Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города

Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города

Во-вторых, естественно, что город планирует развить принцип, уже работающий сегодня на получение эффективных доходов - "платежей" (заметим, что речь идет не только и не столько об их денежном эквиваленте). Нами просчитана формула перехода от продаж недвижимого имущества к увеличению удельного веса платежей от аренды земли. Сегодня мы достаточно активно осваиваем работу по получению доходов от продажи нашего имущества в собственность. В новом документе - а это принципиально - заложена система управления адресной продажей имущества города. Подобная "точечная" продажа обязывает к лучшей подготовке объектов, хотя и сейчас это уже есть, но именно здесь сокрыт значительный потенциал.

Каждый подобный объект нуждается в тщательной проработке, "очистке" от старых обязательств. Ведь любая "собственность" имеет свою историю и "владельцев". Сейчас по поручению Правительства готовится заседание специальной коллегии, которая раскроет механизм продажи муниципальных объектов в комплексе имущественно-земельных составляющих. Это не означает, что завтра же мы начнем продавать в городе собственность направо и налево, но предоставить право аренды земли потенциальным покупателям сейчас уже просто жизненно необходимо. Следовательно, и мы должны сопровождать предлагаемые нами объекты полным набором нормативно-правовых документов, которые существенно упростят процедуру их последующего оформления в собственность. Причем мы планируем распространить права потенциальных покупателей и на землю - выкуп права аренды. Даже рентные платежи за земельные участки для будущего владельца будут расписаны на перспективу.

Важнейшим элементом новой концепции станет позиция городской власти в системе управления имущественно-земельным комплексом столицы. Предполагается создание единого информационного пространства по управлению городским хозяйством на основе объединения баз данных различных городских ведомств, единая система учета собственности, увеличение поступления арендной платы за счет оформления единого договора аренды на имущество и земельный участок, сокращение сроков оформления документов. В этой связи мы работаем на увеличение государственной доли (как в процентном отношении, так и в абсолютном смысле) и поступлений от них в акционерных обществах. Тенденция к активизации государственных долей "в пакетах" уже ощутима, и уходящий год заканчивается с хорошим результатом. И хотя эхо финансово-экономического кризиса существенно снизило возможности, план прошлого года все же был выполнен. Но полученный результат не предел. И даже в условиях приостановленных платежей мы способны регулировать процесс поступлений.

Существенным приоритетом становится работа по совершенствованию системы менеджмента. Был пересмотрен состав наших представителей в акционерных обществах, проведена ротация кадров. Она показала, что есть люди, которые в угоду своим личным интересам нарушали профессиональную этику. Сейчас принято решение об увеличении численного корпуса наших представителей до 2 - 3 человек. Идея организации коллектива в значительный степени снижает риск "игры с городскими долями".

Еще одним потенциалом становится работа со структурой пакетов, акций и долей, принадлежащих городу Москве. Были проданы те портфели документов, которые для города не являются жизненно важными. И напротив, существенно увеличены свое присутствие в тех акционерных обществах, которые стратегически интересны для Москвы как субъекта Федерации.

Охрана земель (в соответстии с Земельным Кодексом) включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на: их рациональное использование, предотвращение необоснованных изьятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, восстановление продуктивности земель, в том числе лесного фонда, воспроизводство и повышение плодородия почв.

В 2005 году Департаментом земельных ресурсов города Москвы обеспечено поступление в бюджет города Москвы земельных платежей в объеме 16593317000 руб., в том числе:

- доходы от арендной платы и платы за право на заключение договора аренды - 15329910000 руб.;

- земельный налог - 1263407000 руб.

Поступления от арендной платы за землю составили 10759457000 руб.

От продажи права на заключение договоров аренды земельных участков в городе Москве в бюджет города Москвы поступили средства в размере 4570453000 руб.

В 2005 году не было полностью завершено оформление земельных отношений с землепользователями, платившими земельный налог в 2004 году без надлежащего оформления прав на земельные участки.

Увеличился объем просроченной задолженности по арендной плате за землю. В 2005 году продолжены работы по межведомственной координации при формировании данных Реестра единых объектов недвижимости.

Завершена постановка на кадастровый учет земельных участков, занятых объектами улично-дорожной сети и городской социальной инфраструктуры.

В рамках работ по нормативному правовому обеспечению регулирования земельных отношений Департаментом земельных ресурсов города Москвы подготовлен и выпущен ряд нормативных правовых документов.

Закон города Москвы от 1 июня 2005 г. N 19 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 24 ноября 2004 года N 74 "О земельном налоге" позволил перейти к исчислению земельного налога в виде фиксированного процента от кадастровой стоимости земли и оптимизировать перечень льготных категорий налогоплательщиков Постановление Правительства Москвы от 20.06.2006 №419-ПП «Об итогах работы департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год» (в ред. Постановления Правительства Москвы от29.05.2007 №411-ПП) // Вестник Мэра и Правительства Москвы, №39. 12.07.2006..

3.2 Развитие земельного рынка в Москве

В настоящее время законодательство в данной отрасли не отрегулировано до конца. Ведутся разграничения полномочий между местными и государственными органами власти Тенденции развития земельного рынка в Москве и области // Greenga.ru, 27.09.2007.

3.3 Влияние кадастра на социальные процессы в городе

В соответствии с Уставом г.Москвы вопросы управления земельными ресурсами и земельных отношений в г. Москве находятся в компетенции Московской городской Думы и Московской городской администрации (рисунок 3.1).

Московская городская Дума, как орган представительной власти города, устанавливает порядок:

· использования, охраны, контроля за использованием и охраной земель;

· отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки;

· предоставления земель в аренду;

· оформления прав на земельные участки;

· взимания земельных налогов и предоставления льгот по ним;

· штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства по вопросам, отнесенным к ведению города.

Рисунок 3.1 - Структура управления земельными ресурсами г.Москва

Городская Дума по представлению Мэра утверждает перечни и описания границ земельных участков на территории города, находящихся в федеральной собственности, и городской собственности, которые не могут быть переданы в собственность или аренду.

Исполнительный орган власти осуществляет землепользование исходя из целесообразности и необходимости использования земельного фонда в интересах устойчивого развития города с приоритетом охраны жизни и здоровья человека, обеспечения благоприятных экологических условий для его жизнедеятельности.

Функциональным органом городской администрации по обеспечению экономико-правового регулирования земельных отношений является Комитет землепользования.

К его основным задачам и функциям относятся:

· осуществление государственной политики в области земельных отношений и использования земельных ресурсов г.Москва;

· участие в разработке и обеспечение реализации городской земельной политики;

· управление и распоряжение земельными участками;

· представление интересов городской администрации в создаваемых специализированных предприятиях и организациях, осуществляющих гражданско-правовые сделки с земельными участками;

· координация деятельности городских и территориальных органов управления по совершенствованию системы землепользования;

· составление и ведение земельного кадастра города;

· разработка совместно с Москомземом, городской Думой и Правительством города методологии и критериев оценки городских земель, определение ставок арендной платы и других земельных платежей в соответствии с законом города Москва;

· рассмотрение по поручению Правительства города заявок на предоставление земельных участков и подготовка предложений в Комиссию по вопросам земельных отношений и градостроительства;

· подготовка и представление в Правительство на основании разработанной и утвержденной проектно-сметной документации материалов по предоставлению (изъятию) земельных участков под строительство, реконструкцию и реставрацию городских объектов с градостроительным правовым обоснованием;

· оформление разрешительной документации по предложениям отдела архитектуры на резервирование земельных участков для строительства (в том числе озеленения), реконструкции, реставрации городских объектов;

· оформление, выдача и хранение правоустанавливающих документов на землю на основании распорядительных актов городской администрации;

· контроль за использованием и охраной земель в соответствии с законодательством;

· привлечение физических и юридических лиц в установленном нормативными актами порядке к административной ответственности за нарушение земельного законодательства, наложение взысканий.

Кроме Комитета землепользования контроль за использованием и состоянием земель осуществляют: Центр Госсанэпиднадзора, Комитет природопользования, лесопарк, Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ИГАСК), НПО “Радон”, Управление милиции по предупреждению экологических правонарушений (УМПЭП), Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры, ГО ЧС г.Москва.

Комитет землепользования осуществляет создание и ведение государственного земельного кадастра, содержащего систему необходимых сведений о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, составу городских земель, количественных и качественных характеристиках, а также ценности земель. Ведение государственного земельного кадастра осуществляет Комитет землепользования при участии:

· комитета по архитектуре и градостроительству - в части предоставления данных территориального кадастра по утвержденной градостроительной документации, а также топографических планов масштаба 1: 500- 1:2000;

· комитета по управлению имуществом - в части правоустанавливающих документов по объектам недвижимости;

· регистрационной палаты - в части регистрации предприятий, организаций, учреждений и ведения общегородского реестра юридических лиц;

· Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры в части регистрации территорий памятников и зон их охраны, а также территорий владений в пределах исторического центра города;

· лесопаркового территориально-производственного объединения - в части ведения кадастра земель государственного лесного фонда и земель общего пользования, занятых защитными и иными насаждениями;

· Городского бюро техической инвентаризации (ГБТИ) - в части адресов зданий и сооружений, их функционального назначения и технических характеристик;

· Государственного комитета по охране окружающей среды в части особо-охраняемых природных территорий.

Ведение государственного земельного кадастра позволяет обеспечивать органы государственной власти, предприятия, организации, учреждения и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах города, что необходимо для обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, создания объективной основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы, сохранения границ исторических землевладений объектов историко-культурного наследия и природного комплекса.

Ведение мониторинга городских земель осуществляется совместно с комитетом природопользования и отделом архитектуры с привлечением:

· центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды - в части мониторинга загрязнения земель тяжелыми металлами и другими опасными веществами;

· лесопаркового территориально-производственного объединения - в части мониторинга лесных насаждений и парков;

· бассейнового водохозяйственного объединения - в части мониторинга водных источников, прибрежных полос, водоохранных зон и их загрязнения;

· Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора (МГЦ ГСЭН) - в части мониторинга санитарно-гигиенического состояния земель;

· научно-производственного центра геолого-экологических исследований и использования недр - в части мониторинга геологических наблюдений за развитием карстово-суффозионных, оползневых и техногенных процессов, мощности и обводненности техногенных отложений.

Основными функциональными задачами мониторинга земель являются:

· систематическое выявление изменений в состоянии земельного фонда и обновление банка данных земельного кадастра;

· изучение и оценка негативных процессов;

· использование и анализ данных контроля за использованием и охраной земель:

· информационное обеспечение процесса оценки земель.

Реализация прав на земельные участки в городе осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными актами города, планами зонирования территории города, земельным кадастром, концепциями перспективного развития территории города. Обоснование целесообразности и необходимости закрепления земельного участка за землепользователем проводит. При этом обосновывающие материалы на строительство объектов хозяйственной или иной деятельности, входящих в утвержденный Минприроды (Госкомэкологии) РФ “Перечень видов и объектов хозяйственной и иной деятельности, при которой в обязательном порядке проводится оценка воздействия на окружающую среду”, проходят обязательное рассмотрение и согласование Государственной экологической экспертизы. В соответствии с Положением о Роскомземе, он осуществляет землеустроительную экспертизу.

Управляемой подсистемой в сфере землепольлзования на территории являются земли (территории земель), находящиеся в исключительном ведении Правительства города, территории (земли) принятия решений Правительства Москвы, при участии префектур административных округов города, и территории (земли) на которых регулирование вопросов землепользования осуществляется префектурами административных округов.

В связи с тем, что использование земель связано непосредственно с хозяйственной деятельностью (со строительством, реконструкцией, реставрацией объектов) порядок подготовки, рассмотрения и согласования размещения и строительства объектов на территории города определяется нормативно-правовыми актами городской администрации по вопросам порядка подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города.

3.4 Проблемы создания кадастра городских земель

Государственный земельный кадастр (далее ГЗК) - горячо обсуждаемая тема. Его ведение на федеральном уровне реально началось с 1991 г., то есть со времен перехода к рыночным отношениям. На рельсы автоматизации он был поставлен постановлением Правительства в 1996 г. (указ № 932) о развитии Государственной автоматизированной системы земельного кадастра - ГАС ЗК. Естественно, что автоматизированные технологии сегодня занимают ведущее место при формировании сведений ГЗК. Наиболее сложные и интересные аспекты этой технологии представляют процедуры формирования графических данных на объекты недвижимости, а конкретнее - топографических данных. То есть тех данных, которые используются наряду с основными имущественными документами в качестве одного из основных информационных ресурсов для ведения базы данных ГЗК.

В нашем дальнейшем изложении термин объект (недвижимости) будет использоваться в двух ипостасях. Во-первых, это объект имущественного права, защищенный государственными законами и постановлениями, гарантирующими субъектам права, то есть собственникам или пользователям, защиту и т.д. и т.п. Но с точки зрения информационного ресурса в автоматизированной системе ГЗК - это пространственный объект, свойства которого определяются той средой, в которой функционирует автоматизированная система.

В последнее время все чаще говорят о создании системы, которая упростит процедуру регистрации недвижимости. Одним из аспектов этой системы должны стать единые объекты недвижимости (ЕОН). Что такое единый объект недвижимости? Это как раз то, что декларируют и «Закон о ГЗК», и Земельный кодекс, и все документы, касающиеся земли. А именно, данные о земельных участках и прочно связанных с ними объектах недвижимости, которые и входят в состав сведений ГЗК. Определимся, что входит в понятие объекта недвижимости. Согласно определению, которое дает Гражданский кодекс, это «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Специалистами ФКЦ «Земля» (на сегодня это ведущая организация в системе Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастра) разработана система классификаторов для недвижимого имущества (версия 1.3, 1999 г). Он «построен по иерархическому принципу и является многоуровневым». Согласно этому документу основными видами недвижимого имущества являются земельные участки, здания и сооружения. Поэтому единый объект недвижимости и представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. При этом слово единый подразумевает единство, целостность данных об этих отдельных объектах недвижимости, которая не позволит оперировать одной из составляющих самостоятельно, независимо от других. Надо отметить, что единый объект недвижимости нельзя считать существующим или окончательно сформированным, если не обозначены чьи-либо права на него, то есть отсутствует субъект права. Это важно, потому что понятие объекта недвижимости вводится с целью обозначения прав на него и как следствие взимание пошлин за право пользования этим объектом. Следовательно, единый объект недвижимости, это не только земельный участок, здания и сооружения как объекты права, но и субъект права и как следствие вид права! (1)

ЕОН = [Зем.уч. + Здания + Сооружения + Вид права + Субъект права] (1)

Учитывая все вышесказанное, при формировании единых объектов недвижимости необходимо особое внимание уделить топографическому материалу, который будет служить основой для объектов. Поскольку базисом для ЕОН служит земельный участок, а все, что на нем расположено, необходимо рассматривать как его улучшение, потому что оно обуславливает экономическую стоимость и привлекательность участка, то учет ЕОН необходимо осуществлять в ГЗК, так считает начальник управления ГЗК Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.

В городе Москве ведением ГЗК занимается Московский земельный комитет (далее Москомзем). В качестве топографической основы выбраны топопланы (планшеты) масштаба 1:2000. Содержание и точность позиционирования пространственной информации, отображаемой в этом масштабе, удовлетворяет требованиям, предъявляемым к формированию объектов ГЗК и его ведению. Москомзем занимается оформлением границ землеотводов, и сведения об объектах недвижимости, в том числе о зданиях и сооружениях, как объектах местности, которым присущи некие характеристики, отсутствуют. Нельзя категорично сказать, что данных нет вообще, они есть, соответствующие условным обозначениям, но этих картографических данных недостаточно для проведения формирования и последующей регистрации объектов права.

Топографическая информация на сегодняшний день хранится в базе данных Москомзема в растровом формате *.cit, то есть вся информация по реальным объектам статична, не пригодна для использования, а только - для визуализации. Так как мы определили ЕОН формулой (1), то такой подход не является правильным. Вся топографическая подоснова должна быть доступной для работы с ней в интерактивном режиме: подсчет площадей, возможность изменения, добавления части графических данных на план, добавление или удаление характеристик объектов местности. Это возможно лишь в том случае, когда данные хранятся в векторном виде. Помимо вышеописанных преимуществ данных на векторной топооснове, существуют и другие. Векторный формат данных позволяет хранить в СУБД не только графическую часть, но и семантическую. То есть к каждому векторному объекту, а в нашем случае это реальные объекты местности, привязана информация об его характеристиках. Число последних не ограничено и доступно для изменения. И поскольку, как говорилось ранее, и графика и семантика хранятся в одной СУБД, как, например, в ORACLE, то взаимосвязи между объектами поддерживаются этой СУБД. Это позволит формировать сложносоставные объекты, причем для пользователя эта система будет абсолютно прозрачна. Ярким примером такого объекта и является единый объект недвижимости. Причем, благодаря использованию векторной информации, формирование ЕОН производится с помощью СУБД, которая использует уже существующие в ее среде объекты с характеристиками. Таким образом, для ведения разумной и логической системы ГЗК, одним из требований является хранение топографических данных (топоосновы) в векторном, а не в растровом виде. Обозначим основные требования к представлению векторной информации.

Одним из главных требований является объектно-ориентированный подход в представлении топографических данных. Его преимущества очевидны. Графическое представление данных местности не должно отличаться от реальных объектов. Поэтому данные должны быть представлены в виде полигонов, линий и точек соответственно представляемым объектам. Здания, участки растительности, дороги, площадки, газоны, огороды и т.д. должны быть представлены в виде замкнутых объектов. Это позволит создавать на их основе тематические карты, анализировать топологию объектов, автоматически определять площади пересечений, накладок и т.д. Кроме того, объектно-ориентированный подход позволит создать БД топографических объектов, которую можно будет конвертировать для представления в другую среду, причем с сохранением существующих связей с семантической информацией.

Все организации, вовлеченные в процесс сбора и хранения информации для ведения ГЗК, используют одну и ту же топооснову. Как говорилось выше, это планшеты М 1:2000. Их изготовлением занимаются не менее 3-х организаций в Москве. Каждая организация, использующая топографическую информацию, хранит у себя все планшеты на город Москва. Зачем? Обновление планшетов в Москомземе происходит каждый год. Оно осуществляется несколькими организациями, в ходе приемки готовой продукции, которая на этом этапе предоставляется в векторном формате, специалисты Москомзема сталкиваются с проблемой - так называемой «несводкой» планшетов. То есть с несовпадением контуров объектов, находящихся на соседних планшетах. Оно возникает вследствие ошибок оператора и заказа «попланшетного» обновления. Первая причина является вполне закономерной и предсказуемой, и ответственность за ее устранение полностью лежит на исполнителе работ. Вторая причина тоже предсказуема, но вина ложится на плечи обеих организаций. Заказ попланшетного обновления, то есть когда единицей обновления является планшет, приводит к тому, что при попадании соседних планшетов к разным организациям ситуация на них разнится. Например, один планшет обновляется в начале года, а другой - в конце, либо же, поскольку обновляются не все планшеты, а только те, на которых ситуация значительно изменилась, планшет обновленный и не обновленный. Учитывая динамику изменения градостроительной ситуации в результате проведения работ по возведению или сносу зданий и сооружений, развития улично-дорожной сети, обновление необходимо было бы заказывать ежеквартально, а не ежегодно, что привело бы к значительным расходам. Поэтому целесообразно будет заказывать обновление не планшетов, на которых произошло изменение ситуации, а конкретных кварталов районов города.

Хочется заметить, что наиболее выгодное и целесообразное хранение векторной топографической информации должно быть реализовано путем создания единого хранилища векторной топоосновы. Современные средства позволяют это осуществить на основе распределенного хранения логически единой базы пространственных данных. При подобном подходе, обновление планшетов (или отдельных кварталов города) будет производиться согласовано, и информация, получаемая заинтересованными организациями в этом случае, будет не противоречивой. Это упростит процедуру обмена данными, необходимыми для ведения ГЗК, между вовлеченными организациями. А для формирования ЕОН единый банк данных топоосновы просто необходим, поскольку часть этих данных и формирует единый объект недвижимости. Соответственно, при наличии нескольких версий одной и той же части топоосновы, обмен данными о едином объекте недвижимости усложнится из-за неоднозначности либо несогласованности данных.

Кроме того, сосредоточение наиболее актуальных топографических данных в едином хранилище послужит толчком для создания единого информационного пространства при ведении Государственного земельного кадастра в Москве, а далее, возможно, и на территории всей Российской Федерации в целом.

Вышеизложенные соображения можно резюмировать в виде

Ряда требований, предъявляемых к представлению и хранению топографической информации:

· обновление должно производиться кварталами местности. Это позволит избежать «несводки» контуров объектов на граничных планшетах,

· хранение топографической основы только в векторном формате с целью обеспечения прямого (очевидно регламентированного доступа к информации в режиме реального времени,

· объектно-ориентированный подход в представлении контуров местности и привязка к ним атрибутивной информации,

· организация единого хранилища топографических данных на всю территорию Москвы для обеспечения однозначности формирования сведений ГЗК и других видов кадастров.

В случае выполнения этих требований при ведении ГЗК должен позволить упростить обмен данными, повысить эффективность сбора и документирования сведений при формировании объектов недвижимости и оформлении прав на них, повысить достоверность и актуальность используемой информации и завершить переход к системе учета не отдельных, а единых объектов недвижимости.

Вывод. Формирование Единых объектов недвижимости становиться практической реальностью даже в сегодняшней сложившейся в системе АИС МЗК ситуации. Основным и последним шагом к завершению их создания необходим переход на более высокую версию реализации СУБД, в которой будут храниться и пространственные топографические данные, и достаточно продвинутой ГИС, с помощью которой будет осуществляться интерактивный контроль формирования этих объектов. Существующая система МЗК пока работает на СУБД ORACLE версии 7. Она полностью отвечает требованиям, предъявляемым к ней не только пользователями, но и нормативно-правовой базой Российской Федерации. В качестве ГИС-пакета нами предполагается использовать либо GeoMedia Professional, (версия 4.0), либо MapInfo. Нам также известно, что существуют разработки на основе этих программных продуктов и у ФКЦ «Земля», и при необходимости внедрения каких-либо программных пакетов, можно будет избежать болезненной замены использующихся.

4. Экономическая часть

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Федеральным законом от 29.11.2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Государственная кадастровая оценка земель проводилась в период 1999-2005 гг. по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. Единство подходов, применяемых к оценке однородных видов объектов для получения сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны является одним из главных принципов оценки для целей налогообложения.

В течение 1999-2006 годов разработаны и утверждены в установленном порядке методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке.

Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории, являются только частью единого методического и программного обеспечения указанных работ. В развитие каждого из методических документов для исполнителей работ разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов, позволяющих не только быстро, проводить расчеты, но и формировать уникальный по своему содержанию информационный ресурс.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости. Представлению результатов оценочных работ на утверждение органам власти регионов предшествовал процесс согласования результатов государственной кадастровой оценки земель специальными комиссиями, созданными на уровне муниципальных образований и субъектов Российской Федерации. Эта процедура, с одной стороны, усложняла процесс государственной кадастровой оценки земель, но, с другой стороны, позволяла исполнителям работ более полно учитывать местные особенности, что существенно повышает качество результатов работ. В целях исключения влияния муниципальных образований и субъектов Российской Федерации на размер налоговой базы все результаты государственной кадастровой оценки земель перед утверждением проходили экспертизу в Роснедвижимости на соответствие требованиям методических и нормативно-технических документов.

Работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения были начаты в субъектах Российской Федерации в 2000 году и проводились в два этапа. Результатом первого этапа работ стали удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, а также в границах бывших колхозов и совхозов, а где это оказалось возможным, в границах фактических землепользований. На втором этапе оценочных работ в 2005 году определялись удельные показатели кадастровой стоимости иных земель сельскохозяйственного назначения (за исключением сельскохозяйственных угодий).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 г. № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» установлена периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

В соответствии с перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560, в 2006 году на территории Российской Федерации проводились работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316, установлено, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

В 2006 году государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводились на территории Российской Федерации в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 01.07.2005 г. № 145). Указанные методические рекомендации применяются для определения кадастровой стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения, к которым статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ отнесены сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения разделены на шесть групп. Первая группа включает в себя земли сельскохозяйственных угодий. Ко второй группе отнесены земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т. д. Третья группа представлена землями под замкнутыми водоемами. К четвертой группе отнесены земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли. Пятая группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования. Шестая группа представлена землями, пригодными под оленьи пастбища.

В городах Москве и Санкт-Петербурге государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в 2006 году не проводится по причине отсутствия объекта оценки.

Базовые показатели кадастровой стоимости земель I группы (сельскохозяйственные угодья) в составе земель сельскохозяйственного назначения на уровне субъекта Российской Федерации по состоянию на 1 января 2006 года определялись Роснедвижимостью. По результатам оценочных работ самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 8,36 руб./кв.м, расположены в Краснодарском крае. В Республике Саха (Якутия), Магаданской и Мурманской областях, а также Корякском, Ненецком, Ханты-Манскийском, Эвенкийском, Ямало-Ненецком, Таймырском (Долгано-Ненецком) и Чукотском автономных округах кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий установлена в размере абсолютной ренты, что объясняется низкой оценочной продуктивностью сельскохозяйственных угодий в этих регионах и высоким уровнем оценочных затрат.

Оценочные работы с учетом определения базовых показателей по землям сельскохозяйственного назначения до конца 2006 года были завершены в 70 субъектах Российской Федерации. При этом в 51 регионе органами исполнительной власти утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Указанные результаты будут применяться для целей налогообложения земельным налогом с 1 января 2007 года. Основной причиной невыполнения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в остальных регионах является полное отсутствие их финансирования средствами бюджетов субъектов Российской Федерации.

К концу 2006 года специалистами Роснедвижимости была также завершена работа по тестированию новой технологии работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на примере Калужской, Тверской областей и Краснодарского края. В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 11.08.2006 г. № 227 утверждение Методических указаний по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения запланировано во II квартале 2007 года.

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений был проведен на территории Российской Федерации в 2003-2005 гг. в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждены приказом Росземкадастра от 26.08.2002 г. № П/307).

Работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялись на основании статистического анализа рыночных цен и характеристик земельных участков. Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому объединению собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле-продаже, таким, как: расстояние от центра субъекта Российской Федерации; расстояние от районного центра; число рейсов общественного транспорта (всех видов) в день; доступность остановок общественного транспорта; расстояние до ближайшей остановки; вид покрытия подъездной дороги; водоем на доступном расстоянии; лес на доступном расстоянии; наличие электричества; наличие водопровода; наличие магистрального газоснабжения; возможность подтопления, заболоченность и т. д.

Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись корреляционно-регрессионным анализом.

Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - удельные показатели кадастровой стоимости земель в границах указанных объединений, утверждены органами исполнительной власти в 77 субъектах Российской Федерации.

В городах Москве и Санкт-Петербурге, а также в Агинском, Бурятском, Ненецком, Корякском, Усть-Ордынском Бурятском, Таймырском (Долгано-Ненецком), Чукотском, Эвенкийском, Ямало-Ненецком автономных округах государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений не проводилась по причине отсутствия объекта оценки. При этом в Коми-Пермяцком автономном округе результаты оценочных работ до конца 2006 года не утверждены органом исполнительной власти региона.

Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель позволяет говорить об их существенной дифференциации в пределах территории региона и одновременно достаточной однородности в пределах территории страны. Например, самая дорогая цена одного квадратного метра земель садоводческих и огороднических объединений установлена в Московской области и составляет 957,87 руб./кв.м, а самая низкая менее одного рубля - в Вологодской, Саратовской и Челябинской областях (0,06 руб./кв.м).

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке основной бюджетообразующей категорий земель - земель поселений - был проведен на всей территории Российской Федерации в 2001-2002 гг.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель определено, что земли данной категории оцениваются на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель поселений основывалась на экономическом анализе факторов, оказывающих влияние на стоимость земель. В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений показатели кадастровой стоимости земель рассчитывались с учетом следующих экономических факторов: информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (принимались во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости; факторов, характеризующих влияние на объект различных точечных и линейных объектов инфраструктуры поселения, вид территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; факторов, характеризующих местоположение объекта в границах поселения.

Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования.

Например, среднее значение кадастровой стоимости в столицах субъектов Российской Федерации варьируется: по землям под домами многоэтажной застройки от 27,89 руб./кв.м (в поселке городского типа (пгт) Агинское Агинского Бурятского автономного округа до 11897,00 руб./кв.м в г. Москве (рисунок 3-15); по землям под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания от 58,82 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 15532,00 руб./кв.м (г. Москва); по землям под промышленными объектами от 40,30 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 6444,01 руб./кв.м (г. Казань Республики Татарстан).

В соответствии с перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560, в 2007 году на территории Российской Федерации предусмотрено проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель поселений.

Однако в некоторых субъектах Российской Федерации (Чеченская Республика, Ставропольский край, Белгородская область, Курская область, Мурманская область, Пермская область, Тюменская область, г. Санкт-Петербург) органы исполнительной власти регионов воспользовались правом на переоценку и за средства бюджета субъекта Российской Федерации в 2006 году провели государственную кадастровую оценку земель поселений. Указанные результаты будут применяться для целей налогообложения земельным налогом с 1 января 2007 года.

Страницы: 1, 2, 3, 4