Жилое помещение, как объект права пользования

Размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, или размер дохода одиноко проживающего гражданина в целях признания их малоимущими для предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда исчисляется за 12 месяцев, непосредственно предшествующих месяцу подачи заявления. О порядке определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимости имущества, находящегося на каждого членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими для предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда. Закон Краснодарского края от15 июля 2005 года. №910- КЗ (в ред. от 10.10.2006) //Кубанские новости.- 2005.-№110.- 27 июля.

Расчетный период для оценки стоимости имущества семьи или стоимости имущества одиноко проживающего гражданина составляет пять лет, непосредственно предшествующих месяцу подачи заявления в целях признания их малоимущими для предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

К заявлению о признании граждан малоимущими для предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданами должны быть представлены следующие документы:

1) паспорт или иной документ, удостоверяющий его личность;

2) документы о составе семьи заявителя (свидетельства о рождении, свидетельство о браке, решение об усыновлении (удочерении), судебные решения);

3) копии документов органов по регистрации имущественных прав, подтверждающих правовые основания владения заявителем и членами его семьи или одиноко проживающим гражданином и подлежащим налогообложению движимым и недвижимым имуществом на праве собственности;

4) копии соответствующих документов, подтверждающих доходы заявителя и членов его семьи или доходы одиноко проживающего гражданина, которые учитываются при решении вопроса о признании их малоимущими для предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) копии документов из налоговых органов, подтверждающих сведения о стоимости принадлежащего на правах собственности заявителю и членам его семьи или одиноко проживающему гражданину налогооблагаемого недвижимого имущества;

6) копии документов из налоговых органов, подтверждающих сведения о категории принадлежащего заявителю и членам его семьи или одиноко проживающему гражданину на правах собственности налогооблагаемого движимого имущества, определяемой для целей исчисления налоговой ставки по транспортному налогу, и копии документов о размере уплачиваемого транспортного налога;

7) копии отдельных листов или всей книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя, использующего систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности и (или) применяющего упрощенную систему налогообложения. О порядке определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимости имущества, находящегося на каждого членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими для предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда. Закон Краснодарского края от15 июля 2005 года. №910- КЗ (в ред. от 10.10.2006) //Кубанские новости.- 2005.-№110.- 27 июля.С.6

II. гражданам иных категорий, нуждающихся в жилом помещении определенные федеральным, краевым законодательством.

К гражданам отдельных категорий федеральной подведомственности относятся:

1) Ветераны - в соответствие федеральным законом от 12.01.1995г. №5-ФЗ «О ветеранах»:

· инвалидов войны,

· участников Великой Отечественной войны,

· ветеранов боевых действий, военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 года по 3 сентября 1945 года не менее шести месяцев,

· военнослужащие, награжденные орденами или медалями СССР за службу в указанный период, награжденные знаком "Жителю блокадного Ленинграда",

· лица, работавшие в период Великой Отечественной войны на объектах противовоздушной обороны, местной противовоздушной обороны, строительстве оборонительных сооружений, военно-морских баз, аэродромов и других военных объектов в пределах тыловых границ действующих фронтов, операционных зон действующих флотов, на прифронтовых участках железных и автомобильных дорог,

· инвалиды ВОВ и семьи погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лиц. О ветеранах. Федеральный закон РФ от 12 января 1995 года. №5- ФЗ (в ред. от 01.03.2008) // Российская газета.- 1995.- №19.- 25 января.-С.12

Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по обеспечению жильем категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года.

2) Граждане РФ - Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы. Федеральный закон РФ от 15 января 1993года. №4301-1-ФЗ (в ред. 26.07.2007) // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.- 1993.- №7.- 18 февраля.-С10.;

3) Граждане РФ, удостоенные звания Героя Социалистического Труда, и

Граждане РФ, награжденные орденом Трудовой Славы трех степеней О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы. Федеральный закон РФ от 09 января 1997года. №5- ФЗ (в ред. от 26.06.2007) // Российская газета.- 1997.- №3.- 21 января. ;

4) Инвалиды и семьи, имеющие детей- инвалидовО социальной защите инвалидов РФ. Федеральный закон РФ от 24 ноября 1995года. №181-ФЗ (в ред. от 01.03.2008) // Российская газета.- 1995.- №48.- 27 ноября.-С.25.;

5) Детям-сиротам;

· детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей,

· гражданам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях,

· независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попечительства),

· по окончании службы в ВС РФ либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, - если им не могут быть возвращены жилые помещения, которые они ранее занимали. О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Федеральный закон РФ от 21 декабря 1996года. №159-ФЗ (в ред. от 22.09.2004) // Российская газета.- 1996.- №52.- 23 декабря.-с.8.

6) Реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в связи с репрессиями, и члены их семей и другие родственники, проживавшие совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, а также дети, родившиеся в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на поселении, возвратившиеся на прежнее место жительстваО реабилитации жертв политических репрессий. Федеральный закон РФ от 18 октября1991года. №1761-1- ФЗ (в ред. от 1.07.2005) // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.- 1991.- №44.- 31 октября.-С.13;

7) Лица с тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, ВИЧ-инфицированные несовершеннолетние в возрасте до 18 летО предупреждении распространения в РФ заболевания, вызываемого вирусом иммунодефицита человека. Федеральный закон РФ от 30 марта 1995 года. №38- ФЗ (в ред. от 22.08.2004) // Российская газета.- 1995.- №.59.- 12 апреля.-С.19

8) Гражданом, лишившиеся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, имеющие право на получение мер социальной поддержки по обеспечению жильем. О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 года. №561 // Российская газета.- 1995.- №.132.- 27 июня.

9) Матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим трех и более детей) и одиноким матерям;

Вне очереди жилое помещение предоставляется гражданам:

1. чьё жилище в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания;

2. детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей- лица в возрасте от 18 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые в этом возрасте остались без попечения единственного или обоих родителей, не имевшие закрепленного жилого помещения, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в органах местного самоуправления не позднее двух лет после окончания пребывания в образовательном учреждении, учреждении социального обслуживания, учреждениях любых видов профессионального образования, после окончания срочной службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; О мерах социальной поддержки по обеспечению жильем граждан отдельных категорий. Закон Краснодарского края от 28 июля 2006 года. №1077- КЗ // Кубанские новости.- 2006.- №115.- 2 августа.-С15

3. окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние специальные проф-технические и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, и членам их семей.

К гражданам отдельных категорий краевой подведомственности относятся:

1) Граждане, удостоенные звания "Герой труда Кубани";

2) Медицинские работники лечебно-профилактических учреждений Краснодарского края, расположенных на территориях сельских населенных пунктов и поселков городского типа Краснодарского края, имеющие непрерывный стаж работы в соответствующих государственных учреждениях не менее пяти календарных лет, и члены их семей.

Обеспечение жилыми помещениями сельских медицинских работников, имеющих непрерывных стаж работы в соответствующих государственных учреждениях не менее пять лет, в новой редакции закон отнесено к расходным обязательствам краевого бюджета вне зависимости от даты постановки их на жилищный учет (до или после 1 января 2005года);

3) Лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. О мерах социальной поддержки по обеспечению жильем граждан отдельных категорий. Закон Краснодарского края от 28 июля 2006 года. №1077- КЗ // Кубанские новости.- 2006.- №115.- 2 августа.-С17

Нуждаемость в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, определяется в зависимости от:

- наличия жилого помещения у гражданина и членов его семьи, независимо от оснований его приобретения (на праве собственности или праве пользования);

- количества жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи гражданина, претендующего на получение жилого помещения;

- соответствия жилого помещения установленным требованиям;

- наличия больных, страдающих тяжелой формой заболевания, при которой совместное проживание нескольких семей в одной квартире невозможно.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.-С.51.

Гражданин, претендующий на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма, может быть признан нуждающимся, только если площадь жилого помещения на одного члена его семьи менее учетной нормы, установленной в соответствии с положениями Закона, и соблюдены все остальные требования, предъявляемые законодательством к заявителю (например, гражданство, срок проживания на территории муниципального образования, последствия намеренного ухудшения жилищных условий и др.). При этом учитываются все жилые помещения, в отношении которых заявитель или кто-либо из членов его семьи обладает правом собственности или правом пользования.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст.50 ЖК РФ).

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом. Решением городской Думы IV созыва г. N-ка от 24 января 2006г. №166 "Об утверждении нормы, предоставления жилого помещения по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения в N-ке" учетная норма общей площади жилого помещения на одного человека установлена для граждан, проживающих в благоустроенных жилых помещениях - 8.0 кв. м., для граждан, проживающих в жилых помещениях с частичными коммунальными, удобствами - 10.0 кв. Об утверждении нормы, предоставления жилого помещения по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения в N-ке. Решением городской Думы IV созыва г. N-ка. от 24 января 2006года. №166 // N-кие вести .-2006.-№15.-12 февраля.-С.5.

Нуждаемость в жилых помещениях возникает также, когда жилое помещение признается непригодным для постоянного проживания в порядке, установленном Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.

Для признания гражданина проживающего в коммунальной квартире, нуждающимся в жилом помещении необходимо наличие нескольких условий в совокупности:

а. в квартире проживает не менее двух семей.

б. в одной из семей имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание в одной квартире невозможно.

в. проживающие в указанной квартире наниматели или собственники, а также члены их семей не имеют иного жилого помещения по договору социального найма или на праве собственности.

2.2 Осуществление права пользования жилым помещением

Основное назначение жилого помещения - проживание граждан. Исключением является возможность использования жилого помещения для осуществлении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать граждане, проживающие в помещении на законных основаниях. Использование жилых помещений для указанной выше деятельности допускается, если при этом не будут нарушены права и законные интересы других. Помимо этого, использование помещения по назначению не должно нарушать санитарные, технические и другие нормы, установленные для жилых помещений (не быть шумным, быть экологически безвредным, не создавать препятствий в осуществлении прав соседей).

Запрещено законом размещение в жилых помещениях промышленных производств Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.-С.17.. Под промышленным подразумевается отрасль производства, охватывающая, переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления.

Право пользования жилым помещением имеют:

1. наниматель жилого помещения (далее - наниматель) и члены его семьи - по договору социального найма жилого помещения;

2. наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, - по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

3. наниматель и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещения;

4. собственник жилого помещения и члены его семьи;

5. член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 года. №25 // Российская газета.- 2006.- №.16.- 27 января.С.5.

Пользование жилыми помещениями по общим правилам, установленным ЖК РФ, должно осуществляться следующим образом:

- с учетом соблюдения прав и законных интересов I проживающих в жилом помещении граждан;

- должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства РФ в жилищной сфере;

- должны соблюдаться правила пользования жилыми помещениями, установленные Правительством РФ.

За нарушение правил пользования жилым помещением может наступить такая мера ответственности как выселение.

Если гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.-С.35.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проводит необходимый ремонт, то он по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. Стриженко. Г.А. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения./ Под ред. Е.А. Суханов.- М.:Законность,- 2005.-С.59

Пользование жилым помещением подразделяется на:

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма жилого помещения.

Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) на пользование жилым, помещением, находящимся:

- в государственном жилом фонде;

- муниципальном жилищном фонде.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателя) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с письменного согласия членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

- сдавать с письменного согласия нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем.

- разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с ним членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Грудицына Л.Ю. Жилищное право России. / Под ред. Н.М. Коршунова.- М.: Эксмо,- 2005.-С.65

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению;

б) осуществлять пользование жилым помещением соблюдая права и законные интересы проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с законодательством возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести ремонт за свой счет, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Еремичева И.А. Жилищное право./ Под ред. П.В. Алексий.- М.: Эксмо,- 2006.-С.74.

Важно отметить, что члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

2. Пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения.

В данном случае, одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченном им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение для временного проживание в нем - во владение или пользование.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства.Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. В.Н. Жуйков.- М.: Контракт,- 2007.-С.28

Специализированные жилые помещения предназначаются:

- для проживания граждан на время работы, службы, обучения;

- для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

- для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

- для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

- для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

- для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

- для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;

- для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность Об утверждении правил пользования жилыми помещениями. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 года. №25 // Российская газета.- 2006.- №.16.- 27 января.-С.12..

В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:

а. использовать жилое помещение по назначению;

б. осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в. обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;

д. немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е. производить текущий ремонт жилого помещения;

ж. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с законодательством возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения;

з. допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

и. не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

к. при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести ремонт за свой счет, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.

3. Пользование жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме пользуется жилым помещением по назначению, также пользуется общим имуществом, т.е. помещения в данном доме, которые одновременно отвечает следующим требованиям: они не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты; коридоров; технические этажи; чердаки; подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; крыши; ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более 1 помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. А.В. Афонина, Е.В. Гурьева.- М.: БЕК,- 2006.-С.83.

В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению;

б) обеспечивать сохранность жилого помещения;

в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 года. №25 // Российская газета.- 2006.- №.16.- 27 января.-С.11.

Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Грудицына Л.Ю. Жилищное право России. / Под ред. Н.М. Коршунова.- М.: Эксмо,- 2005.-С.93.

Таким образом, можно сделать вывод, что жилищное законодательство основывается на неприкосновенности и недоступности произвольного лишения жилищ, беспрепятственного осуществления жилищных прав, их обеспечения сохранности жилого фонда.

Использование помещения по назначению, а также на признание равенства жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению помещениями, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений.

III. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3.1 Переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство жилого помещения - представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.-С.25 Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003года. №170-ПГ // Российская газета.- 2003.- №.214.- 23 октября.-С.9.

Перепланировка жилого помещения - представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается. Важно то, что в обоих случаях при перепланировке и переустройстве необходимо внести изменения в технический паспорт жилого помещения. Батяев А.А Жилищное право:/ Под ред. Рябченко Е.А. - М.: ОМЕГА-Л,- 2006.-С.23

Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления, о чем принимается соответствующее решение. Отсутствие согласования или отказ в нем означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные последствия.

Для проведения перепланирование помещения необходимо:

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Первоначально заявитель обращается в администрацию соответствующего района. Заявление и документы заявителя с сопроводительным письмом администрации соответствующего района направляются в городскую межведомственную комиссии для предварительного рассмотрения и принятия решения о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения.

Решение, принятое по этому поводу органом, осуществляющим согласование, на основе рассмотрения поданных заявителем документов, может быть двух видов:

- решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием проведения такой перепланировки;

- решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основание отказа и ссылки на нарушения порядка согласования перепланировки жилого помещения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.- М.: Эксмо, 2008.-С.72.

К заявлению заявитель прилагает следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или заверенные в нотариальном порядке копии).

2. Проект переустройства и (или) перепланировки жилого, нежилого помещения, подготовленный проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию.

3. Технический паспорт, перепланируемого (или) переустраиваемого жилого помещения, выданный ГУП КК «Крайтехинвентаризация», с данными не более чем шестимесячной давности на день подачи заявления с указанием степени износа основных конструктивных элементов помещения и жилого дома в целом либо оценки их технического состояния.

4. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя(в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

5. Заключение органа исполнительной власти Краснодарского края, специально уполномоченного в области государственной охраны, сохранения, использования объектов культурного наследия, о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого, нежилого помещения, если такое помещение или жилой дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Положение о комиссии по переводу жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, перепланировки, переустройства жилых, нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, признании помещения пригодным (непригодным) для проживания, полномочиях и порядке работы комиссии. Постановление главы администрации муниципального образования город-герой N-к от 14 августа.2007года. №2371-П // N-кие вести .-2007.-№156.-24 августа

А точнее, для подготовки проекта необходимо собрать документов:

- Действующий поэтажный план БТИ;

- Экспликация к поэтажному плану БТИ;

- Свидетельство о собственности (или договор купли- продажи);

- Выписка из домовой книги - Финансово-лицевой счет;

- Техническое заключение (лицензия организации);

- Проект перепланировки квартир (лицензия организации);

- Договор на технадзор (с проектной организации);

- Акт на скрытые работы;

- Согласование с Пожнадзором;

- Согласование с СЭС;

- Согласование с балансосодержателем;

- Согласование с АПУ;

- Согласование с жилищной инспекцией;

- Согласование с газовой инспекцией;

- Согласование соседей прилегающих квартир и собственников;

- Договор на вывоз строительного мусора;

- Договор на технадзор с балансосодержателем.

Срок принятия решения по вопросу перепланировки жилого помещения определяется законом в пределах 45 календарных дней с момента подачи заявителем необходимых документов ( со дня выдачи заявителю расписки).

Принятое решение оформляется протоколом комиссии, который подписывается всеми членами комиссии и направляется на утверждение главе администрации муниципального образования город-герой N-к. Утвержденный протокол комиссии является основанием для подготовки уведомления об отказе или согласовании решения данного вопроса. 3апрещается выдавать заключения и согласовывать какие-либо документы до момента утверждения протокола комиссии главой муниципального образования. Все выданные подобным образом заключения и соглашения считаются недействительными.

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании заявителю выдается или направляется по почте подтверждающий это решение документ. Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование. Кроме того, при проживании в переустраиваемых помещениях граждан, находящихся под опекой и (или) попечительством, необходимо заключение органов опеки и попечительства об отсутствии ухудшения жилищных условий данных граждан. Лазаревский А.В. Перепланировка от чиновника./ Российская правовая газета.: эж-ЮРИСТ,- 2008.- №9.-С.12

Целесообразно обратить внимание на то, что положения ч. 1-3 статьи 27 Жилищного кодекса РФ сформулированы в императивных нормах, что не предполагает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами или договорами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях;

1. непредставления определенных частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ документов;

2. представления документов в ненадлежащий орган;

3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. В.Н. Жуйков.- М.: Контракт,- 2007.- С.59.

Решение об отказе в согласовании перепланировки должно содержать основания отказа и ссылки на нарушения порядка согласования перепланировки жилого помещения, выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано в судебном порядке (Приложение № 4 ).

Например, такая формулировка как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству.

При этом законодательство субъектов Российской Федерации, регулирующее соответствующие отношения, весьма разнообразно. Так, ст. 1 Закона Московской области от 16.04.2004 г. N 55/2004-03 "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые" запрещает переоборудование и перепланировку жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций зданий, нарушению в работе инженерных систем и оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые. Закона Московской области от 16 апреля 2004г. №55/2004-03

Порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах например в г. Москве содержит большее количество запретов в данной сфере. Указанный нормативный правовой акт не допускает:

- перепланировку помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

- перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;

- установку или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

- перепланировку, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м; -увеличение подсобной площади квартир за счет жилой; -переоборудование и перепланировку при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

- переоборудование и перепланировку помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника Штаба; -переоборудование и перепланировку строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;

- перепланировку смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

Не вызывает сомнения, что многие из приведенных запретов являются обоснованными. Однако, как уже отмечалось, с 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации. Поэтому представляется, что единообразный подход к правовому регулированию указанных отношений в ближайшее время будет определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. Соответствующие правила должны стать едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается.

3.2 Перечень ограничений мероприятий по переустройству помещений в жилых домах

Невозможно получить разрешение на переустройства и перепланировки при котором:

- Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

- Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

- Предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса

- Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайные ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.

- Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.

- Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

- Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх доступных проекту (расчету по несущей способности ,по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003года. №170-ПГ // Российская газета.- 2003.- №.214.- 23 октября.

В жилых домах типовых серий не допускается :

- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

- Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы. Комментарии к новому жилищному кодекса РФ./ Под ред. М.Ю. Тихомиров- М.: БЕК,- 2005.-С.45.

Рассмотрим следующие правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда:

- Переоборудование и перепланировка жилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. -Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

- Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

- Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003года. №170-ПГ // Российская газета.- 2003.- №.214.- 23 октября

Страницы: 1, 2, 3