Гражданско-правовые особенности договора об ипотеке

Гражданско-правовые особенности договора об ипотеке

Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Эта норма Кодекса значительно расширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, могут получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков.

Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного право отношения, законодательство не устанавливает. К ним предъявляются общие требования для физических и юридических лиц. Одна ко, рассматривая договор залога жилого помещения, заключаемый для обеспечения кредита на приобретение жилья, необходимо помнить, что такой кредит может быть выдан только банком или иной небанковской кредитной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Таким образом, в данном правоотношении возникает специальный субъект-- банк или небанковская кредитная организацияК такому субъекту соответственно применяются специальные норны, уста-новленные Федеральным законом от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «0 банках и бан-ковской деятельности», а также подзаконными нормативными актами Центро-банка..

При участии в залоговом правоотношении третьего лица основной акцент все равно делается непосредственно на объекте недвижимости, а не на отношениях между залогодателем и основным должником. Следует согласиться с О.М. Олейник, которая пишет: «Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога не имеют»Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части пер-ой/Под ред. Садикова О.Н. -- М.: Юринформцентр, 1995. -- С. 347.. Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответственно и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», то есть имеет место «ручательство вещью» или «реальный кредит». Суть реального кредита сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору, если должник не оправдает доверие. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должникаМейер Д.И. Русское гражданское право: По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. В 2-х ч. -- М.: Статут, 1997. -- Часть 2. -- C.198.. При этом обязательным условием залога является право залогодателя на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяснимо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ). Другими словами, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3. ст. 6 Закона об ипотеке). Действующее законодательство устанавливает также иные ограничения в отношении лиц. которые могут выступать в качестве залогодателей. Так, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. №1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»)См.: Постановление Совета Министров РФ № 1347 «О первоочередных ме-рах го обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации» от 25 декабря 1993 г. // Росс. газ. --1994. --10 января..

Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) -- право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобственников вещи, напри мер, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лицБолее подробно о полномочиях собственника можно ознакомиться: Власо-ва М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. -- М.: МЗ-Пресс, 2002.. При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу недвижимости, залогодатель может только по согласованию с залогодержателем (кредитором), например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.

Все указанные права и обязанности залогодателя должны найти отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 СК РФ) СК РФ № 223-ФЗ от 8 декабря 1995. -- М.: Фонд «Правовая культура», 1996. -- С.112..

2.6 Порядок заключения договора ипотеки

Как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается по общими правилам гражданского законодательства между двумя лицами (сторонами) -- залогодателем и залогодержателем. При этом ипотека может обеспечивать исполнение основного обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипотеки, когда в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении которого залогодатель выступает в качестве поручителя.

Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не предъявляет дополнительные требования к его форме, поэтому договор может быть составлен как единый документ, собственноручно подписанный сторонами. Допускается факсимильное воспроизведение подписи (механическое или иное копирование, электронно-цифровая подпись либо иной аналог собственноручной подписи). Однако поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, целесообразно составлять его в простой письменной форме.

При нарушении требования об обязательной государственной регистрации договор признается ничтожным. Вступление в силу такого договора закон связывает также с государственной регистрацией. Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором отсутствуют существенные условия, определенные ст. 9 Закона об ипотеке. Не подлежит государственной регистрации также ипотека, удостоверенная закладной в отношении таких предметов договора, как предприятия, леса, а также права аренды такого вида имущества. Следовательно, при несоблюдении правил о содержании договора ипотеки, то есть фактически при отсутствии существенных условий договора, он не может быть признан заключенным и не подлежит государственной регистрации. Договор ипотеки считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Существенными признаются условия о предмете договора, а также те, которые названы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах либо установлены таковыми соглашением сторон.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке в договоре ипотеки должны быть указаны предмет договора, оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также обязательно должны быть указаны право, на основании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом договора, и государственный орган, зарегистрировавший данное право. Данное положение закона направлено на защиту прав залогодержателя от недобросовестного должника.

Если ипотека предприятия, леса либо прав аренды на них удостоверена закладной, то такой договор считается недействительным как заключенный с нарушением установленной законом формы и не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

2.7 Права и обязанности сторон

По договору ипотеки сторонами являются залогодатель и залогодержатель. Залогодержатель является одновременно и кредитором по основному обязательству.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке. Закон устанавливает основные права и обязанности сторон по данному договору.

Права и обязанности залогодателя:

пользование;

содержание и ремонт заложенного имущества;

охрана заложенного имущества от утраты и повреждения;

риск утраты или гибели;

право отчуждения заложенного имущества;

право на последующую ипотеку;

права в отношении заложенного предприятия.

Права и обязанности залогодержателя:

проверять заложенное имущество;

право досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства;

право на заложенное имущество при переходе прав;

право уступки своих прав по договору об ипотеке.

ГЛАВА III. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ

3.1 Особенности ипотеки земельных участков

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс заключается в том, залог земли в Российской Федерации практически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации понятия “частная собственность на землю” это важнейшее условие существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной собственности полноценное функционирование ипотеки наталкивается на массу препятствий.

Граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ (Приложение 6). В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части.

Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки является земельный участок, на котором находится здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. В договоре предусматривающем, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения не заложены тому же залогодержателю, залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (иначе говоря - сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между ними возникает спор - судом. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

И наконец, третье правило касается случаев, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин обращает внимание на следующий момент: “Земля, как основное средство производства...выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами...Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости от условий может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике, - отмечает В.А. Горемыкин, - принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая”.1Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. Инфра-М .М. ,2006, С..99.

Можно выделить ещё несколько особенностей залога земельных участков.

1. Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (целевой характер ипотеки).

2. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования.

4. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.)

5. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре.

6. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации.

7. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

8. Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

9. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

10. Помимо необходимых документов (Приложение 5), к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В законе «Об ипотеке» предусмотрен ещё один интересный момент, касающийся земель сельскохозяйственного назначения, - при продаже по конкурсу земельного участка из их состава преимущественное право на его приобретение при прочих равных условиях должны иметь лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством, а среди этих лиц - граждане, которым принадлежат примыкающие земельные участки.

Предполагается, что залогодержателем по договору об ипотеке земельного участка и по договору закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций с землёй. Порядок лицензирования должен устанавливаться Центральным Банком РФ по согласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству и Министерством юстиции РФ. Думается, что такие жесткие ограничения при условии их введения и соответствующей системе контроля будут способствовать нормализации земельных отношений.

Банки вынуждены отказывать в кредите сельским товаропроизводителям поскольку их земля остаётся в государственной собственности, а иных ликвидных активов в силу их бедственного экономического положения у них нет. Ещё в 90-х годах Русский земельный банк выдавал ипотечные кредиты небольшой части крестьянских хозяйств, которые сумели сделать производство рентабельным настолько, что не приходилось волноваться о возврате долга; но вскоре отказался от этой деятельности.

Существование частной собственности на землю является и неоспоримым фактом повышения инвестиционной привлекательности любого объекта. Понимая это некоторые предприятия стараются выкупить занимаемые ими земельные участки и даже неполное владение своим наделом сделали источником выживания. Так, например, в 2001 году АО “Северное сияние” привлекло инвестиции голландской корпорации “Unilever” только под гарантию земельного участка. В Подольском районе Московской области акционерные общества “Крестовский лесопункт” и “Малинский лесопункт” и ещё пять предприятий выкупили занимаемые ими земельные участки и, получив собственное сырьё, сразу начали переговоры со шведскими и финскими инвесторами о поставках оборудования.1Журнал. “Эксперт”, 11 марта 2006 года, № 10 с. 17. Однако не все предприятия могли себе это позволить. Например, в Московской области для юридических лиц была установлена стоимость участка, которая равна 150-кратной ставке земельного налога, что делает выкуп предприятием земли (речь идёт о сумме порядка нескольких миллиардов рублей) практически нереальным. В других регионах ситуация с налогами ещё жёстче. Таким образом политика местных властей по наполнению бюджета фактически тормозит развитие ипотеки.

Крайне важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое строительство. Сегодня в России ипотека нужна даже производителям строительных материалов.

В настоящее время многие субъекты Федерации приняли собственные земельные кодексы, в которых разрешена свободная купля-продажа земли.

3.2 Особенности ипотеки предприятия

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Это норма закона «Об ипотеке», расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ “О залоге” предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Закона «Об ипотеке» предоставляет залогодержателю право требовать 1)от залогодателя регулярно предоставлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом; 2)обращаться к собственнику имущества предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; 3)предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Законом «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Примеры можно найти и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст.295). Казённое предприятие вправе распоряжаться , а значит, и передавать в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.

На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Заложить, скажем, весь завод вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного административного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости.

3.3 Особенности ипотеки зданий и сооружений

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Закон об ипотеке в ст.5 содержит открытый перечень возможных предметов ипотеки, среди которых в том числе указаны здания и сооружения. Ипотека зданий и сооружений представляет интерес для изучения и разработки ввиду, по крайней мере, двух причин: во-первых, ввиду актуальности обеспечения исполнения обязательств залогом зданий и сооружений, и, во-вторых, ввиду недостаточной ясности норм по этому поводу.

Относительно ипотеки зданий и сооружений предъявляются особые требования, суть которых состоит в том, что ипотека этих субъектов допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ч.2 ст. 69 Закона об ипотеке).

В ст.5 Закона об ипотеке в перечне возможных предметов ипотеки указаны здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Поскольку Закон об ипотеке, по общему правилу, разрешает ипотеку земельных участков, занятых зданиями и сооружениями (п1 ст.62), и ипотеку зданий и сооружений, постольку ипотека зданий и сооружений допускается, если законом не установлен запрет или ограничение.

Необходимо отметить, что согласно абз.7 п.1 ст.5 Закона об ипотеке требуется соблюдение правил ст.69 при ипотеке «здания, в том числе жилого дома и иного строения, и сооружения, непосредственно связанных с землей», а под строениями в соответствии с абз.5 п1 ст1 ст.5 Закона об ипотеке понимаются в том числе и гаражи потребительского назначения. Получается, что под ипотекой здании и сооружений понимается ипотека практически всех искусственных недвижимых объектов, непосредственно возведенных на земле. Но при этом нужно учитывать, что закон имеет в виду не любые объекты, а именно объекты недвижимости, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможного.

Ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству . Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - права покупателя на земельный участок должны определяться в соответствии с Земельным кодексом РФ, согласно которому при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель недвижимого имущества).

Так, АО «Магнитогорская сталь» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ договора о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул.Бутлерова, 12. В дополнение к исковому требованию истец просил применить последствия недействительности сделки.

Решением от 26.05.2003 в удовлетворении тисковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 28.07.2003 решение оставлено без изменения. Принимая судебные акты, первая и апелляционная судебные инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещение зарегистрирован Москомимуществом в реестре залога под №356 от 18.07.2002 и учтен в бюро технической инвентаризации ЮГО-Западного округа Москвы за №46, поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.10.2003г договор о залоге нежилого помещение признал недействительным, поскольку по договору ипотеки в залог передано только здание без права аренды земли. Кроме того, не соблюден установленный порядок регистрации этого договора.

Как видно из материалов дела, земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у ЗАО «Сервис-Бор», однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения.

Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица, заинтересованного, суд кассационной инстанции обоснованно применил п.3 ст.340Гражданского кодекса РФ, согласно которой ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

3.4 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Поскольку основные положения об ипотеке жилых домов и квартир рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболее интересным представляется рассмотреть здесь практическую сторону этого вопроса, так как именно залог квартир превалирует на российском ипотечном рынке.

Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости начали проводится в 1993 году. Для этого использовалась схема продажи недвижимости заёмщиком кредитору. Заключался договор купли-продажи недвижимости, который в случае своевременного погашения кредита расторгался. Прежде чем получить кредит из квартиры необходимо было выписаться. Параллельно с договором купли-продажи заключался непосредственно кредитный договор, по которому заёмщик обязывался вернуть деньги и проценты по кредиту. Поскольку такая сделка была не совсем законной некоторые фирмы вместо кредитного договора заключали договор аренды. В этом случае проценты по кредиту оформлялись как арендная плата за проживание в собственной же квартире. Сумма выдаваемого кредита составляла от 50 до 80% от оценочной стоимости квартиры. Если заёмщик не успевал вернуть кредит в срок, то банк мог предоставить одну - две недели отсрочки, но за это начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга в день.

Столь кабальные условия объясняются прежде всего отсутствием у кредитора гарантий того, что в случае невозврата кредита он сможет реализовать квартиру, вернув таким образом затраченные средства. Плюс ко всему заёмщик, доказав, что сделка была притворной, то есть договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку, мог добиться признания сделки ничтожной. Тем не менее некоторые банки, в частности “Инвест-Кредит” и “Надёжный”, широко использовали данный вид сделки в 2000х годах. К числу успешных попыток реализации ипотечных операций с использованием именно залоговых схем, а не механизма продажи объектов недвижимости можно отнести практику Фора-банка по выдаче кредитов под залог квартир. Для получения гарантий реализации квартиры залогодателя сумма выдаваемого кредита ограничивалась 50% рыночной стоимости квартиры. Так что, если залогодатель не возвращал кредит, банк предоставлял ему другое жильё на сумму, составлявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный кредит) за вычетом процентов по кредиту и расходов банка. В этом случае не нарушалась ст.40 Конституции РФ, гарантирующая каждому право на жилище.

Однако ипотека - это не только кредитование под залог недвижимости, находящейся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и предоставление целевых кредитов на строительство и приобретение жилья.

При предоставлении кредита или целевого займа на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Наиболее же детально порядок предоставления банками целевых кредитов на строительство и приобретение жилья регулируется Положением о жилищных кредитах.

При кредитовании банком строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам, на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

2. краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый физическим и юридическим лицам для финансирования строительных работ;

3. долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

Обеспечением кредита является залог заёмщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счёт кредита) и имущественных прав на него. Сумма выдаваемого банком кредита не должна превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заёмщиком недостающих средств в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта. Помимо основных условий в кредитном договоре определяются цель получения ссуды, способ и формы проверки целевого использования кредита и санкции за его нецелевое использование.

Предметом залога могут быть земельный участок под строительство и готовое жильё или объекты незавершённого строительства. При выявлении нецелевого использования кредита, полученного на строительство или приобретение жилья банки имеют право досрочно взыскать выданные кредиты.

Анализируя экономическую ситуацию в стране, одним из сдерживающих факторов развития ипотеки является то, что в рамках Конституции РФ гарантия прав собственности стоит на втором месте после гарантии прав на жильё. Возможно, если эти приоритеты поменять местами ипотека может двинуться вперёд.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в УР определяется объектами кредитования и прибылью, получаемой от операций с ипотечными и ценными бумагами, а также от услуг ипотечным заемщикам, прибылью ипотечной корпорации УР от строительства жилья ипотечным заемщикам и от реализации агентских договоров с участниками системы, объемами привлечения инвестиций в строительство и через рефинансирования ипотечных кредитов.

Социально-экономическая оценка платежеспособности населения Удмуртии, его кредитных возможностей и способов решения жилищной проблемы определена с помощью исследования рынка жилья в УР, проведенного в 2005году.

Для определения покупательной способности населения Правительством УР был проведен анализ возможности респондентов приобрести жилье вновь в зависимости от их месячного дохода, а также в целом от финансовой возможности оплатить приобретаемое жилье с учетом наличия денежных сбережений или иного имущества.

На основе исследования определена емкость рынка жилья путем определения общей площади приобретаемого (строящегося) жилья в зависимости от количества семей, нуждающихся в жилье. Если принять во внимание ту часть населения, которая способна оплатить соответственно 75,50 и 25 процентов стоимости приобретаемого жилья, то есть которая является частично платежеспособной, и оказать ей государственную финансовую поддержку (выделение льготных жилищных кредитов, субсидий), то данные категории семей могут стать платежеспособными. И, в зависимости от увеличения процента платежеспособности семей, емкость рынка жилья в Удмуртской Республике может значительно возраста.

Распределение семей по вариантам решения жилищной проблемы Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Р // Консультант Плюс.

Таблица 1.

Из приведенных данных видно, что 53,2% семей отдают предпочтение индивидуальным домам, 20,5% семей хотели бы решить вопрос через обмен жилья и 26,3% семей намерены покупать квартиры в многоквартирных домах, причем 8,6% семей предполагают покупку новых квартир.

Также в 2005 году проводилась оценка кредитных возможностей населения УР на основе стандартов ипотечного кредитования, утвержденных ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:

- процентная ставка - 18%годовых, фиксированная в рублях;

- срок кредитования - 15 лет;

- коэффициент «платеж к доходу» - 35% от совокупного семейного дохода;

- обязательное дополнительное обеспечение кредитов - страхование имущества, жизни и трудоспособности заемщика (расчетный страховой тариф 1,8% от страховой суммы; страховая сумма не менее, чем сумма кредитной задолженности).

Таким образом, при приобретении жилья площадью по социальной норме как на первичном, так и на вторичном рынке средняя величина ипотечного кредита может составить от 17 до 52% (в среднем порядка 35%) от стоимости жилья.

Благодаря ипотечному кредитованию доля населения, способного оплатить 100% от стоимости жилья, повышается с 1,4% до 10,9%; доля населения, способного оплатить не менее 75% от стоимости жилья, до 19,8%; не менее 50% - до 31,3%; не менее 25% - до 46,7% от общей численности населения Удмуртской Республики.

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы о перспективе развития ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике:

1) Значительное число граждан УР будет иметь возможность улучшать свои жилищные условия путем привлечения ипотечных кредитов, основанных на стандартах ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Указанные стандарты соответствуют условиям, сложившимся на рынке заемных средств, отвечают требованиям по кредитному риску и могут служить основной для успешного развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике.

2) Платежеспособный спрос на кредиты в ближайшие годы будет превышать предложение кредитных ресурсов и организационные возможности республиканской системы ипотечного жилищного кредитования.

3) Для формирования необходимых объемов первоначальных накоплений граждан под цели ипотечного жилищного кредитования целесообразно:

во-первых, развивать систему частных накоплений, в особенности на долгосрочные потребительские нужды, такие как приобретение жилья, и вовлекать данные накопления в систему ипотечного жилищного кредитования;

во-вторых, при разработке схем ипотечного кредитования предусмотреть возможность оплаты части стоимости нового жилья за счет продажи имеющегося жилья, что позволит заемщикам, не имеющим достаточного объема накоплений, обойтись малой суммой кредита и снизить последующие выплаты.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

Первый этап (2002 - 2003 гг.) - формирование республиканской системы ипотечного кредитования путем реализации пилотного проекта:

­ учреждение ипотечной корпорации Удмуртской Республики;

­ организация работы с населением;

­ отбор основных участников программы ипотечного жилищного кредитования на данном этапе (банк - кредитор, страховая компания, риэлтерские и оценочные агентства, заказчик - застройщик) и формализация отношений между ними;

­ разработка нормативных правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования;

­ отвод земельного участка под строительство жилых домов в рамках пилотного ипотечного проекта;

­ реализация первого инвестиционного цикла. Строительство и реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта;

­ выдача первых ипотечных жилищных кредитов, оформление закладных, формирование первого пула закладных.

Пилотный ипотечный проект - это стартовый инвестиционный цикл, осуществляемый региональным оператором первичного рынка ипотечных кредитов, в результате которого должен быть сформирован и рефинансирован первый пул кредитных обязательств (закладных), обеспеченных ипотекой построенного жилья.

Второй этап (2003 - 2005 гг.) - рефинансирование ипотечных кредитов посредством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и интеграция республиканской системы в федеральную:

­ формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;

­ реализация второго инвестиционного цикла;

­ формирование районных списков потенциальных заемщиков, включенных в систему накопления средств на первоначальный взнос, и на их основе республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных;

­ учреждение кредитного потребительского кооператива граждан.

В рамках I и II этапов происходит формирование нормативных правовых и организационно - экономических условий для развития в республике первичного рынка ипотечных кредитов.

Третий этап (2005 - 2010 гг.) - устойчивое развитие системы ипотечного кредитования:

­ привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование в районах и городах Удмуртской Республики;

­ реализация очередных инвестиционно-строительных циклов;

­ привлечение средств инвесторов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг через выпуск и размещение сертификатов участия;

­ многократное и возрастающее в течение каждого очередного года число рефинансирований инвестиционного капитала.

На втором и третьем этапах происходит формирование эффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую через развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Формирование системы проходит параллельно на республиканском и федеральном уровнях.

На республиканском уровне усилия концентрируются на формировании организационно - экономических и информационно - технологических условий функционирования первичного рынка ипотечных кредитов.

На федеральном уровне, в основном, решаются задачи нормативного правового и методического обеспечения ипотечного рынка, как первичного, так и вторичного.

Совместными усилиями решаются проблемы интеграции и устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования.

Таким образом, процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования проходит через определенные стадии. Каждой стадии соответствовать адекватная организационно - финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и, в конце концов, образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый механизм.

В основу исследования предпосылок создания системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике были заложены следующие факторы:

­ уровень и дифференциация доходов населения;

­ состояние и обновление жилищного фонда, обеспеченность населения жильем;

­ тенденции на рынке жилья, наличие платежеспособного спроса на жилье;

­ кредитный потенциал населения: способность внесения первоначального ипотечного взноса и исполнения кредитных обязательств заемщиками, то есть готовность производить своевременные расчеты по кредиту за счет собственных средств.

В результате реализации Концепции должна быть сформирована самофинансируемая республиканская система ипотечного жилищного кредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты: развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и форм долгосрочного жилищного кредитования, защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков. Указанные направления имеют конечную цель своей реализации - решение жилищной проблемы населения.

Систематический характер действий государственных органов Удмуртской Республики, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Концепции.

По мере реализации Концепции потребуется принятие указов Президента Удмуртской Республики, целевых программ ипотечного жилищного кредитования отдельных категорий граждан, вплоть до принятия специального закона. Но основанием их разработки и принятия может служить только практический опыт реализации Концепции, поэтому первоочередные меры будут определяться постановлениями Правительства Удмуртской Республики.

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УР.

Система ипотечного жилищного кредитования - совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, финансового рынка (рынка ипотечных ценных бумаг).

Одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования

Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы, то они сами без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать ипотечные ценные бумаги. Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки (играющие центральную роль в немецкой системе ипотечного жилищного кредитования). В ближайшее время одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования не реализуема, так как масштабы операций с ипотечными кредитами не могут обеспечить рентабельность узкопрофильных кредитных учреждений. Своего рода ипотечными банками, олицетворяющими одноуровневую систему, могут стать кредитные кооперативы и их союзы (ассоциации).

Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования: если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности преимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке (универсальный кредитор), то у него возникают существенные ограничения при эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Страницы: 1, 2, 3, 4