Жилое помещение, как объект права пользования

Жилое помещение, как объект права пользования

Требования к решению об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены в ч.2 и 3 ст.27 Жилищного Кодекса РФ. Обратим внимание, что Жилищный Кодекс РФ не требует утверждения формы такого решения Правительством РФ. Поэтому субъекты Российской Федерации могут установить ее самостоятельно в своих правовых актах. В тех регионах, где это не будет сделано, органы местного самоуправления вправе составлять указанное решение в произвольной форме. Однако в любом случае решение об отказе в согласовании переустройства жилого помещения представляет собой отдельный письменный документ, принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа, который в обязательном порядке должен содержать указание на основание отказа, предусмотренное Жилищным кодексом РФ Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.С.18.

Важным этапом переустройства является приемка выполненных работ. Она осуществляется межведомственное комиссией и оформляется актом приемки, который утверждается главой муниципального образования и выдается заявителю. Акт комиссии направляется в орган технической инвентаризации (БТИ), управляющему жилым домом и (или) обслуживающей организации. Изменения в количественных и качественных характеристиках помещений.

Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений осуществляются подрядной организацией, имеющей лицензию на соответствующий вид деятельности, по договору подряда в соответствии с разрешительной и проектной документацией установленными сроками и режимом производства работ. С указаниями авторского надзора проектной организации, разработавшей проект переустройства и с указаниями (предписаниями) контрольных органов.

При проверках, проводимых приемочной комиссией, исполнитель работ обеспечивает в соответствии с перечнем контрольных мероприятий наличие на объекте (в том числе на рабочих местах): комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля за соблюдением норм и правил производства работ.

В комплект документов входит:

1. правоустанавливающие документы на квартиру,

2. проект организации, имеющей лицензию,

3. договор технического надзора,

4. акты освидетельствования скрытых работ инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым проектным решениям. Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.- М.: Эксмо, 2008.-С.67.

Для комиссионной проверки в ходе приемки завершенного переустройства исполнитель работ, в случаях отступления от проекта переустройства и (или) перепланировки, предъявляет приемочной комиссии исполнительные чертежи, проектные материалы с внесенными в установленном порядке изменениями.

Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом порядке или вне плана (при поступлении обращений и жалоб), в присутствии исполнителя работ, заявителя либо его представителя по доверенности.

Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются приемочной комиссией (не менее 3-х членов комиссии), по письменному обращению заявителя до закрытия их другими работами у Исполнителя работ в присутствии проектной организации, осуществляющей авторский надзор, и Заявителя либо представителя по доверенности и оформляются актами освидетельствования скрытых работ.

При отсутствии актов освидетельствования скрытых работ приемочная комиссия вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества выполненных работ (слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д.).

Заявитель уведомляет приемочную комиссию об окончании работ по переустройству и (или) перепланировке помещения. Приемочная комиссия назначает выезд на объект, о чем уведомляет Заявителя. Цель работы приемочной комиссии: определить соответствие выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения представленному и согласованному проекту и перечню работ, указанных в предъявленных, как дополнение к проекту исполнительных чертежах.

Приемочная комиссия подписывает акт завершения работ по переустройству при соблюдении следующих условий:

1. выполнение требований законодательства, связанных с обеспечением безопасности и сохранности жилого дома;

2. выполнение работ в строгом соответствии с проектной документацией;

3. обязательное привлечение разработчиков проектной документации к осуществлению авторского надзора за производством работ;

4. обеспечение доступа должностных лиц, членов приемочной комиссии в переустраиваемые и (или) перепланируемте помещения для проверки соответствия осуществляемых работ решению о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, проверки жалоб о нарушении режима производства работ и причинения ущерба другим лицам;

5. соблюдение других требований в соответствии с решением о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края. Закон Краснодарского края от15 июля 2005 года. №896- КЗ // Кубанские новости.- 2005.-№106.- 21 июля.

В случае несоответствия предъявленных к приемке выполненных работ акт приемочной комиссии не утверждается председателем приемочной комиссии до устранения Заявителем выявленных нарушений, либо в соответствии со ст. 27 ЖК РФ выдается решение-отказ от приемки выполненных работ.

Акт приемочной комиссии составляется в трех экземплярах, один из которых хранится в архиве приемочной комиссии, два других выдаются на руки Заявителю.

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перепланировки и (или) переустройства помещения и является основанием для изменения оплаты и внесения изменений в технический паспорт дома. Стольникова М.В. Справочик адвоката по жилищным делам.- М.: Проспект,- 2005.-С.115

Установление ограничения по применению отдельных проектных (планировочных и конструктивных) решений, обусловленные в том числе конструктивными особенностями жилых домов, построенных по типовым проектам.

Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам.

Рассматривая последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, необходимо отметить, что в отличие от ЖК 1983 г., новый Жилищный кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.-С.26.

Перепланировка считается самовольной при наличии следующих признаков:

1. Отсутствии основания, т.е. отсутствует решение органов, осуществляющего согласование, о согласовании данной перепланировки;

2. Нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки, предоставленного заявителем и согласованного с уполномоченным на это органом. Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. В.Н. Жуйков.- М.: Контракт,- 2007.-С.83.

Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Наиболее мягкие последствия самовольной перепланировки наступают, если на основании решения суда будет признано, что данная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью. В этом случае перепланированное помещение может быть сохранено в том же состоянии по решению суда.

В случае, если по законным причинам невозможно оставить перепланированное помещение в таком виде, его собственник или наниматель по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.- М.: Эксмо, 2008.-С.56.

При невыполнении данного требования и при условии, что судом не принято решение о сохранении перепланированного помещения в таком состоянии, орган, осуществляющий согласование, вправе обратиться с иском в суд, где принимается одно из следующих решений:

- в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, оно подлежит продаже с публичных торгах.

Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.-С.29.

Если же и применение указанных мер не дало ожидаемого результата, то данное помещение подлежит новой продаже с торгов в установленном порядке с назначением нового срока приведения его в прежнее состояние.

Несчастных владельцев квартиры подстерегают и другие "но":

1. Продажа и обмен квартиры невозможны, так как для сделки требуются все документы БТИ.

2. Невозможно по этой же причине и оформление залога и заклада. Более того, дарение квартиры тоже невозможно... *Равно как и вступление в наследство. Неликвидная квартира, где нет юридического владельца, достается государству. *Что касается страховой компенсации, то вы ее не получите даже при наличии страхового полиса и договора, если перепланировка или переустройство не оформлены.

3. При любых аварийных ситуациях в доме виновен тот, у кого нет документов, разрешающих переустройство.

4. К тому же рыночная стоимость такой квартиры на 30%ниже от начальной стоимости. Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.- М.: Эксмо, 2008.-С.73.

Административная ответственность за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения.

В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться:

- в порче жилых домов, жилых помещений ,а равно в порче оборудования,

- самовольного переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений, использовании их не по назначению (ч. 1. ст. 7.21)

- либо в самовольной перепланировке жилых помещение в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21), но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам. Кодекс РФ об административных правонарушениях. от 30 декабря 2001г. №195-ФЗ (в ред. от 3.03.2008) // Российская газета.- 2001.- №256.- 31 декабря

Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами как правонарушения, влекущие:

- предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда (ч. 1. ст. 7.21);

- наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда (ч. 2 ст. 7.21);

- предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одного до трех минимальных размеров оплаты труда;

- на должностных лиц - от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда. Кодекс РФ об административных правонарушениях. от 30 декабря 2001г. №195-ФЗ (в ред. от 3.03.2008) // Российская газета.- 2001.- №256.- 31 декабря.- С.40-41

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Административное право. / Под ред. Д.Н. Бахрах - М.: БЕК,- 1996.-С.54

3.3 Признание жилых помещений непригодными для проживания

Действие Положения «О Признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации, но не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены. О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года. №47 // Российская газета.- 2006.- №.56.- 24 февраля.

Непригодным для проживания признаются жилые помещения:

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.- М.: Эксмо, 2008.-С.76

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

· ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

· изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

· жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.

· жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве.

· жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах.

· непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений.

· жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

· жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

· комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в пункте 26 Положения «О Признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»» уровень шума не должен превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Если уровень шума превышает, то следует признавать жилое помещение непригодными для проживания.

· жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки. О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года. №47 // Российская газета.- 2006.- №.56.- 24 февраля.

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

· отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

· отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

· несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решением, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования. Об утверждении положения о порядке признания жилых домов(жилых помещений) непригодными для проживания. Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2003года. №552 // Российская газета.- 2003.- №.199.- 24 сентября.

Рассмотрим порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу).

Комиссия, на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. В.Н. Жуйков.- М.: Контракт,- 2007.-С.65.

Процедура проведения оценки следующая:

- прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

- определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) требованиям;

- определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;

- работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;

- составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) требованиям и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

- составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;

- принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;

- передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией). . Грудицына Л.Ю. Жилищное право России. / Под ред. Н.М. Коршунова.- М.: Эксмо,- 2005.-С.49.

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

- план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением. Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. - М.: Эксмо,- 2005.-С.84.

Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.

По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.

Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения. Об утверждении положения о порядке признания жилых домов(жилых помещений) непригодными для проживания. Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2003года. №552 // Российская газета.- 2003.- №.199.- 24 сентября.

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии. Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.- М.: Эксмо, 2008.-С.65.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

- о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Если число голосов "за" и "против" при принятии решения равно, решающим является голос председателя комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению. По окончании работы комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания по форме согласно приложению N 2.

В случае обследования помещения комиссия составляет в 3 экземплярах акт обследования помещения по форме согласно приложению N 3.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством. Стольникова М.В. Справочик адвоката по жилищным делам.- М.: Проспект,- 2005.-С.53.

В случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека, либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния или по основаниям, решение направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего дня, следующего за днем оформления решения. Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Решение проблем улучшения жилищных условий граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде, будет осуществляться в рамках подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края, из ветхого и аварийного жилищного фонда", путем приобретения квартир на вторичном рынке, финансирования завершения строительства жилых домов с высокой степенью готовности или долевого участия исполнительных органов местного самоуправления в строительстве нового жилья, реконструкции и модернизации жилого фонда.

Жилые помещения переселяемым гражданам предоставляются на основе договоров социального найма. Предусматривается также:

1) создание социально-экономических условий по формированию жилищного фонда для переселения граждан из помещений, подлежащих сносу, и маневренного фонда для временного отселения из домов, подлежащих реконструкции, граждан, изъявивших желание сохранить прежнее жилье;

2) поэтапное планомерное переселение граждан на основе обеспечения права выбора варианта улучшения их жилищных условий и дальнейший снос или полная реконструкция ветхого жилищного фонда;

3) подготовка освобожденных земельных участков для новой застройки и их продажа в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Расходы на реализацию названной подпрограммы за счет всех источников финансирования составляют 7081,5 миллиона рублей, в том числе за счет краевого бюджета - 2474,0 миллиона рублей, планируется привлечь средства местных бюджетов в размере 1974,7 миллиона рублей и внебюджетных источников - 1974,8 миллиона рублей.

В результате выполнения подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края, из ветхого и аварийного жилищного фонда" предполагается переселить из ветхого и аварийного жилья более 20 тысяч семей и улучшить архитектурный облик городов и населенных пунктов Краснодарского края. Об утверждении подпрограммы краевой целевой программы "Жилище" на 2005 - 2010 годы "Переселение граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края, из ветхого и аварийного жилищного фонда" на 2004 - 2010 годы." Постановление Законодательного Собрания Краснодарского края от 25 июня 2003года. №272-П. (в ред. от 19.12.2006) // Информационный бюллетень Законодательного Собрания Краснодарского края.- 2003.-№10 (81).-22 октября.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный анализ жилищного законодательства, жилищных правоотношений в Краснодарском крае и в г. N-ке позволяют сделать вывод о том что, жилищное проблема была, есть и останется самой актуальной и сложной, ибо даже при наличии стабильно действующей жилищной индустрии удовлетворить требования всех граждан в жилых помещениях не представляется возможным.

Причин тому множество, увеличение состава семей, желание улучшить жилищные условия, необходимость перемены места жительства.

Основной причиной, сдерживающей рост объемов ввода в эксплуатацию жилья, являются:

1. ограниченные возможности финансирования жилищного строительства из государственных и муниципальных бюджетов;

2. недоступность кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок для большинства граждан и юридических лиц;

3. недостаток площадок, обустроенных инженерными коммуникациями;

4. несовершенство существующей системы градорегулирования и землепользования, которая не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.

При сокращении объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшении количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам, приватизации большей части жилищного фонда переход к рыночным принципам реализации прав граждан на жилище оказался не обеспечен необходимыми финансовыми и организационными мерами.

В связи с этим продолжительность ожидания своей очереди на получение жилья составляет для граждан в основном 15 - 20 лет, а в отдельных случаях 30 - 40 лет.

Сохранилась напряженность в обеспечении социальным жильем отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации: инвалидов и участников Великой Отечественной войны, малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также граждан, уволенных с военной службы, участников ликвидации радиационных аварий и катастроф, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате стихийных бедствий.

Растет доля ветхого и аварийного жилья в населенных пунктах Краснодарского края. Сегодня его суммарная площадь составляет свыше 900 тысяч квадратных метров, в нем проживает более 60 тысяч граждан. Как правило, граждане, проживающие в ветхих и аварийных помещениях, не в состоянии самостоятельно приобрести или получить на условиях найма квартиру или дом в удовлетворительном состоянии.

Особенно остро жилищная проблема стоит перед молодыми семьями. Их финансовые возможности ограничены, так как в подавляющей массе молодые работники имеют низкие доходы и не имеют накоплений.

По результатам социологического исследования установлено, что 80 процентов молодых семей испытывают необходимость в улучшении своих жилищных условий. Половина опрошенных семей среди основных причин отсутствия детей назвали нерешенность жилищной проблемы. По этой причине распадается почти половина молодых семей.

Высокая стоимость жилья по сравнению с доходами граждан делает для многих жителей Кубани неразрешимой проблему приобретения нового жилья. Рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке опережает темпы роста доходов населения.

В жилищной сфере величина расходов, связанных с оформлением сделок, составляет значительную долю от стоимости жилья (до 10 процентов), а процедура их оформления занимает длительное время.

Назрела необходимость новых подходов к решению жилищной проблемы. Одна из самых актуальных задач - обеспечение граждан доступным жильем. Необходимо обеспечить возможность приобретения жилья на рынке для основной части работающего населения Краснодарского края, одновременно с этим гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья.

Для решения этой задачи необходимо:

1. Развивать долгосрочное жилищное кредитование, которое должно стать доступным для граждан со средними доходами. Необходимы финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов граждан;

2. Установить ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков;

3. Обеспечить эффективную работу государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество, бюро кредитных историй, рынка ипотечных ценных бумаг, гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья, осуществление сделок на рынке жилья по прозрачным, понятным и недорогим процедурам;

4. Обеспечить различные формы финансирования строительства и приобретения жилья. Гарантировать участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах;

5. Упростить процедуру получения разрешений и согласований на строительство, установить четкие правила землепользования и застройки;

6. Обеспечить подготовку инженерно-коммунальной инфраструктуры;

7. Создать конкурентные условия для жилищного строительства в целях предотвращения роста цен на рынке жилья;

8. Упорядочить предоставление социального жилья. Жилье по договору социального найма должно предоставляться тем, кто в нем действительно нуждается.

В Краснодарском крае за последние годы сформированы все необходимые предпосылки для значительного роста объемов жилищного строительства. Создан целый ряд коммерческих фирм и компаний (особенно в крупных городах: Краснодаре, N-ке, Анапе, Геленджике, которые стабильно наращивают объемы жилищного строительства и формируют конкурентную среду на рынке готового жилья.

Основной целью является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому развитию жилищной сферы, создание условий, обеспечивающих доступность жилья для граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты:

1. Всеобщая декларация прав человека от 10 декабря 1948 года. // Российская газета.- 1998.- №11.- 10 декабря.

2. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. // Российская газета.- 1993.- №237.- 25 декабря.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года. №14- ФЗ (в ред. от 29.04.2008) // Российская газета.- 1996.- №258.- 10 февраля.

4. Жилищный кодекс Российской федерации. от 29.января.2004. №188-ФЗ (в ред. от 24.04.2008) // Парламентская газета.- 2005.-№7-8.-15 января.

5. Кодекс РФ об административных правонарушениях. от 30 декабря 2001г. №195-ФЗ (в ред. от 3.03.2008) // Российская газета.- 2001.- №256.- 31 декабря

6. О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Федеральный закон РФ от21 июля 2007 года. №185- ФЗ // Российская газета.- 2007.- №135.- 31 июля.

7. О ветеранах. Федеральный закон РФ от 12 января 1995 года. №5- ФЗ (в ред. от 01.03.2008) // Российская газета.- 1995.- №19.- 25 января.

8. О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы. Федеральный закон РФ от 15 января 1993года. №4301-1-ФЗ (в ред. 26.07.2007) // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.- 1993.- №7.- 18 февраля.

9. О социальной защите инвалидов РФ. Федеральный закон РФ от 24 ноября 1995года. №181-ФЗ (в ред. от 01.03.2008) // Российская газета.- 1995.- №48.- 27 ноября.

10. О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Федеральный закон РФ от 21 декабря 1996года. №159-ФЗ (в ред. от 22.09.2004) // Российская газета.- 1996.- №52.- 23 декабря.

11. О реабилитации жертв политических репрессий. Федеральный закон РФ от 18 октября1991года. №1761-1- ФЗ (в ред. от 1.07.2005) // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.- 1991.- №44.- 31 октября.

12. О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы. Федеральный закон РФ от 09 января 1997года. №5- ФЗ (в ред. от 26.06.2007) // Российская газета.- 1997.- №3.- 21 января.

13. О предупреждении распространения в РФ заболевания, вызываемого вирусом иммунодефицита человека. Федеральный закон РФ от 30 марта 1995 года. №38- ФЗ (в ред. от 22.08.2004) // Российская газета.- 1995.- №.59.- 12 апреля.

14. О порядке переустройства помещений в жилых домах. Постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005года. №73-ПП

15. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003года. №170-ПГ // Российская газета.- 2003.- №.214.- 23 октября.

16. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 года. №25 // Российская газета.- 2006.- №.16.- 27 января.

17. Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений. Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 года. №42 // Российская газета.- 2006.- №.34.- 17 февраля.

18. О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года. №47 // Российская газета.- 2006.- №.56.- 24 февраля.

19. Об утверждении положения о порядке признания жилых домов(жилых помещений) непригодными для проживания. Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2003года. №552 // Российская газета.- 2003.- №.199.- 24 сентября.

20. О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 года. №561 // Российская газета.- 1995.- №.132.- 27 июня.

21. Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений. Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 года. №42 // Российская газета.- 2006.- №37.- 10 февраля.

22. О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые. Закона Московской области от 16 апреля 2004г. №55/2004-03

23. О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края. Закон Краснодарского края от15 июля 2005 года. №896- КЗ // Кубанские новости.- 2005.-№106.- 21 июля.

24. О мерах социальной поддержки по обеспечению жильем граждан отдельных категорий. Закон Краснодарского края от 28 июля 2006 года. №1077- КЗ // Кубанские новости.- 2006.- №115.- 2 августа.

25. О специализированном жилом фонде в краснодарском крае. Закон Краснодарского края от 4 апреля 2008года. №1450- КЗ // Кубанские новости.- 2008.- №89.- 20 апреля.

26. О порядке определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимости имущества, находящегося на каждого членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими для предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда. Закон Краснодарского края от15 июля 2005 года. №910- КЗ (в ред. от 10.10.2006) // Кубанские новости.- 2005.-№110.- 27 июля.

27. О мерах по реализации отдельных положений закона краснодарского края О порядке определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимости имущества, находящегося на каждого членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими для предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда. Постановление главы администрации краснодарского края от 19 декабря 2005 года. №1200. (в ред. от 10.10.2006) // Кубанские новости.- 2005.-№289.- 26 декабря.

28. Об утверждении подпрограммы краевой целевой программы "Жилище" на 2005 - 2010 годы "Переселение граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края, из ветхого и аварийного жилищного фонда" на 2004 - 2010 годы." Постановление Законодательного Собрания Краснодарского края от 25 июня 2003года. №272-П. (в ред. от 19.12.2006) // Информационный бюллетень Законодательного Собрания Краснодарского края.- 2003.-№10 (81).-22 октября.

29. Краевой целевой программы "Жилище" на 2005 - 2010 г. Постановление Законодательного Собрания Краснодарского края от 29.ноября.2006года. №2686- П // Информационный бюллетень Законодательного Собрания Краснодарского края.- 2006.-№31 (102).-25 декабря.

30. Положение о комиссии по переводу жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, перепланировки, переустройства жилых, нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, признании помещения пригодным (непригодным) для проживания, полномочиях и порядке работы комиссии. Постановление главы администрации муниципального образования город-герой N-к от 14 августа.2007года. №2371-П // N-кие вести .-2007.-№156.-24 августа

31. Об утверждении нормы, предоставления жилого помещения по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения в N-ке. Решением городской Думы IV созыва г. N-ка. от 24 января 2006года. №166 // N-кие вести .-2006.-№15.-12 февраля

Научная и учебная литература.

32. Комментарий к Конституции РФ./ Под ред. Л.А.Окунькова.- М.: БЕК,- 1996.- 235с.

33. Комментарии к гражданскому кодексу РФ./ Под ред. О.Н. Садиков.- М.: БЕК,- 1999.- 396с.

34. Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. А.В. Афонина, Е.В. Гурьева.- М.: БЕК,- 2006.-189с.

35. Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. В.Н. Жуйков.- М.: Контракт,- 2007.- 276с.

36. Комментарии к новому жилищному кодекса РФ./ Под ред. М.Ю. Тихомиров- М.: БЕК,- 2005.-153с.

37. Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. Е.Ю. Бархатова.- М.: БЕК,- 2005.-115с.

38. Гражданское право. / Под ред. Е.А. Суханов.- М.: БЕК,- 2004.-378с.

39.Административное право. / Под ред. Д.Н. Бахрах - М.: БЕК,- 1996.-214с.

40.Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.- М.: Эксмо, 2008.-315с.

41. Еремичева И.А. Жилищное право./ Под ред. П.В. Алексий.- М.: Эксмо,- 2006.- 99с.

42. Грудицына Л.Ю. Жилищное право России. / Под ред. Н.М. Коршунова.- М.: Эксмо,- 2005.-306с.

43. Стриженко. Г.А. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения./ Под ред. Е.А. Суханов.- М.:Законность,- 2005.- 211с.

44. Стольникова М.В. Справочик адвоката по жилищным делам.- М.: Проспект,- 2005.-314с.

45. Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. - М.: Эксмо,- 2005.-247с.

46. Батяев А.А Жилищное право:/ Под ред. Рябченко Е.А. - М.: ОМЕГА-Л,- 2006.-324с.

47. Российская правовая газета: Издательство эж-ЮРИСТ. №5 февраль 2008г.

48. Лазаревский А.В. Перепланировка от чиновника./ Российская правовая газета.: эж-ЮРИСТ,- 2008.- №9.-59с.

49. Макаров Г.П. Неприкосновенность жилища - конституционное право граждан./Журнал Гражданин и право.- 2008.- № 1.-65с.

Страницы: 1, 2, 3