Прекращение договора социального найма жилого помещения

Закрытые военные городки являются одним из видов закрытых административно-территориальных образований. Понятие и правовой режим закрытых административно-территориальных образований определяются в Законе РФ “О закрытом административно-территориальном образовании” [3] от 14 июля 1992 года. Согласно статье 1 данного Закона закрытым административно-территориальным образованием является такое территориальное образование, для которого, в частности, необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан

Статья 7 Закона предусматривает последствия ограничения по условиям режима дальнейшего проживания граждан, утративших трудовую (служебную) связь с военным предприятием, объектом (переселение в другое жилое помещение и иные формы

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 147.

[2] Жгунова А. “Выселение из жилых помещений”// Законность, 1994, № 4. С. 19.

[3] Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992, № 53.

Ст. 1915.

обеспечения жильем).

На случаи выселения граждан из жилых помещений, которые хотя и принадлежат военным организациям, но расположены не в военных городках, правила статьи 94 ЖК не распространяются.

Основанием для выселения граждан из жилых помещений в военных городках является прекращение их связи с Вооруженными Силами РФ. Для военнослужащих и совместно проживающих с ними лиц - это увольнение в отставку или в запас.

"Причем причины и основания, по которым между гражданами и Вооруженными Силами прекратилась связь, значения не имеют для решения вопроса о выселении, то есть граждане, прекратившие связь с Вооруженными Силами РФ, могут быть выселены из жилых помещений в военных городках независимо от того, имеется ли в этом вина гражданина или нет (в связи ли с нарушением воинской дисциплины, болезнью гражданина или переходом его на пенсию, сокращением штата и т.д.)". [1]

Так С., как сверхсрочнику военной службы, была предоставлена жилая площадь в доме, расположенном на территории воинской части. По приказу командования С. был уволен в запас. По иску воинской части суд вынес решение о выселении С. с занимаемой площади на том основании, что он уволен в запас за нарушение дисциплины. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР отменила решение суда и разъяснила, что на основании статьи 62 Основ гражданского законодательства (ныне - статья 94 ЖК РСФСР) не может быть выселено без предоставления другого благоустроенного жилого помещения лицо, получившее жилую площадь в связи не с трудовыми отношениями, а с прохождением военной службы. [2]

Если в семье лица, прекратившего связь с Вооруженными Силами РФ, имеются другие проживающие с ним лица, состоящие в связи (служебной или трудовой) с военной организацией, занимающей военный городок, это лицо не может быть выселено.

В случае перевода военнослужащего на другое место службы и отказа бывших членов его семьи освободить жилое помещение в военном городке (например, в связи с расторжением брака бывший супруг военнослужащего, выбывшего на другое место службы, отказывается освободить занимаемое помещение) эти лица могут быть также

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 270-271.

[2] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1965, № 5. С. 3.

выселены, как не имеющие связи с Вооруженными Силами РФ, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

В случае отказа граждан, прекративших связь с Вооруженными Силами РФ, освободить жилое помещение в военном городке и получить другое благоустроенное жилое помещение, военная организация вправе предъявить в суде иск о их выселении.

“Если лица, прекратившие связь с Вооруженными Силами РФ, проживали в военных городках в служебном жилом помещении или в общежитии, то они выселяются не на основании статьи 94 ЖК РСФСР, а в соответствии со статьей 107 либо статьей 110 ЖК РСФСР с учетом льгот, предоставленных определенным гражданам статьей 108 ЖК РСФСР (если они имеют льготы, то жилое помещение предоставляется также за пределами военного городка) ”. [1]

5. Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором

происходит расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное жилое помещение нанимателя и членов его семьи - когда при проведении капитального ремонта дома возникает положение, требующее выселения нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения не во временное, а в постоянное пользование (ч. 5 ст. 82 и ст. 83 ЖК РСФСР).

“Рассматривая правила переселения граждан в другие жилые помещения при проведении капитального ремонта дома, необходимо прежде всего различать два случая.

В одном, предусмотренном статьей 82 ЖК, речь идет, в принципе, о переселении нанимателя и членов его семьи в пригодное для жилья помещение лишь на время ремонта, после чего они возвращаются в свое отремонтированное жилое помещение. В другом, предусмотренном частью 5 статьи 82 и статьей 83 ЖК, вопрос стоит о предоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен занимаемого.” [2]

В первом случае договор найма на жилое помещение по месту постоянного жительства не расторгается, в отличие от второго, когда договор найма должен считаться прекращенным в случае, если предмет договора перестал существовать (например, жилое помещение превратилось в подсобное помещение) или претерпел значительные изменения.

Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР, когда жилое помещение, занимаемое

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 271.

[2] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272.

нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (также до начала ремонта).

Из смысла приведенных правил видны два случая: а) когда жилое помещение не может быть сохранено или размер его настолько увеличится, что у нанимателя образуются излишки жилой площади, и б) когда размер жилого помещения существенно уменьшится. Соответственно различаются и возникающие обязательства.

В первом случае наймодателю принадлежит право требовать переселения нанимателя в другое благоустроенное жилое помещение. Наниматель не вправе требовать возвращения ему после капитального ремонта прежнего жилища, но может требовать, чтобы предоставляемое жилое помещение отвечало требованиям закона (ст. 96 ЖК РСФСР).

Во втором случае нанимателю принадлежит альтернативное право: а) требовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения, отвечающего условиям, установленным законом;

б) требовать возврата ему отремонтированного жилища. Если это жилище сохранилось (хотя бы и уменьшилось), наймодатель не вправе отказать нанимателю и выдвигать требования о переселении его в другое жилое помещение.

В этой связи важно определить, при каких условиях надо считать, что жилое помещение не сохраняется, что понимается под существенным его увеличением, а также и под существенным его уменьшением.

“При решении этого вопроса следует, видимо, исходить из разъяснений, которые еще до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса были даны Верховным Судом СССР и Верховным Судом РСФСР. Они указывали, что главным условием признания помещения не сохранившимся является полное его уничтожение, то есть такое его переоборудование, при котором оно превращено в место общего пользования или сделалось частью другого жилого помещения. Однако жилая площадь не может быть признана уничтоженной, если в ней произведено благоустройство или если жилое помещение превращено в отдельную квартиру”.[1]

____________________

[1] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272-273.

Из этого следует, что приобретение жилым помещением новых качеств (благоустройство, изолированность) вовсе не означает, что оно более не существует, и наниматель потерял право требовать его возврата. Сохраняет он это право и в том случае, когда происходит известное увеличение размеров жилого помещения (без образования значительных излишков жилой площади), также как и уменьшение его.

Вопрос о существенном увеличении жилого помещения достаточно ясен, поскольку правила статьи 83 ЖК уточняют, что речь идет об образовании излишней жилой площади. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 3 апреля 1987 года указал, что увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят установленную законодательством субъекта Российской Федерации норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии права на неё), в результате чего образуются ее излишки (п.26).

Однако представляется необходимым иметь в виду и требования статьи 41 ЖК РСФСР об учете заслуживающих внимания обстоятельств. В частности, если образовавшиеся излишки жилой площади позволяют исключить имевшее место проживание в одной комнате лиц разного пола старше девяти лет, кроме супругов, то вряд ли при этом положении следует считать, что значительное увеличение жилого помещения лишает нанимателя права на его возврат.

Что касается существенного уменьшения жилого помещения, то вопрос решается просто, если наниматель требует возврата ему прежнего жилища, несмотря на его уменьшение. Сложнее обстоит дело, когда наниматель требует предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения на основании существенного уменьшения ранее занимаемого, а наймодатель считает, что такого основания нет. Отсюда необходимость определить признаки существенного уменьшения жилого помещения. “В судебной практике утвердилась позиция, что существенным уменьшением жилого помещения признается такое сокращение размера жилой площади или числа комнат, в результате которого наниматель и члены его семьи, обеспеченные ранее жилой площадью по действующим нормам (с учетом права на дополнительную площадь) и количеством комнат, позволяющим лицам разного пола, кроме супругов, не проживать в одной комнате, при возвращении им переустроенного помещения не будут обеспечены таким же образом. Однако уменьшение общего размера или числа комнат за счет излишков жилой площади, если это серьезно не ухудшает жилищные условия проживающих, не дает

основания считать, что помещение существенно уменьшилось”. [1]

Проект переустройства или перепланировки жилых помещений при капитальном ремонте заранее определяет, сохранится ли помещение и не будет ли оно существенно увеличено или уменьшено в размере. Если проектом определены условия, предусмотренные статьей 83 ЖК РСФСР, наниматель имеет право отказаться от временного переселения и требовать, чтобы ему сразу, до начала ремонта, было предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

Примером может служить определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР по следующему делу.

Наниматель квартиры (размером 47,7 кв. м) К. проживает в ней с семьей из семи человек: с дочерью О. и её сыном, а также с дочерью Ж. с мужем и двумя детьми.

В связи с необходимостью капитального ремонта семье К. на время его проведения предоставлена на пять человек (с учетом того, что О., заключив трудовой договор о работе в Красноярском крае, забронировала жилое помещение до сентября 1990 г.) трехкомнатная квартира размером 40,3 кв. м. Однако К. и члены её семьи отказались от такого переселения, требуя предоставления в постоянное пользование жилой площади на семь человек с учетом того, что у них фактически образовалось две семьи.

Исполком Майкопского городского совета народных депутатов, не согласившись с этим требованием, обратился в суд с иском о выселении их на время капитального ремонта жилого дома в предоставленную квартиру.

Решением Майкопского городского суда Адыгейской автономной области (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам суда Адыгейской автономной области) иск удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Прокурора РСФСР об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, сославшись, в частности, на следующее.

Удовлетворяя иск исполкома, суд исходил из требований статьи 82 ЖК РСФСР, согласно которой при производстве капитального ремонта дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть проведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время

____________________

[1] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 274-275.

капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на

ремонтируемое помещение, а в случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Однако, как видно из приобщенной к делу копий решения Майкопского горисполкома, на первом этаже дома, в котором проживают ответчики, в результате капитального ремонта должно быть оборудовано помещение под комплексный приемный пункт бытового обслуживания населения, квартира же, как усматривается из материалов дела, также находится на первом этаже. В связи с этим в исковом заявлении указано, что семье К. предполагается предоставить другую квартиру в этом же доме, что в судебном заседании подтвердил и председатель горисполкома.

Между тем в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта.

Суд же не учел данного обстоятельства, не исследовал его и не дал ему оценки. [1]

____________________

[1] Бюллетень Верховного суда РСФСР, 1990, № 5. С. 3.

2.2 Выселение

с предоставлением гражданам

другого жилого помещения

Уже отмечалось, что в тех случаях, когда закон прямо не оговаривает предоставление “другого благоустроенного жилого помещения”, должно предоставляться “другое жилое помещение” и разница между этими формулировками заключается всего лишь в одном слове - “благоустроенное”, что имеет чрезвычайно важное значение и приводит к предоставлению различных помещений как по качеству, так и по количеству.

Характеристика другого жилого помещения, предоставляемого в связи с выселением, дается в статье 97 ЖК РСФСР. Оно должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозов и совхозов - в пределах территории поселкового, сельского Совета либо в пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенных на территории нескольких поселковых, сельских Советов.

Таким образом, Жилищный кодекс содержит исчерпывающий перечень указаний, каким критериям должно отвечать предоставляемое гражданам другое жилое помещение.

О предоставлении жилого помещения в пределах населенного пункта уже говорилось при характеристике “благоустроенного жилого помещения” и потому нет надобности повторяться. Понятие “санитарных и технических требований” также уже было освещено, сейчас же лишь напомним, что “соответствие жилого помещения установленным санитарным и техническим требованиям” означает попросту пригодность жилого помещения для постоянного проживания в нем.

“Из этого становится ясно, что никаких претензий выселяемого к благоустройству жилья (например, отсутствие центрального отопления, горячей воды) и быть не может.

Если у выселяемого возникают сомнения относительно пригодности для жилья предоставляемого жилого помещения, то он может поставить этот вопрос перед судом”. [1]

Если выселяющей организацией не было своевременно предоставлено заключение о пригодности предоставляемого помещения или оно вызывает сомнения, то в разъяснении,

____________________

[1] Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1985. С. 158.

содержащемся в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года

№ 2 указывается, что “рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и предоставить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами”. (п. 24).

Предоставляемое жилое помещение может быть менее благоустроенным, чем то, которое ранее занимал выселяемый, а также ниже уровня благоустройства, который достигнут в данном населенном пункте. “Так, лицо, занимающее отдельную квартиру, может быть в порядке статьи 97 ЖК РСФСР выселено в коммуналку. По размеру предоставляемое жилое помещение не обязательно должно предоставляться из расчета

12 кв. м на человека”. [1] В то же время помещение должно предоставляться с таким расчетом, чтобы выселяемый не становился тотчас же нуждающимся в жилье и подлежащим принятию на учет. Жилая площадь должна предоставляться по нормам, которые были бы несколько выше учетной нормы и ниже нормы предоставления жилой площади гражданам, состоящим на учете.

В то же время при выселении с предоставлением другого жилого помещения необходимо учитывать состояние здоровья выселяемых, другие уважительные причины, препятствующие проживанию в предоставляемом помещении.

Так, по одному из дел было установлено, что предлагаемая ответчикам квартира расположена на первом этаже дома, имеет окна на северо-восток. При обследовании её в апреле и мае в подполье квартиры находилась вода; по объяснениям соседей, в зимний период температура в квартире была ниже нормы. В составе семьи супругов С. двое малолетних детей, в том числе дочь Елена 11 лет, страдающая тяжелой формой бронхиальной астмы с частыми обострениями и, по заключению врачей, по состоянию здоровья нуждающаяся в проживании в теплом и сухом жилом помещении. Нахождение в сырой квартире ей противопоказано. [2]

“В случае удовлетворения судом иска о выселении с предоставлением другого жилого

____________________

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 285.

[2] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 11. С. 4-5.

помещения это помещение должно быть указано в решении (в резолютивной части) с обозначением точного адреса (город, улица, номер дома и номер квартиры, а если граждане выселены в комнату, расположенную в квартире, - то и размер комнаты, ее номер, если он имеется), а также лиц, на которых оно предоставлено (фамилии, имена, отчества)”. [1]

Такое возможно только в случае, когда жилое помещение будет указано истцом в исковом заявлении. Если истец этого не сделает, заявление следует оставить без движения, предложив истцу исправить недостаток заявления и предоставив для этого срок. В случае невыполнения требования судьи заявление необходимо возвратить истцу (абз. 1, 2 п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.84 № 5 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР” в редакции постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 № 5; от 21.12.93 № 11; от 25.10.96 № 10). [2] Также общие правила об основаниях и порядке выселения с предоставлением другого жилого помещения конкретизированы в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 “О практике применения судами жилищного законодательства” (пп.19-25) в редакции Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 г. № 14.

“Число случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения в настоящее время резко сократилось. Объясняется это тем, что Законом РСФСР от 06.07.91 г. № 1552-1 [3] отменено выселение рабочих и служащих, получивших ведомственную жилую площадь в связи с трудовыми отношениями, из занимаемых ими жилых помещений независимо от того, по каким основаниям трудовые отношения прекращены. Соответственно этому из Жилищного кодекса исключен пункт 1 части 1

статьи 95 ЖК. Между тем ранее основная масса дел о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения как раз приходилась на дела, которые суды рассматривали в порядке пункта 1 части 1 статьи 95 ЖК”. [4] Сказанное, однако не означает, что дела о судебном выселении с предоставлением другого жилого помещения

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 285.

[2] Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1994, № 3; 1997, № 1.

[3] Ведомости РСФСР, 1991, № 28. Ст. 963.

[4] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 283.

сошли на нет. В их числе можно назвать дела о выселении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК); дела о выселении граждан в случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК); дела о выселении из служебных жилых помещений граждан, перечисленных в статье 108 ЖК; дела о выселении граждан из общежитий при наличии оснований, предусмотренных в части 2 статьи 110 ЖК; а ткаже о выселении граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев (ч. 6 ст. 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"). Разумеется, ныне эти нормы следует применять с учетом последующего развития законодательства, в том числе нормативных актов о реорганизации колхозов и совхозов. Следует учитывать также существенные изменения в правовом режиме общежитий, которые сопровождаются переводом общежитий со специального на общий правовой режим, пердусмотренный для жилых помещений государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

Рассмотрим все вышеперечисленные основания выселения граждан с предоставлением им другого жилого помещения более подробно.

1. Выселение из жилых домов колхозов с предоставлением другого жилого помещения. Выселению по этому основанию подлежат только бывшие члены колхоза, вышедшие из него по собственному желанию либо исключённые по решению общего собрания колхозников. (п. 2 ст. 95 ЖК РСФСР).

"Исключение из членов колхоза может быть допущено как крайняя мера в отношении лиц, систематически нарушающих трудовую дисциплину или Устав колхоза, после применения к этим лицам других мер взыскания (п. 35 Примерного Устава колхоза)". [1]

"Необходимо отметить, что в пункте 2 статьи 95 ЖК речь идёт, во-первых, о лицах, получивших жилую площадь как колхозники, и, во-вторых, о жилой площади, которая не отнесена к служебной. Что же касается лиц, получивших жилую площадь в домах колхозов как рабочие и служащие, если эта площадь не отнесена к служебной, то они вследствие исключения из Жилищного кодекса пункта 1 статьи 95 ЖК, независимо от оснований прекращения трудовых отношений, выселению в порядке статьи 97 ЖК не подлежат". [2]

____________________

[1] Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М., 1988.

С. 250.

[2] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. Соч. С. 283.

Также пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.84 № 5 разъясняет, что "не подлежат выселению наниматели служебных жилых помещений в домах колхозов, исключенные либо выбывшие из колхоза по собственному желанию или прекратившие трудовые отношения с колхозом, где они работали по трудовому договору, когда в составе семьи этих лиц имеются учителя, врачи и другие специалисты, работающие в сельской местности, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обеспечению их квартирами вместе с членами семьи.

"Вообще, надо отметить, что пункт 2 статьи 95 ЖК РСФСР фактически перестал действовать. Во-первых, на основании принятых в 90-х годах постановлений Правительства РФ жилищный фонд колхозов был передан местным органам власти; во-вторых, новое гражданское законодательство не предусматривает такой организационно-правовой формы, как колхозы (в настоящее время колхозы преобразовались в иные организационно-правовые формы, в частности, в акционерные общества)". [1]

Выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения в случае признания

ордера на жилое помещение недействительным (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).

Ордер на жилое помещение является единственным основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма (ст. 13 Закона "Об основах федеральной жилищной политики)".

Порядок выдачи ордера определяется статьей 47 Жилищного кодекса. На основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда соответствующий орган местной администрации выдает гражданину ордер. "По своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение, приказ жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер, и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере". [2]

Ордер является документом, на основании которого заключается договор найма жилого помещения. Вселение в жилое помещение без ордера является незаконным, а договор найма признается судом недействительным.

Требования, предъявляемые законом к самому ордеру, к условиям его выдачи (он

____________________

[1] Титов А.А. Комментарий к жилищному законодательству. М., 1999. С. 258.

[2] Седугин П.И. Указ. соч. С. 114-116.

должен быть выдан уполномоченным на то органом, облечен в требуемую законом форму, содержать все необходимые реквизиты, выдан надлежащему лицу, на помещение, пригодное для постоянного проживания и свободное как фактически, так и юридически), зачастую нарушаются, что может повлечь признание выданного ордера недействительным, и как следствие этого, выселение из жилого помещения, на которое выдан ордер, в последствии признанный судом недействительным.

Основания, порядок и последствия признания ордера на жилое помещение недействительным определены в статьях 48 и 100 ЖК РСФСР.

Выданный ордер при отсутствии взаимного согласия сторон - органа, выдавшего ордер, и гражданина- ордерополучателя может быть признан недействительным только судом. Признание недействительным ордера влечет недействительность заключенного на его основе договора жилищного найма.

Жилищный кодекс (ст. 100) установил последствия признания ордера недействительным, которые зависят прежде всего от того, виновен ли получатель ордера в неправомерном получении жилья. При противоправных действиях ордерополучатель в случае признания ордера недействительным выселяется без предоставления ему другого жилого помещения (ст. 100 ЖК). Эти случаи будут рассмотрены в следующем подпункте настоящей главы. Нас же пока интересуют случаи, предусмотренные частью 2 статьи 100 ЖК, когда ордерополучатель выселяется только с предоставлением другого жилого помещения, если ордер признан недействительным по другим основаниям. Данное правило исходит из того, что в этих случаях невозможно обвинить получателя в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время недействительный ордер не может служить основанием для использования гражданином жилого помещения, поэтому гражданин подлежит переселению в другое жилое помещение или помещение, которое он ранее занимал.

Что же касается оснований признания ордера недействительным и выселения граждан в другое жилое помещение, то к ним относятся следующие причины, независящие от поведения владельца недействительного ордера: а) нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере помещение; б) неправомерные виновные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; в) иные случаи нарушения порядка и условий предоставления жилья.

Жилое помещение, предоставляемое ордеродержателю, должно быть свободно, поэтому нарушение прав других граждан на указанное в ордере жилое помещение обычно имеет

место при выдаче ордера на жилое помещение временно отсутствующих нанимателей и

членов их семей, за которыми сохранено или забронировано жилое помещение (ст. ст. 60 и 62 ЖК РСФСР). "Также может быть оспорен ордер о предоставлении комнаты в общей квартире нанимателем, проживающим в квартире и имеющим в соответствии со статьей 46 ЖК преимущественное право пользования освободившейся жилой площадью". [1]

"Неправомерные действия должностных лиц, влекущие признание ордера недействительным, часто состоят в необоснованном принятии граждан на учет для улучшения жилищных условий, в выдаче не соответствующих действительности документов, послуживших основанием для принятия на учет и предоставления жилого помещения (заключений о состоянии здоровья членов семьи, о признании жилого помещения не отвечающим санитарным и техническим требованиям, справок о составе семьи и размере занимаемой площади и т.д.)". [2] К числу неправомерных действий, совершенных должностными лицами, относятся также подлог, предоставление жилого помещения лицам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо с нарушением очередности.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.84 № 5 содержится разъяснение, согласно которому с заявлением о признании ордера недействительным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых помещений вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или местная администрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо прокурор в их интересах; в случае возбуждения дела по заявлению прокурора эти лица извещаются судьей о возникшем процессе и участвуют в нем в качестве истцов (ч. 2 ст. 33 ГПК РСФСР).

Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с таким исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют.

Закон не устанавливает исчерпывающего перечня оснований признания выданного

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И, Указ. соч. С. 164.

[2] Ком Н.В. Предоставление жилых помещений: Правовые вопросы. Минск, 1992.

С. 78-79

ордера недействительным. В статье 48 ЖК указано, что ордер может быть признан судом недействительным и в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

К таким случаям можно отнести, например, случаи нарушения порядка предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, установленного статьями 42-44 ЖК РСФСР. Если, например, жилая площадь в доме общественного фонда предоставлена при отсутствии совместного решения органа соответствующей организации и профсоюзного комитета, ордер на полученнное жилое помещение должен быть судом аннулирован.

Сюда же можно отнести и случаи, когда предоставленное жилое помещение не отвечает санитарным и техническим требованиям и другим (ст. 40 ЖК РСФСР), предоставлено без учёта состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.

"Вопрос о признании ордера недействительным суд решает в зависмости от характера и степени нарушения условий и порядка предоставления жилого помещения. Учитывается степень вины ордерополучателя и должностного лица. Нельзя признать ордер недействительным, если нарушения незначительны и не повлекли существенных последствий". [1]

По общему правилу предоставляемое в связи с выселением другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 97 ЖК РСФСР. Однако, если при рассмотрении в суде дела будет установлено, что ордерополучатель лишен ордера по мотивам выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому лицу, это влечет по смыслу части 2 статьи 100 ЖК выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г). То есть может быть предоставлено и благоустроенное жилое помещение, отвечающее требованиям статьи 96 ЖК РСФСР.

Выселение из служебных помещений с предоставлением гражданам другого жилого

помещения.

Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания

граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных

жилых помещений и общежитий (ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР. Из указания закона следует, что

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 166.

служебные жилые помещения представляют собой вид жилья, предназначенный не для постоянного проживания граждан, а для использования в целях, указанных в законе.

Закон определяет функциональное значение служебного жилого помещения, его отличие от жилого помещения, заселяемого на общих основаниях. Это помещение специального назначения. Оно предназначено для проживания исключительно граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 101 ЖК РСФСР). Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Служебные жилые помещения предоставляются не всем гражданам, а только работникам предприятий, учреждений, организаций, включенным в особый перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения в домах совхозов предназначаются для заселения работниками совхозов и другими лицами, которым в соответствии с действующим порядком предоставляется жилая площадь в домах хозяйства, и включаются в число служебных жилых помещений.

Закон (ст. 105 ЖК РСФСР) определяет порядок предоставления и пользования служебными жилыми помещениями. На основании принятого решения о предоставлении служебного жилого помещения органом местной администрации гражданину выдается ордер на это жилое помещение.

С гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное жилое помещение, заключается письменный договор найма на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение (ст. 106 ЖК РСФСР).

Вместе с тем законодательством установлены особые правила пользования служебными жилыми помещениями. К пользованию ими применяются некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные Жилищным кодексом и другими актами жилищного законодательства, в том числе и правила, касающиеся расторжения договора найма жилого помещения со всеми предусмотренными в связи с этим последствиями (ч. 2 ст. 106 ЖК РСФСР).

По общему правилу согласно статье 107 ЖК РСФСР, рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному

желанию, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми

проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

Вместе с тем в статье 108 ЖК РСФСР предусмотрен довольно широкий круг лиц,

которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Данный перечень является исчерпывающим и включает в себя следующие категории граждан:

а) инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязательств военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

б) участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

в) семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;

г) семьи военнослужащих;

д) инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

е) лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации предоставивших им жилое помещение не менее десяти лет;

ж) лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией предоставившими это помещение;

з) лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

и) пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;

к) члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

л) инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;

м) одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

Указанным гражданам предоставляется жилое помещение, отвечающее требованиям статьи 97 ЖК РСФСР.

"Таким образом, в этих случаях пользование служебными помещениями не только

выступает как условие выполнения работником своих трудовых обязанностей, но и

приобретает характер права на постоянное проживание в жилище, поскольку указанные

лица имеют самостоятельное, независимое от трудовых отношений с владельцем дома право пользования жилищем". [1] Но все же, жилое помещение продолжает оставаться служебным, поэтому сохраняет силу большинство других правовых ограничений, характерных для пользования этими помещениями.

В постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. и Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. даны разъяснения по ряду вопросов, связанных с выселением из служебных жилых помещений.

Прежде всего, обращается внимание судов на необходимость проверить, включено ли в установленном порядке жилое помещение, по поводу которого возник спор, в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым могут быть предоставлены в связи с характером трудовых отношений служебные жилые помещения (ч. 1 п. 19 постановления от 3 апреля 1987 г). При этом, если в служебное жилое помещение вселён гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда (и наоборот) либо в служебное жилое помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, ордер признается недействительным с наступлением последствий, предусмотренных статьей 100 ЖК РСФСР (ч. 2 п. 20 постановления от 26 декабря 1984 г.).

Не подлежат выселению из служебного жилого помещения по мотиву прекращения трудовых отношений работники, уволившиеся до отнесения занимаемого помещения к числу служебных (п. 20 постановления от 3 апреля 1987 г.).

В постановлении от 3 апреля 1987 г. отмечено, что если разрешается вопрос о выселении семей военнослужащих и партизан, погибших или без вести пропавших при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, то следует признать правильной установившуюся практику судов об отнесении к членам этих семей иждивенцев погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родителей; супруга, не вступившего в другой брак, независимо от получения им пенсии; детей, не имеющих своей семьи или хотя и имеющих свою семью, но ставших инвалидами до достижения совершеннолетия, а также имеющих свои семьи детей, оба родителя которых погибли или пропали без вести (ч. 3 п. 19).

В соответствии со статьей 108 ЖК РСФСР не подлежат выселению без предоставления

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 78.

другого жилого помещения одинокие лица, как наниматель, так и оставшиеся после его выбытия члены семьи с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К

таким лицам помимо одиноких матерей, не создавших в последствии семьи, могут быть отнесены, в частности, разведенный супруг, оставшийся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга, овдовевший супруг, усыновитель, опекун (попечитель). (ч. 4 п. 19).

Пленум Верховного Суда в постановлении от 26 декабря 1984 г. разъяснил, что когда речь идет о выселении из служебного жилого помещения с предоставлением другого помещения лиц, проработавших на предприятии, в учреждении, организации не менее 10 лет, то надо иметь в виду, что закон не требует непрерывности этого стажа. Следовательно, десятилетний срок работы исчисляется в общей сложности, причем в этот срок включается и работа по совместительству. (ч. 2, 3 п. 21).

Из части 4 пункта 21 этого постановления следует, что в случаях, предусмотренных статьей 108 ЖК РСФСР, недопустимо переселение граждан из служебных жилых помещений в такие же служебные помещения или в общежития. То есть гражданам должны предоставляться жилые помещения общего характера (в том же населенном пункте, отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям).

Выселение из общежитий с предоставлением гражданам другого жилого помещения (ч. 2 ст.110 ЖК РСФСР).

"Общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие". [1] Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан.

Статья 109 ЖК РСФСР установила, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.

Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится общежитие, на время работы или учебы. На основании такого решения

выдается специальный ордер на занятие предоставленной жилой площади в общежитии.

___________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 180.

Жилищный кодекс устанавливает основания и порядок выселения из общежитий.

Причем, такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения, так и с обязательным его предоставлением.

Так, с предоставлением другого жилого помещения подлежат выселению из общежитий только "граждане, если они прекратили трудовые отношения не по собственному желанию без уважительных причин, не за нарушение трудовой дисциплины и не за совершение преступления, а по иным основаниям (например, по сокращению штатов), а также если они хотя и прекратили трудовые отношения по одному из указанных трех оснований, но относятся к лицам, перечисленным в статье 108 ЖК РСФСР, то есть пользующихся льготами. Так, нельзя выселять из общежития без предоставления другого жилого помещения инвалида войны, хотя бы он и был уволен за нарушение трудовой дисциплины". [1]

Предоставляемое в таких случаях жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, отвечать санитарным и техническим требованиям.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. № 5 разъясняется, что, разрешая споры о выселении из общежития, следует проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для чего необходимо выяснять следующие обстоятельства: находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития. (п. 24).

При рассмотрении дела о выселении из общежития, предоставленного в связи с работой, необходимо выяснить, какой трудовой договор был заключен между истцом и ответчиком и по каким основаниям он бы прекращен, имея в виду, что в соответствии со статьей 110 ЖК определенные категории работников могут быть выселены и без предоставления другого жилого помещения.

Если общежитие было предоставлено гражданину, не относящемуся к лицам, которые

____________________

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 284.

имеют право на предоставление жилой площади в общежитии, и к указанному лицу предъявлен иск о выселении по этому основанию, необходимо применительно к статье 48

ЖК, решить вопрос о признании недействительным ордера на занятие жилой площади в общежитии с наступлением последствий, предусмотренных статьей 100 ЖК. (п. 25).

Выселение граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору

найма жилого помещения не производится в течение шести месяцев (ч. 6 ст. 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики").

Одной из важнейших обязанностей нанимателя по договору найма жилого помещения является внесение платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч. 3 ст. 678 ГК РФ).

Страницы: 1, 2, 3, 4