вошла в состав шести, выделенных в ст. 672 ГК. Это означает, что, хотя ст. 676 ГК распространяется на оба типа договоров, она обладает по отношению к каждому из них определенными особенностями. Как уже отмечалось, в отличие от договора коммерческого найма, к договору социального найма остальные статьи гл. 35 ГК, кроме ст. 672 и выделенных в ней шести других, применяются лишь субсидиарно, т.е. в случаях, когда в жилищном законодательстве не предусмотрено ино-го.

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимате-лю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для прожива-ния».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо пере-дать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Со-ответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств» Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.2. . Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно яс-ной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать ука-занную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оцени-вать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его при-годности для «постоянного проживания». Не случайно в п. 3 ст. 687 ГК, в которой идет речь о расторжении договора, указанное последствие связано именно с тем, что помещение перестает быть пригодным для «постоянного проживания». Отмеченное обстоятельство имеет весьма важное значение, поскольку позволяет при ответе на вопрос, можно ли считать произведен-ное наймодателем исполнение надлежащим, руководствуясь таким актом, как Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помеще-ний государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания Утверждено приказом Минкоммунхоза РСФСР от 5.11.1985 г. (Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.73-87).. Названное Положение предусматривает необходимость при определении пригодности жилого помещения учитывать физический его износ, повреждение несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования. В Положе-ние включены конкретные критерии, которыми следует при этом руковод-ствоваться. Для примера можно сослаться на допустимые пределы износа жилого дома, в котором находится жилое помещение для каменных домов физический износ не должен превышать 70%, а для деревянных домов и домов со стенами из местных материалов и мансард - 65%.

Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фик-сируется подписанными обеими сторонами актами. Используемые в г. Москве формуляры таких актов включают данные о размере общей и жилой пло-щади, планировке, благоустройстве квартир, материале стен, физическом износе и др Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.219,225..

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жи-лого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймода-теля. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в кото-ром находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых комму-нальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего иму-щества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).

Первой из указанных обязанностей посвящен разд. IV ЖК, рассчитанный в форме императивной нормы на договоры социально-го найма жилых помещений. В этом разделе («Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт») содержатся в равной мере нормы, как частного, так и публичного права.

На государственные и общественные органы, предприятия, учрежде-ния, организации, должностных лиц возлагается обязанность заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства (ст. 140 ЖК). К числу основанных на договоре обязанностей наймодателя, направленных на ту же цель, относится необходимость своевре-менно проводить ремонт жилых домов и обеспечивать бесперебойную ра-боту инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащим образом содержать подъезды, другие места общего пользования домов и придомовой территории (ст. 141 ЖК). Наконец, публичный и одновременно частный характер носит включенная в ст. 144 Жилищного кодекса норма, предусматривающая, что эксплуатация жилых домов и квартир, в чьей бы собственности они ни находились, должна осуществ-ляться с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Приведенная норма, относящаяся в равной мере к социальному и ком-мерческому найму, в указанных рамках может конкретизироваться в дого-воре.

Независимо от того, о каком типе договоров найма идет речь, разли-чают два существенно отличных один от другого правовых режима оказа-ния коммунальных услуг нанимателю. Первый, наиболее распространен-ный, - тот, при котором предоставление услуг составляет обязанность наймодателя. Не отличаясь в этом смысле от обязанности предоставить самое жилое помещение, он входит подобным образом в содержание договора найма. Необходимость для наймодателя предоставить услуги соответствует обязанности нанимателя их оплачивать, как правило, в порядке, установ-ленном для оплаты жилого помещения. Это относится, в частности, к ока-занию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по кана-лизации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В подобных слу-чаях наймодатель от собственного имени заключает договор непосредст-венно с организацией, которая принимает на себя обязанность оказывать соответствующие услуги.

Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом случае между энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и потре-бителем заключается договор. В роли потребителя услуг при договоре со-циального найма всегда выступает наниматель, а при договоре коммерческого найма, в зависимости от составлявшегося между ними соглашения - наймодатель или непосредственно наниматель.

При непосредственных договорных связях нанимателя с энергоснаб-жающей организацией последняя вступает в договорное отношение с бан-ком, который принимает на себя обязанность осуществлять ведение необ-ходимых расчетов с плательщиками, включая взыскание пени при несвое-временной оплате. Именно в этих случаях обязанность наймодателя огра-ничивается обеспечением предоставления нанимателю соответствующих услуг. Эту обязанность наймодателя, можно, таким образом, определить как принятие на себя осуществления всех зависящих от него мер к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности.

Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст. 676 ГК, - надлежащая эксплуатация общего имущества многоквартир-ного жилого дома касается, прежде всего имущества, перечисленного в ст. 290 ГК. Употребление в ст. 676 ГК по поводу всего этого имущества термина «обеспечить» означает, в частности, что наймодатель не может ссылаться на обстоятельства, зависящие от других собственников квартир в доме (например, на то, что они не внесли необходимых для производства ремонта сумм). Это же относится и к устройствам для оказания коммуналь-ных услуг, которые находятся в жилом доме (помещении).

Обязанностям нанимателя жилого помещения посвящена ст. 678 ГК. В отличие от ст. 676 ГК, определяющей обязанности наймодателя примени-тельно именно к договору коммерческого найма, ст. 678 является одной из упомянутых в ст. 672 ГК шести статей, общих для обоих типов договоров найма. Это, однако, не исключает существования применительно к обязан-ностям нанимателя серьезных различий в решении соответствующих во-просов в зависимости от того, идет ли речь о договорах коммерческого или социального найма.

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следую-щему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспе-чивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции жилого по-мещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных обязанностей - использовать жилое поме-щение для проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей Закона РФ «Об основах» и ЖК.

Статья 142 ЖК более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью, жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержа-ния жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя (для последнего - из договора) соответст-вующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора ком-мерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жи-лого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвеча-ет», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого поме-щения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает наниматель.

Хотя оба типа договоров найма жилого помещения предполагают не-пременно согласие наймодателя на переустройство и реконструкцию жило-го помещения, ст. 84 ЖК предусматривает более жесткие требования, предъявляемые к нанимателям по договору социального найма. Имеется в виду, что как переустройство, так и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, со-вершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а также с разрешения исполнительных органов. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на производство переустройства или перепланировки уже получено необ-ходимое разрешение исполнительных органов.

На нанимателя, который допустил самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, о каком бы договоре найма жилого помещения ни шла речь, лежит обязанность за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возмож-ность самим определять сроки внесения платы за жилое помещение (п. 3 ст. 682 ГК) и порядок ее внесения. Если стороны не воспользовались пре-доставленным им правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает, что они будут руководствоваться порядком, пре-дусмотренным ЖК, к которому прямо отсылает ст. 682 ГК. Имеется в виду ст. 56 ЖК, возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жилье ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца. Приведенная норма является для договоров социаль-ного найма, в отличие от найма коммерческого, императивной.

Все то, о чем шла речь, относится к плате собственно за жилое поме-щение. Вместе с тем, в ст. 57 ЖК содержится указание на то, что за водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию, другие услуги взимается особая плата, помимо квартирной. При этом независимо от того, идет ли речь о коммерческом или социальном найме жилого поме-щения, оплата коммунальных услуг производится по утвержденным в уста-новленном порядке тарифам. На нанимателе лежит обязанность вносить плату за коммунальные услуги своевременно. В случаях, о которых шла речь выше, услуги оплачиваются непосредственно наймодателю (за водо-снабжение, вывоз мусора и т.п.). Эти расчеты осуществляются в сроки и в порядке, установленные для оплаты жилого помещения.

Специально урегулирован в ГК вопрос о распределении между сторо-нами обязанностей по ремонту жилья. Посвященная ремонту ст. 681 ГК не входит в число тех статей, которые указаны в ст. 672 ГК, а потому следует считать, что она рассчитана именно на договор коммерческого найма. От-меченное обстоятельство нашло свое выражение уже в том, что принятые на этот счет нормы носят диспозитивный характер. Презюмируемый в ст. 681 ГК основной вариант сводится к следующему: если иное не преду-смотрено в договоре, текущий ремонт входит в обязанность нанимателя, а капитальный - наймодателя. К этому п. 3 ст. 681 ГК добавляет определен-ную гарантию, которая в виде исключения представляет собой императив-ную норму. Суть ее сводится к тому, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если только такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым по-мещением, допускается только с согласия нанимателя.

Применительно к договору социального найма производство ремонта составляет часть более общей обязанности сторон обеспечить сохранность жилых домов (жилых помещений).

Поэтому, устанавливая общий принцип распределения обязанностей по производству ремонта: капитальный ремонт производит наймодатель, а текущий - наниматель. ЖК придает соответствующим нор-мам императивный характер. Так, в его ст. 142 закреплена обязанность на-нимателя производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии.

Условия и порядок проведения ремонта определяются договором най-ма жилого помещения, правилами пользования жилым помещением, а так-же другим законодательством. Указанная норма носит, как видно, факуль-тативный характер, что, как неоднократно подчеркивалось, не характерно для договора социального найма жилого помещения.

Хотя в ЖК не употребляется термин «капитальный ремонт», но уже то, что его ст. 140 возлагает, с одной стороны, на наймодателя обязанность «своевременно производить ремонт», а с другой - на на-нимателя - производить именно текущий ремонт, позволяет сделать вывод: на наймодателе, как на стороне договора, лежит обязанность производить именно капитальный ремонт.

Кроме того, поскольку наниматель должен производить только теку-щий ремонт жилых помещений, наймодатель, в свою очередь, обязан про-изводить как капитальный, так и текущий ремонт всего того имущества, которое имеет в виду п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК. Эта обязанность также выте-кает из договора, и тем самым ее неисполнение влечет за собой ответствен-ность наймодателя перед нанимателем за наступившие последствия.

Специальные правила производства капитального ремонта наймодателем установлены законодательством применительно к отношениям, опо-средствуемым договором социального найма.

Речь идет о случаях, когда условия проведения ремонта таковы, что нанимателя и членов его семьи необходимо выселить на время ремонта. Тогда им должно быть предоставлено наймодателем другое жилое помещение. В самой ст. 82 ЖК предусмотрено, что поме-щение, о котором идет речь, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При этом постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 (с последующими изменениями и дополнениями) требует от судов при возникновении между сторонами спора, вызванного отказом нанимателя от временного переселения на период капитального ремонта, проверять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых гра-ждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. Более строгий режим установлен для случаев, когда речь идет о домах или жилых помещениях, которые принадлежат наймодателю на праве собст-венности. Согласно названному постановлению судам следует в каждом таком случае проверять необходимость проведения капитального ремонта, реальную возможность собственника дома приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ. Особо выделяется необходимость указать в решении о выселении нанимателя и членов его семьи срок, на который вы-селяются ответчики Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.196..

Важно отметить, что проживание в предоставленном помещении осу-ществляется на основе ранее заключенного договора найма жилого поме-щения с той лишь особенностью, что квартирная плата будет взиматься применительно к фактически предоставленному помещению. Кроме того, переезд в предоставляемое жилое помещение и обратно, в занимаемое ра-нее, осуществляется за счет средств наймодателя. Допускается и такой ва-риант, при котором исключительно с согласия всех членов семьи нанимате-ля и его самого жилое помещение предоставляется сразу же не для времен-ного, а для постоянного проживания. Таким образом, происходит замена одного договора другим.

При планировании предстоящего капитального ремонта иногда появ-ляется возможность заранее предвидеть, что занимаемое нанимателем жи-лое помещение в результате капитального ремонта либо вообще не сохра-нится как таковое, либо, по крайней мере, существенно изменится. И тогда возможны два прямо противоположных варианта. При одном жилая пло-щадь увеличивается и у нанимателя образуются излишки. При другом - жилая площадь уменьшается.

При варианте, когда жилая площадь не будет вообще сохранена либо, наоборот, окажется большей по сравнению с ранее занимаемой, вследствие чего в последнем случае могут образоваться излишки, нанимателю и чле-нам его семьи должно быть непременно предоставлено еще до начала само-го ремонта жилое помещение (в частности, это может оказаться единствен-ным путем для сохранения выплаты нанимателю субсидий, которая может быть прекращена вследствие увеличения размеров жилой площади). Если возникла угроза уменьшения жилой площади, по требованию нанимателя и членов его семьи в таком же порядке, т.е. до начала проведения капиталь-ного ремонта, должно быть предоставлено иное благоустроенное помеще-ние. Подобная замена ранее предоставленного жилого помещения стано-вится обязательным условием возникновения у наймодателя права на про-изводство капитального ремонта.

Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, установлен специальный режим проведения переустройства и перепланировки жилого или подсобного помещения (ст. 84 ЖК). Переустройство и перепланировка могут производиться лишь при оп-ределенных условиях: во-первых, для повышения благоустройства кварти-ры; во-вторых, с одновременного согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя; в-третьих, с разрешения местных испол-нительных органов. Перечисленные условия имеют неодинаковое значение. При отсутствии согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ко-го-либо из них) в подобных случаях может быть возбужден по этому пово-ду спор в суде. Положительное решение суда заменяет отсутствующее со-гласие сторон.

Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет пе-реустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, пренебрегая установленными правилами. Имеются в виду отсутствие необходимого разрешения либо несогласие соответствующих лиц, которое не было оспорено в суде или, хотя и оспорено, но не получило положительного решения. Во всех таких случаях виновнику-нанимателю придется привести помещение в прежний вид, разумеется, за свой счет.

Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование, нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.

Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при на-рушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случа-ях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимате-лем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим - отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между най-модателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора пере-найма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднани-мателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помеще-ние. А, следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюде-ние правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемого договора - его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользова-ние жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществ-ляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производить-ся по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преиму-щественном праве заключения договора на новый срок.

Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жило-го помещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует из ст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Это объясняется их связью с той особенностью договора коммерче-ского найма, что он относится к числу срочных. С учетом отмеченного об-стоятельства предусмотрено, что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частно-сти, если договор заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма.

Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договору поднайма жилого помещения не применяется положение о пре-имущественном праве на заключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен в неоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК. Между тем применительно к до-говору социального найма существует не меньше причин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.

ЖК, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заклю-чает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основном к следующему: для сдачи имущест-ва в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и подна-нимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его се-мьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого поме-щения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение.

Установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в поме-щении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболе-ваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире, и др.). Следует отметить, что ЖК установил особый порядок выселения поднанимате-лей из жилого помещения (см. ст. 80 ЖК).

Среди прав, которые выделены в ЖК и не имеют ана-логов в ГК, можно указать, в частности, на такие, как возможность сохранения жилого помещения за временно отсутствующими лицами, брониро-вания жилого помещения, обмена жилых помещений, а также изменения договора. Посвященные этим правам нормы Жилищного кодекса непосред-ственно рассчитаны на договоры социального найма.

Аналогичными правами может быть наделен и наниматель при ком-мерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенном сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы ЖК, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерче-ского найма, обязательными.

И ГК, и ЖК содержат статьи, касающиеся изменения договоров найма жилого помещения. В самом ГК к ним могут быть отнесе-ны, в частности, те статьи, которые посвящены заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя соли-дарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677), порядку вселе-ния постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679), прожива-нию временных жильцов (ст. 680), замене нанимателя постоянно с ним проживающим гражданином (ст. 686) и др.

В ЖК общие на этот счет правила содержатся в ст. 85. Эта статья закрепляет стабильность договора, допуская в виде общего пра-вила изменения только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Отступление от приведенного принципа возможно лишь тогда, когда на этот счет есть прямые указания в ЖК и ином законода-тельстве. Можно указать среди других на возможность для совершеннолет-них членов семьи нанимателя, проживавших с ним, заключить отдельный от заключенного им же договор (ст. 86 ЖК). Другой при-мер - право потребовать консолидировать договоры в случаях, когда нани-матели, имевшие самостоятельные договоры, объединяются в одну семью (ст. 87 ЖК). В ЖК существует подобная ст. 686 ГК норма о признании совершеннолетнего члена семьи нанимателя, с согласия последнего и остальных совершеннолетних членов семьи, нани-мателем взамен того, кто им числился по ранее заключенному договору. При этом соответствующая статья (ст. 88 ЖК) особо под-черкивает, что возможность подобного изменения в виде общего правила не распространяется на дома предприятий, организаций и учреждений.

Свое место занимает среди такого рода норм ст. 46 ЖК. Речь идет о праве нанимателя, проживающего в коммунальной кварти-ре, требовать передачи ему в пользование жилого помещения, освободив-шегося в той же квартире и не изолированного от занятого нанимателем. При этом предусмотрено, что если в указанной квартире оказалось не-сколько таких нанимателей, преимущество должно быть отдано тому из них, кто относится к категории нуждающихся в улучшении жилищных ус-ловий. Если же таких нуждающихся не оказалось, преимущественным пра-вом обладает наниматель, у которого жилая площадь не достигает установ-ленной социальной нормы с учетом имеющегося у него права на дополни-тельную жилую площадь. Ряд указаний по поводу применения указанной статьи ЖК содержится в постановлениях Пленума Верхов-ного суда СССР от 3 апреля 1990 г. № 2 и Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5. В первом из них обращается внимание на то, что ст. 46 Жилищного кодекса не распространяется на служебные жилые помещения и что недопустимо применение данной статьи к тем, кто преднамеренно ухудшает свои жилищные условия с целью воспользоваться предусмотренным в этой статье правом, а также говорится о праве оспари-вать в суде выданный одному из нанимателей в этой квартире ордер. А во втором - одним из условий получения освободившегося помещения при-знается то, что «размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 Жилищного ко-декса РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь, либо такое превышение явля-ется незначительным» Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.134..

ГЛАВА 3.Договор найма жилого помещения с участием военнослужащего

Военнослужащие РФ обладают всеми правами и свободами, гарантированными Конституцией РФ, но с некоторыми ограничениями, связанными с особым характером обязанностей возложенных на военнослужащих по подготовке к вооружённой защите и вооружённой защите РФ, необходимостью беспрекословного выполнения поставленных задач в любых условиях, в том числе и с риском для жизни. В связи с чем им предоставляются определённые льготы, гарантии и компенсации См.: ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998г. №76-ФЗ п.2. ст.1. См.: там же.п.6 ст.2.. Определённым категориям военнослужащих (главным образом участникам боевых действий) могут устанавливаться дополнительные льготы, гарантии, компенсации.

Анализ ст. 4 ФЗ « О статусе военнослужащих» даёт возможность сделать вывод, что правовые и социальные гарантии военнослужащим (в частности право на жилище) не могут быть отменены или снижены другими нормативно-правовыми актами РФ иначе как путём внесения изменения и дополнений в настоящий закон.

В ч. З ст.40 Конституции РФ гарантировано малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, предоставление его бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Закон РФ «Об основах» выделил в ст. 7:

а) государственный жилищный фонд:

1)ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений относящихся к соответствующему виду собственности.

б) Муниципальный жилищный фонд:

3) фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Военнослужащие относятся к той категории граждан, которым государство гарантирует предоставление жилых помещений бесплатно из указанных выше жилищных фондов. Правовым основанием для этого является ФЗ РФ «О статусе военнослужащих», в котором записано, что военнослужащим гарантируется предоставления жилых помещения из государственного или муниципального жилищного фондов, в том числе и после увольнения с военной службы.

Основным способом реализации военнослужащими гарантированного государством права на бесплатное предоставление жилья, является предоставление им жилых помещений на основании договора социального найма (в вышеуказанных жилищных фондах).

Основными нормативными актами, регулирующими общественные отношения в сфере предоставления военнослужащим жилья по договору социального найма являются:

1) Конституция РФ;

2) ФЗ РФ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ;

3) ГК часть 1-2, введённые в действие, соответственно 01.01.95 г. и 1.03.96 г.;

4) Нормы жилищного законодательства:

а) ЖК;

б) Закон РФ "Об основах" от 24 декабря 1992 г.;

5) нормативно-правовые акты органов власти субъектов РФ регулирующих жилищные правоотношения.

Целесообразно, чтобы наглядней показать, кто из числа военнослужащих может обладать субъективным правом на получение жилого помещения по договору социального найма, разбить их на следующие группы:

1. военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы после 1.01.98 г. (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования);

2. военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до 1.01.98 г.;

2.1 не обладающие льготами по предоставлению жилья (на общих основаниях);

2.2 обладающие льготами по предоставлению жилья.

3. Военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до 1.01.98 г. общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более и увольняющихся по различным законным основаниям (пример: по приобретению ими права на пенсию за выслугу лет).

4. Военнослужащие подлежащие увольнению по основаниям:

- достижение предельного возраста пребывания на военной службе;

- по состоянию здоровья;

- в связи с организационно-штатными мероприятиями.

5. Заключившие контракт о прохождении военной службы до 1.01.98 г. при общей продолжительности военной службы 10 лет и более (календарных).

Каждой из указанных групп присущи свои особенности. Данные особенности, прежде всего, раскрываются через объём предоставляемых льгот, гарантий и компенсаций. Для каждой из групп данный объём различен.

Общими для всех указанных групп являются следующие льготы:

- регистрация по просьбе военнослужащих их и членов их семей до получения жилья по адресам воинских частей и предоставление на этот период пригодных для временного проживания жилых помещений (п.З ст.15 «О статусе военнослужащих»);

- предоставление военнослужащим, имеющим в собственности либо забронированное жилое помещение, при переводе к новому месту службы служебных жилых помещений;

- предоставление дополнительной общей площади жилого помещения военнослужащим в воинском звании «полковник» и выше, а также командирам воинских частей, преподавателям вузов и др. лицам (п. 8 ст.15 « О статусе военнослужащих»);

- бронирование жилых помещений на время службы за границей и в отдельных районах (п.9 ст.15);

- оплата жилой площади, коммунальных услуг, телефонов и топлива в размере 50% и др.

Первая группа военнослужащих - обеспечивается на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями в порядке установленном выше указанным законом в 3-х месячный срок.

Вторая группа военнослужащих - обеспечивается жилыми помещениями по договору социального найма после первых пяти лет военной службы по контракту2 См.: ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998г. № 76-ФЗп.п.1.3 ст.15..

Группа 2.1 имеет право на обеспечение жилыми помещениями на общих основаниях в пределах нормы жилой площади указанной в законе. За данными военнослужащими сохраняется право на жилые помещения, занимаемые ими до поступления на военную службу.

Те военнослужащие, которые после увольнения с военной службы по контракту повторно на неё поступили, имеют право на обеспечение жилой площадью на общих основаниях лишь после 5 лет военной службы. Срок военной службы, дающий право на обеспечение жилой площадью на общих основаниях, исчисляется суммарно, с учётом срока службы до увольнения.

Группа 2.2 обеспечивается жилыми помещениями в первоочередном либо внеочередном порядке.

Перечень оснований предоставления жилых помещения в первую очередь определён в ст. 36 ЖК, который не является исчерпывающим и дополнен иными законодательными и нормативными правовыми актами.

Некоторыми из дополнений являются:

в первоочередном порядке жильём обеспечиваются:

- военнослужащие, проходящие военную службу на территории государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан (по прибытии из указанных государств) (см. ст. 5 Закона РФ от 21.07.93 г.);

- военнослужащие, выполнявшие воинский долг в республике Афганистан и др.

Кроме того, по положению о порядке обеспечения жилой площадью в Советской Армии и ВМФ (ст.23) в первую очередь жилой площадью обеспечиваются не имеющие жилья лётно-подъёмный состав авиационных частей, плавсостав подводных лодок и военнослужащие, несущие боевое дежурство.

Для военнослужащих ВС РФ вопрос первоочередного предоставления жилой площади нормативно не разрешён и поэтому решается жилищными комиссиями и командирами воинских частей в соответствии с принципом социальной справедливости и приоритетов См.: подробней А.В.Кудашкин, К. В. Фатеев «Жилищные права военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей.» С.55..

Военнослужащий, имеющий право на первоочередное получение жилого помещения, могут реализовать его и повторно, если сохранились основания для такой жилищной льготы.

Военнослужащие, относящиеся к 3 группе не обеспеченные на момент увольнения жилыми помещениями, не могут быть исключены из списков очередников на получение жилого помещения, без их согласия, по последнему перед увольнением месту военной службы См.: ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998г. № 76-ФЗп 13 ст. 15. В развитие данной нормы, постановление пленума Верховного Суда Российской Федерации от 14 февраля 2000 г. № 9 в п. 24 указывает, что военнослужащие имеющие право на обеспечение жилыми помещениями, не могут быть уволены с военной службы с оставлением их в списке очередников на получение жилых помещений (улучшение жилищных условий) по последнему месту военной службы при отсутствии их согласия на такое увольнение.

Основной объём льгот по предоставлению жилья по договору социального найма относится к военнослужащим увольняемым по следующим основаниям:

- по достижению предельного возраста пребывания на военной службе;

- по состоянию здоровья;

- в связи с организационно-штатными мероприятиями при общий продолжительности военной службы, указанных категорий военнослужащих, 10 лет и более Постановление Правительства РФ. №1054 от 6.09.98г. п.6 «0 порядке учёта военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства.».

Военнослужащие, увольняемые по указанным выше основаниям жилое помещение по договору социального найма предоставляется, по их желанию, либо по месту прохождения военной службы (увольнению) из фондов закреплённых за МО РФ, либо по выбранному месту жительства из фондов органов местного самоуправления (данное желание должно быть закреплено в форме рапорта) ППВС №9 от 14 февраля 2000г. п.23.

В п.7. данного постановления приведены основания признания указанной категории граждан (военнослужащих), нуждающимися в получении жилых помещения или улучшении жилищных условий:

1. отсутствие жилой площади;

2. наличие жилой площади на одного члена семьи ниже уровня социальной нормы общей площади жилого помещения, установленного законодательством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ. (Это основание является льготным для данной категории военнослужащих);

3. наличие жилой площади в закрытых и обособленных военных городках;

4. проживающие в общежитиях и на служебной жилой площади и др. основания;

5. наличие жилой площади, не отвечающей установленным санитарным и техническим требованиям;

6. проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающее тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

7. проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

8. Избрание постоянного места жительства после увольнения с военной службы и службы в органах внутренних дел.

В п.8, п. 14 ст.15 ФЗ РФ «О статусе военнослужащих» сказано, что льготное право указанной категории военнослужащих на получение жилых помещения предоставляется один раз.

Военнослужащие, изъявившие желание получить жилые помещения по выбранному месту жительства не более чем за 3 года до увольнения с военной службы по достижению предельного возраста пребывания на военной службе или в год увольнения с военной службы по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями подают об этом рапорт своему командиру (начальнику).

Пленум Верховного Суда № 9 от 14.02.2000 г. фактически приравнял военнослужащих, увольняющихся в связи с существенными и систематическими нарушениями в отношении них условий контракта в правах и льготах к военнослужащим, увольняемым по организационно-штатным мероприятиям, а в п. 24 прямо говориться, что данная категория военнослужащих должна обеспечиваться жилыми помещениями как увольняющиеся в связи с организационно-штатными мероприятиями или по состоянию здоровья См.: ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» от 28 марта 1998г. №53-ФЗ пп.а,б ч.З ст.51..

В качестве вывода следует отметить, что правом на обеспечение жилым помещением по договору социального найма обладают:

1. военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до 1.01.98 (после первых пяти лет военной службы);

2. военнослужащие, увольняющиеся по основаниям:

- достижение предельного возраста пребывания на военной службе;

- по состоянию здоровья;

- в связи с организационно-штатными мероприятиями заключившие контракт о прохождении военной службы до 1.01.98 г. и имеющие на момент увольнения общую продолжительность военной службы 10 лет и более.

§3.2. Порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма

Исходя из вышеизложенного, учёт военнослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий, как правило, осуществляется по месту службы. В Положении о порядке обеспечения жилой площадью в СА и ВМФ Введено в действие приказом министра обороны СССР от 15 февраля 2000 г.№ 80. прямо указано, что «все вопросы, связанные с обеспечением жилой площадью военнослужащих, должны решаться по месту прохождения ими службы». В то же время военнослужащим не запрещается состоять на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий и по месту жительства.

Военнослужащие Вооружённых Сил РФ вносятся в списки нуждающихся в жилой площади на основании решений командиров воинских частей. Хотя прямого указания в Положении о порядке обеспечения жилой площадью в СА и ВМФ о согласовании принятого командиром с местной администрацией нет, на практике списки военнослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проходят указанную процедуру согласования.

Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту в военных представительствах Министерства обороны РФ, обеспечиваются жилыми помещениями с совместно проживающими с ними членами семей по нормам, установленным законодательством РФ за счёт фонда организаций, где созданы военные представительства в общим порядке, предусмотренном для работников данного предприятия. Для принятия на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий военнослужащие подают рапорт в жилищную комиссию воинской части (подразделения). К рапорту прилагаются следующие документы по установленной форме:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5