Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда

Наряду с приобретением и строительством гражданами жилья за собственные средства без ограничения площади одним из способов осуществления предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище является найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.

Среди договоров о передаче имущества в пользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделился из договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей его использования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальную функцию - он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждого человека - потребности в жилье.

В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в жилищном строительстве. Однако далеко не все имеют возможность и желание приобретать собственное жилье. Во-первых, жилье имеет значительную стоимость, и не у каждого есть средства для его приобретения. Во-вторых, собственник несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК), что предполагает применительно к жилому помещению обязанность нести расходы по его содержанию. Собственник, по общему правилу, несет риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК).

Проблема регулирования договорных отношений в сфере найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Актуальность обуславливается тем, что смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей договора найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при постановке на учёт нуждающихся в жилых помещениях, заключении договоров найма, а также при изменении и расторжении договоров найма жилого помещения.

В качестве предмета исследования дипломной работы будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие постановку на учёт для заключения договора социального найма жилого помещения, основания заключения договоров найма жилого помещения, законодательство по изменению и расторжению договора найма.

Цель данной работы - выявить правовые проблемы, возникающие при получении договоров найма, последствия при его изменении и расторжении.

Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:

· Изучить понятие, предмет и форму различных договоров найма;

· Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору найма;

· Раскрыть условия и основания постановки в очередь нуждающихся для заключении договора социального найма;

При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.

При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч. 1 от 30.11.1994 и ч. 2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого были изучены работы различных авторов, использованы публикации в журналах, а также использовалась справочно-правовая система ГАРАНТ (обнов. от февраля 2009 г.).

1. Общие положения о договоре найма жилого помещения

1.1 Регулирование найма жилого помещения в законодательстве Российской Империи и советском законодательстве

В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис Труды Комиссии по муниципальной жилищной политике. М., 1917. Вып. I. С. 48. - http://www.law.edu.ru, в его разрешении не участвовало.

В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркулярах.

Впервые договор найма жилья подробно регулировался постановлением ЦИК СССР №112, СНК СССР от 17.10.37 №1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» Егорова О.А. Договор найма жилого помещения: история и современность - Общество- № 1, 2004.

Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. Раздел III Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г., посвященный обязательственному праву, утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 26.01.96 № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации". наем жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством.

Необходимо отметить, что на протяжении всего советского периода в условиях доминирующего положения государства в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось, в основном, административными методами, и роль договора найма жилого помещения была сведена к минимуму Семина Т.А., Договор социального найма жилого помещения - "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" - 4 (21) Декабрь 2004г.

1.2 Понятие и виды договоров найма жилого помещения. Элементы договора социального найма жилого помещения

Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. имеет постоянный характер. С возрастом, созданием семьи и т.п. изменяются лишь конкретные формы этой потребности.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года, признав жилое помещение объектом жилищных прав, закрепил различные правовые формы его использования, сохранив традиционные подходы и предложив новые правовые решения.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В настоящее время в законодательстве различаются следующие виды договоров:

- если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то - договор аренды жилого помещения,

- если физическое лицо (гражданин), то - договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения подразделяется на:

- коммерческий договор найма. (До введения в действие нового Гражданского кодекса коммерческий договор найма назывался договором аренды, а гражданин, арендующий жилое помещение, - арендатором. В некоторых нормативных актах, вышедших до введения нового Гражданского кодекса сохраняется устаревшая терминология).

По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды» Толстой Ю.К. «Жилищное право» // Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2004. С. 261, 280..

Аналогичное мнение высказано П.В. Крашенинниковым и В.Н. Литовкиным.

В государственном и муниципальном жилищном фонде г. Ульяновска и Ульяновской области коммерческий найм не предусмотрен.

Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица - арендаторы жилых помещений).

- договор специализированного найма жилого помещения.

К специализированным жилым помещениям относятся:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением установленных требований. При этом отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п. 3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. №421 Собрание законодательства Российской Федерации - 6, Февраль, 2006- N 6 - ст. 697).

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа управления государственным или муниципальным жилищным фондом.

- договор социального найма - это одна из правовых форм использования жилого помещения. Он заключается только в отношении жилых помещений, входящих в фонд социального использования (статья 19 ЖК РФ).

Согласно статьи 672, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Понятие договора социального найма закреплено в Жилищном кодексе РФ, в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение

Название договора социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

Целью заключения договора найма является передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).

Из определения договора социального найма следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя - вносить плату за пользование жилым помещением).

Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование. Семина Т.А. Договор социального найма жилого помещения.-"Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"-2004,№4(21)

Договор специализированного найма жилого помещения в отличии от договора социального найма является ограниченным по времени, т.е. заключается на определенный период времени в зависимости от оснований предоставления.

Сторонами договора найма являются:

- с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления;

- с другой стороны, наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении.

Жилые помещения по договорам найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается безусловно существенным. Таким образом, договор найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. Следует согласиться с мнением Ю.К. Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 28.

Предметом договора найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ). Это недвижимое имущество, принципиально отличающееся от нежилого тем, что изначально предназначено для проживания граждан (статья 17 ЖК РФ) и входит в состав жилищного фонда РФ (статья 19 ЖК РФ) В.Д. Рузанова. Распорядительные права нанимателя жилья по договору социального найма: основные новации - "Жилищное право", 2006, N 2.

Жилищный фонд

В соответствии с частью 2 статьи 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение только государственного или муниципального жилищного фонда. Мы знаем, что существует еще частный жилищный фонд (жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и в собственности юридических лиц - пункт 1 части 2 статьи 19 ЖК). Естественно, что на них положения главы 7 Кодекса не распространяются. Это означает, что нельзя обратиться, например, к своему предприятию, имеющему в собственности жилой фонд, с заявлением о предоставлении квартиры по договору социального найма.

Жилищный фонд неоднороден - он различается по субъектам права собственности, формам использования.

К государственному жилищному фонду относятся жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). А муниципальный жилищный фонд - это жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.

В последние годы структура жилищного фонда изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц Седугин П.И. Жилищное право. М., 2003. С. 5.

Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие - приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду Крашенинников П.В. Жилищные права граждан: Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (постатейный комментарий). М., 1997. С. 87.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, сдаче внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам соответствующего найма.

Отнесение к тому или иному виду жилищного фонда влияет на правовой режим жилого помещения, что, в свою очередь, отражается на условиях договора найма жилого помещения, правах и обязанностях сторон.

Жилищный фонд независимо от формы собственности подлежит государственному учету. Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Характер предмета договора социального найма обусловлен законом (Приложение 1).

Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан. Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, а могут быть дополнительно закреплены к определённому договору социального найма гражданина.

Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК)

В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако если договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.

В ГК в качестве предмета найма названы следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).

Жилой дом - строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

Комната - обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной - ванная комната, кухня и т.д.

По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);

3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений.

Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

Помещение, признанное в установленном порядке непригодным для проживания, не может быть предметом договора жилищного найма. При несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий требованиям законодательства.

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Жилищным Кодексом РФ.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Таким образом, возможность безопасного использования жилого помещения определяется не только качеством самого строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных должны определяться Министерством промышленности и энергетики РФ.

Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами Кудашкин А.В. Жилищное право. (Учебное пособие). 2005. - 381с..

Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан, т.е. гражданин может отказаться от предложенного жилого помещения и ждать другого.

Спецификой предмета договора социального найма является то, что он нормируется в законодательном порядке. Так в г. Ульяновске нормируется решением Городской Думы г. Ульяновска №136 от 13.07.2005 г. «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения» учетная норма площади жилого помещения установлена в размере 12 мІ общей площади на каждого члена семьи Ульяновск сегодня - 15 Июль 2005 г. N 32.

Некоторые положения ЖК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 2 ст. 82 ЖК). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении.

В Засвияжском районном суде рассматривалось гражданское дело опекуна Маркушина В.П., действующего в интересах несовершеннолетнего Маркушина А.А. о заключении договора социального найма жилого помещения на опекаемого в связи со смертью первоначального нанимателя его матери, которая являлась единственным родителем этого ребёнка. Опекаемому на тот момент было 14 лет. Исковые требования были удовлетворены Архив автора..

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 69 ЖК).

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ст. 69 ЖК РФ относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 3 ст. 69 ЖК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения.

Вселение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека.

Наличия перечисленных условий не требуется при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей. Имеются в виду несовершеннолетние дети нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в том числе дети, переданные указанным лицам под опеку.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем несут солидарную ответственность вместе с нанимателем. Они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 80 ЖК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.

Так, например, в Заволжском районном суде был рассмотрен иск отдела по учёту и распределению жилой площади Мэрии г. Ульяновска к семье Кошарных о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении со снятием с регистрационного учёта (Приложение 2).

Данная семья из 3-х человек была вселена в муниципальную двухкомнатную квартиру гражданкой Кишкевич Е.А., которая не являлась родственницей данной семье и членами своей семьи не признавала. Совместно не проживали и общее хозяйство не вели. В квартире они были зарегистрированы с 1999 г. как квартиранты. Кишкевич Е.А. снялась с регистрационного учёта в этом же году и выехала на другое постоянное место жительства, тем самым, расторгнув договор социального найма с наймодателем согласно п. 3 ст. 83 ЖК.

В связи с данными действиями данное жилое помещение должно было освободиться через 6 месяцев после выезда нанимателя. Однако Кошарные отказывались освобождать данное жилое помещение. Для выселения жильцов применялась п. 4 и 5 ст. 80 ЖК.

Исковые требования Мэрии города были удовлетворены. В ближайшее время ожидается рассмотрение данного гражданского дела в областном суде в связи с предъявлением кассационной жалобы ответчиками Архив автора..

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, договором социального найма).

В нашем городе данное решение принимает комиссия по учёту и распределению жилой площадью при мэрии города Ульяновска. Каждый протоком заверяется Постановлением Главы города.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.

Типовой договор.

Договор жилищного найма (как социального, специализированного, так и «коммерческого») заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы договора социального найма, поэтому в данном случае необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительности договора, но лишает стороны права - при возникновении спора - ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 №315*(70) Собрание законодательства Российской Федерации - 30, Май, 2005 - N 22 - ст. 2126(Приложение 1). Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности: о предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания; о том, что нанимателем жилья может быть только гражданин; о письменной форме договора; об обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги; о необходимости поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии; о равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.

То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4): использовать жилое помещение по назначению; поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение; проводить текущий ремонт жилого помещения; не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг; переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение; информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитывают положения ст. 65, 66 ЖК РФ.

При изложении прав сторон договора (пп. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70-72, 76, 80-83 ЖК РФ. В пп. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 ЖК РФ.

Новый Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. «в» п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Кроме того, нельзя согласиться с игнорированием столь серьезной позиции, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.

Подпункт «д» п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ, изменения договора.

Согласно ст. 82 ЖК РФ договор социального найма изменяется в случаях:

- заключения одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам социального найма, при объединении проживающих в квартире в одну семью;

- признания нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).

Необходимо уточнить и подп. «б» п. 8 Типового договора в отношении права наймодателя требовать допуска в жилое помещение представителей наймодателя (хотя и оговорено согласование этого с нанимателем и подп. «л» п. 4 предусматривает «корреспондирующую» обязанность нанимателя в отношении этого права (правомочия) наймодателя). ЖК РФ не предусматривает такого права наймодателя. Хотя следует отметить, что ст. 65 ограничивает права наймодателя лишь положением ч. 1 этой статьи, тогда как Кодекс обозначил ряд иных прав. Так, наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма (ст. 83); ст. 80 предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов.

Вместе с тем необходимым условием права «требовать» должно быть определение последствий неисполнения требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное (под общ. ред. Жуйкова В.М.). - "Юридическая фирма "Контракт", 2007 г.

Типовой договор имеет также редакционные «неточности». В частности, п. 1 не согласуется со ст. 60 ЖК РФ, согласно которой договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

1.3 Основания для заключения договора социального найма

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Таким образом, как вытекает из ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, право на бесплатное получение жилища гарантируется не всем, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

До 1 марта 2005 г. существовали совсем другие правила обеспечения граждан жилыми помещениями. Квартиры предоставлялись не только малоимущим, но и всем, кто был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Многие лица из данной категории до 1 марта 2005 года так и не получили жильё. Для них имеется специальное положение в федеральном законе от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Парламентская газета - 30, Декабрь, 2005- N 233. Согласно пункту 2 статьи 6 граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Указанные граждане, конечно, могут быть сняты с данного учета, но только при наличии предусмотренных законодательством оснований. Например, обеспеченность жилой площадью свыше 8 кв. м жилой площади.

Те новые основания и ограничения, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, не влияют на право гражданина получить жилое помещение по договору социального найма. Иными словами, если гражданин не является малоимущим и до 1 марта 2005 г. был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, то он не утратит право на получение жилого помещения по договору социального найма Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с..

При подходе очереди в г. Ульяновске жилые помещения предоставляются по договорам социального найма на основании постановления Законодательного Собрания Ульяновской области от 26.12.1996 №15/154 «О Временных правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений на территории Ульяновской области» Информационный бюллетень Законодательного Собрания Ульяновской области- N 10, 1996 и настоящего действующего жилищного законодательства.

В городе Ульяновске в этом году в общегородской очереди находится более 11000 человек. Жильём обеспечиваются граждане, вставшие на учёт в 1974 году Архив автора..

В соответствии с новым жилищным законодательством жилье по договорам социального найма теперь будет жильем для малоимущих и наиболее социально незащищенных слоев населения, а также - как можно заключить из законодательства - для различных категорий государственных служащих (например, такое жилье по федеральным законам предоставляется судьям, работникам прокуратуры, милиции и др.).

Как следует из части 2 статьи 49 ЖК, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются только малоимущим. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, относится к компетенции органов государственной власти субъекта РФ (пункт 3 статьи 13 ЖК).

Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, относится к компетенции органов местного самоуправления (пункт 2 части 1 статьи 14 ЖК). В нашем городе регулируется законом Ульяновской области от 2 ноября 2005 г. №110-ЗО «О порядке определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории Ульяновской области» Ульяновская правда. - 8, Ноябрь, 2005- N 103-104.

Вторым, наиболее важным условием является обеспеченность учётной нормой жилого помещения.

Учетная норма - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях признания в качестве нуждающихся в жилых помещениях (часть 4 статьи 50 ЖК). Другими словами - это норма постановки на учет или предоставления внеочередного жилого помещения определённым категориям граждан. Например, в г. Лыткарино учетная норма установлена в размере 9 кв. метров общей площади. То есть, если на каждого члена семьи приходится - 9 кв. метров общей площади или меньше, такая семья должна быть принята на учет (при наличии, естественно, других условий). В городе Ульяновске и, например, в г. Казани учётная норма 12 кв. м, в городе Саратове 10 кв. м Справочно-правовая система ГАРАНТ (обнов. от февраля 2009г)..

Учетная норма также устанавливается органом местного самоуправления. Размер ее не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом. То есть, теоретически, учетная норма может быть равна норме предоставления. Но, как правило, она ниже.

В тексте Жилищного кодекса РФ норма предоставления и учетная норма встречаются и в других местах, поэтому, в соответствии с частью 1 статьи 80, наймодатель вправе запретить проживание других жильцов, кроме несовершеннолетних детей, в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы.

Здесь же следует отметить и о норме предоставления жилого помещения.

Законодательная норма предоставления. В части 1 статьи 50 ЖК РФ, нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Это - минимальное количество квадратных метров жилья, которое предоставляется в расчете на одного человека. Например, норма предоставления в г. Лыткарино составляет 14 кв. метров общей площади на одного человека Особенности жилищного Кодекса РФ. Заведующая Общественной приемной Губернатора Московской области в г.Лыткарино Н.В. Маркевич - Газета «Новый век»- 9 (Пятница), Ноябрь, 2007.. В г. Ульяновске

- не менее 18 кв. м. для одиноко проживающего человека;

- не менее 15 кв. м на одного человека для семьи из 2-х и более человек.

Меньше быть не должно, больше - может быть.

Размер общей площади квартиры определяется как сумма площади всех ее частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (часть 5 статьи 15 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 50 ЖК РФ норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма.

В части 3 сказано, что федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма иным категориям граждан, могут быть установлены для этих категорий граждан иные нормы предоставления.

Вне очереди жилые помещения из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. №378). Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изменениями и дополнениями)

В первом случае, выселение из аварийного и ветхого фонда регулируется ст. 85-89 ЖК РФ. На сегодняшний день выселению в г. Ульяновске подлежит более 700 домов признанный аварийными или ветхим жилым фондом в г. Ульяновске Архив автора..

Выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений осуществляется в тех случаях, когда проживание нанимателя в жилом помещении становится невозможным в силу объективных обстоятельств - сноса здания, перевода жилого помещения в нежилое, признания помещения непригодным для проживания.

Решения о выселении должны принимать компетентные органы государственной власти или местного самоуправления.

При выселении по указанным основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый. Таким же образом будет решаться вопрос, если после капитального ремонта или реконструкции здания жилая площадь, которую занимал наниматель, не сохранилась в прежнем объеме, т.е. существенно увеличилась или уменьшилась. Если наниматель отказывается от выселения, то указанные выше органы могут обратиться в суд о принудительном его выселении. Но такое обращение в суд не освобождает его от обязанности предоставить выселяемому нанимателю благоустроенное жилье.

Страницы: 1, 2, 3